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In un mondo dinamico e in continua evoluzione come quello delle agenzie immobiliari, l’Intelligenza Artificiale si sta rivelando un ottimo alleato per migliorare il lavoro degli agenti e la qualità del servizio offerto ai clienti. L’integrazione dell’IA nelle normali operazioni quotidiane, infatti, sta cambiando il modo in cui gli intermediari operano nel settore, semplificando attività come la raccolta e la gestione dei dati, la personalizzazione dell’esperienza di vendita, acquisto o affitto, la previsione delle tendenze del mercato, la valutazione delle proprietà e l’elaborazione di strategie di marketing efficaci.

Come ogni novità, anche l’Intelligenza Artificiale ha suscitato reazioni contrastanti. Da un lato c’è chi ne è entusiasta e approfitta di tutti i suoi vantaggi. Dall’altro, c’è chi ne è spaventato e teme di essere sostituito dai computer. Ma questa paura ha davvero ragione di esistere? Nelle prossime righe proviamo ad analizzare la situazione attuale e facciamo qualche riflessione sul futuro che ci attende.

Un passo indietro: cos’è l’IA – Intelligenza Artificiale?

Prima di comprendere le possibili ripercussioni dell’Intelligenza Artificiale sul lavoro delle agenzie immobiliari, è importante partire dalle basi e capire cosa si intende per IA.

Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, l’Intelligenza Artificiale è una tecnologia con ormai settant’anni di storia alle spalle. Più nello specifico, la sua nascita si colloca nel 1956, anno in cui alcuni esperti nel campo della computazione intuirono la possibilità di insegnare a una macchina a replicare attività fino a quel momento ritenute umane. I primi computer possono quindi essere considerati l’esempio più lampante di IA: si trattava infatti di dispositivi che, grazie a degli input inviati dall’uomo, riuscivano a eseguire calcoli e operazioni complesse in breve tempo.

Come ogni tecnologia, anche l’Intelligenza Artificiale si è evoluta negli anni, diventando oggi un sorprendente strumento in grado di portare a termine attività più elaborate come generare un’immagine, realizzare un video o scrivere un testo, partendo sempre da un comando impartito dall’uomo.

L’impatto dell’Intelligenza Artificiale sul lavoro degli agenti immobiliari

Chiarito cosa si intende per Intelligenza Artificiale, è ora evidente quanto la possibilità che l’IA sostituisca l’uomo sia remota. Con ogni probabilità, infatti, rimarrà un grande alleato da sfruttare a proprio vantaggio per automatizzare attività ripetitive, delegare alcuni compiti e concentrarsi sugli aspetti creativi e strategici del lavoro. Questo vale anche per gli agenti immobiliari che, attraverso un adeguato utilizzo dell’Intelligenza Artificiale, avranno la possibilità di dedicare più tempo alla costruzione di relazioni con i propri clienti e alla gestione di operazioni di compravendita complesse.

Ma cosa può fare di preciso l’IA nel settore immobiliare? Ecco alcune possibili applicazioni:

• Chatbot e assistenti virtuali rispondono alle esigenze dei clienti 24/7, fornendo informazioni immediate e precise (se adeguatamente programmate)
• I sistemi di raccomandazione suggeriscono proprietà adatte alle esigenze degli acquirenti studiandone il comportamento: aumentano così le possibilità di vendita
• Le analisi predittive prevedono le tendenze del mercato, consentendoci di anticiparle
• Le valutazioni automatizzate forniscono stime accurate del valore delle proprietà utilizzando dati di mercato costantemente aggiornati
• Le automazioni di marketing generano annunci personalizzati per raggiungere il pubblico corretto
• Nella gestione documentale, l’IA semplifica e velocizza la burocrazia, riducendo il rischio di errore
• I CRM, piattaforme che gestiscono la relazione tra agenzie e clienti, tracciano le interazioni e ottimizzano le comunicazioni
• Il monitoraggio delle preferenze dei clienti permette di offrire esperienze personalizzate, migliorando il tasso di soddisfazione

In definitiva, l’Intelligenza Artificiale non consente solo di rendere l’attività di un’agenzia immobiliare più efficiente e precisa, ma apre anche nuove opportunità che migliorano il rapporto con i clienti, ovvero l’elemento chiave che determina il successo in un mercato ormai sempre più competitivo e dinamico.

Il futuro dell’IA: l’Intelligenza Artificiale sostituirà davvero il fattore umano?

Come anticipato, la possibilità che l’Intelligenza Artificiale riesca a sostituire l’uomo è remota. L’IA stessa, per funzionare, ha bisogno di persone che le impartiscano dei comandi da realizzare. Il fattore umano resterà quindi determinante, soprattutto in chiave creativa e strategica. Non solo: il rapporto tra agenti immobiliari e clienti è un legame basato sulla fiducia, un sentimento che nessuna tecnologia riuscirà mai a replicare.

Nonostante ciò, sarà importante acquisire nuove competenze per rimanere al passo con il progresso tecnologico e riuscire a sfruttare tutti i vantaggi offerti dall’Intelligenza Artificiale. Sarà infatti la perfetta combinazione tra uomo e macchina la chiave per un lavoro meno gravoso e più snello. In questo senso, le skill umane acquisiranno sempre più rilevanza e si trasformeranno in un fattore differenziante che, in un mondo dominato dall’IA, convincerà i clienti a scegliere noi e non qualcun altro.

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Ricevuto il benestare della Commissione Ambiente, il nuovo Decreto Salva Casa è arrivato ufficialmente a Montecitorio per le definitive approvazioni. Rispetto al testo originario, fonte di discussione e contrasti tra maggioranza e opposizioni al Governo, la nuova manovra sostituisce dei punti, rimanda a data da destinarsi alcuni provvedimenti e dà nuovi criteri per stabilire l’abitabilità di un immobile. I cambiamenti sono tanti e nascono dalla necessità di aggiornare norme ormai datate. Vediamo allora le principali novità.

I nuovi criteri per stabilire se un immobile rispetta i requisiti igienico-sanitari

La definizione di nuovi paletti per stabilire se un immobile è abitabile o meno è senza dubbio la novità più importante del Decreto Salva Casa. Rispetto alle regole generali, in vigore ormai dal 1975, verranno considerati conformi i locali con un’altezza minima di 2,40 metri (il limite attuale è di 2,70 metri). I monolocali potranno avere una superficie minima di 20 metri quadrati, 8 in meno rispetto ad oggi, mentre i bilocali potranno passare dai 38 metri quadrati odierni a 28 metri quadrati. Chi intraprende una ristrutturazione per aggiornare la propria proprietà, però, dovrà assicurare ventilazione e riscontri d’aria adeguati.

Il cambio di destinazione d’uso degli immobili secondo il nuovo Decreto Salva Casa

Importanti modifiche anche per quanto riguarda il cambio di destinazione d’uso degli immobili che, stando al nuovo Decreto Salva Casa, diventerà una procedura più snella e semplice. Se la modifica della destinazione d’uso di una singola unità immobiliare rimane all’interno della stessa categoria funzionale, infatti, il passaggio sarà consentito sempre e con o senza opere, ma i singoli Comuni avranno la possibilità di fissare condizioni più specifiche. Per le proprietà al primo piano fuori terra o seminterrate, invece, ci si dovrà attenere alla legislazione regionale.

La norma Salva Milano

Nel testo originario del nuovo Decreto Salva Casa veniva lasciato ampio spazio alla cosiddetta norma Salva Milano, una manovra che avrebbe dovuto risolvere diversi problemi edilizi ed urbanistici legati a opere già consentite a seguito di un’interpretazione delle leggi statali e regionali piuttosto libera. I principali edifici coinvolti sarebbero stati i grattacieli meneghini che, secondo la Procura, sarebbero stati costruiti senza rispettare la legislazione vigente. Le disposizioni, però, non sono state inserite nel documento arrivato alla Camera e sarà necessario attendere nuovi aggiornamenti.

Doppia conformità edilizia, nuove tolleranze e stato legittimo

Con il nuovo Decreto Salva Casa verrà superata anche la necessità della doppia conformità edilizia, una richiesta le cui pratiche intasano il lavoro dei Comuni allungando i tempi di intervento sulle costruzioni. In caso di interventi totalmente difformi, però, continuerà a essere valida la precedente norma.

Parallelamente, sono state approvate nuove tolleranze costruttive:

• 6% per gli appartamenti con superficie inferiore ai 60 metri quadrati
• 5% per le unità immobiliari tra i 60 e i 100 metri quadrati
• 4% per le superfici comprese tra i 100 e i 300 metri quadrati
• 3% tra i 300 e i 500 metri quadrati
• 2% per le proprietà che superano i 500 metri quadrati

Per quanto riguarda lo stato legittimo, sarà necessario fare riferimento all’ultimo titolo abitativo rilasciato. Il controllo della legittimità dei titoli pregressi sarà affidato all’amministrazione competente. Eventuali difformità delle singole unità immobiliari, inoltre, non influenzeranno lo stato legittimo delle parti comuni e viceversa.

Porticati, tende bioclimatiche e sottotetti secondo il nuovo Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa introduce anche nuove categorie di interventi in edilizia libera. In particolare:

• ci sarà la possibilità di realizzare vetrate panoramiche amovibili e trasparenti nei porticati
• consentita anche l’installazione di tende bioclimatiche retrattili o regolabili per proteggersi da sole e intemperie

I sottotetti, invece, potranno essere recuperati per ampliare l’offerta abitativa senza consumare nuovo suolo, rispettando però limiti e procedure stabiliti da ogni Regione.

Le altre novità introdotte dal Decreto Salva Casa

Concludiamo con una serie di novità accessorie che completano il quadro delle modifiche previste dal Decreto Salva Casa:

• Termini di demolizione – Se la rimozione o la demolizione di interventi edilizi abusivi non verrà eseguita entro 90 giorni, l’area verrà acquisita gratuitamente dal Comune. Il periodo concesso può però arrivare fino a un massimo di 240 giorni in caso di esigenze del proprietario legate alla salute o a una difficile situazione socio-economica.
• Utilizzo delle sanzioni – Parte dei proventi ricavati da multe e sanzioni verrà destinata al Comune di pertinenza, con l’obiettivo di finanziare interventi di rigenerazione urbana e aumentare così l’offerta abitativa.
• Interventi eseguiti in parziale difformità – Potranno essere regolarizzati, ma le modifiche non saranno necessarie se non viene emesso un ordine di demolizione o se è stata rilasciata la certificazione di abitabilità o agibilità.
• Immobili soggetti a vincolo – È prevista una sanatoria sugli interventi eseguiti su un immobile soggetto a vincolo prima dell’entrata in vigore del nuovo Codice dei Beni Culturali nel 2006.
• Vajont – Il rilascio del certificato di collaudo e regolare esecuzione degli interventi di ripristino a seguito della catastrofe del Vajont del 1963 terrà conto del rispetto della disciplina edilizia e urbanistica in vigore al momento della realizzazione dell’intervento stesso.

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Parte del Decreto Sostegni Bis elaborato dal governo Draghi per rilanciare l’economia italiana dopo la pandemia, il Bonus Prima Casa Under 36 è nato con l’obiettivo di invogliare i più giovani ad acquistare il loro primo immobile, garantendo un accesso agevolato ai mutui. Negli anni successivi, gli aiuti previsti hanno dato una grande spinta al mercato immobiliare e tutto ciò ha portato a continue proroghe e conferme fino al 2023. Da gennaio, tuttavia, le sovvenzioni previste sono state in parte annullate, fatta eccezione per specifiche condizioni.

Vediamo allora chi può ancora oggi approfittare degli incentivi e cosa spetta a chi, invece, si è mosso in ritardo.

In che cosa consisteva il Bonus Prima Casa Under 36

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale nel mese di maggio 2021, il Bonus Prima Casa Under 36 prevedeva un allargamento delle garanzie statali a specifiche categorie di persone con scarse possibilità di accesso al credito. Più nello specifico, i soggetti coinvolti nella manovra erano i giovani di età inferiore ai 36 anni, con un ISEE di massimo 40mila euro, intenzionati a richiedere un finanziamento per l’acquisto della prima casa tale da coprire più dell’80% del valore dell’appartamento.

Prima della pubblicazione del decreto, infatti, il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa stabiliva una copertura massima del 50% della cifra richiesta alle banche attraverso delle garanzie statali. Con il nuovo incentivo, invece, i più giovani potevano essere coperti dallo Stato per un valore pari all’80% dell’importo, godendo così della possibilità di ottenere più facilmente il capitale da investire. Non solo: l’acquirente veniva anche esentato da alcune spese, tra cui le imposte di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto a IVA, era riconosciuto un credito d’imposta pari all’imposta applicata sul prezzo di vendita.

Secondo le disposizioni, inoltre, per accedere al Bonus Prima Casa Under 36 era necessario non essere titolari dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa nel territorio, non aver acquistato un altro immobile attraverso la stessa agevolazione e avere la propria residenza nel Comune sede dell’abitazione. Le stesse condizioni previste per gli under 36, infine, potevano essere estese anche ai genitori single con figli minori conviventi, alle giovani coppie coniugate o conviventi e ai conduttori di case popolari.

Bonus Prima Casa Under 36: le condizioni per approfittarne nel 2024

Come anticipato, il Bonus Prima Casa Under 36 elaborato dal governo Draghi è stato confermato anche negli anni successivi al 2021. Nel 2024, invece, la proroga è stata solo parziale. In particolare, potranno accedere all’agevolazione fino al 31 dicembre 2024 tutti i soggetti che hanno già registrato il preliminare entro il 31 dicembre 2023. A partire dal 1 gennaio dell’anno successivo, al contrario, gli incentivi non sono più applicabili.

La decisione, tuttavia, è entrata in vigore attraverso il decreto Milleproroghe, convertito in legge solo il 29 febbraio 2024. Questo ritardo ha quindi generato dei fraintendimenti, per i quali è stato necessario formulare ulteriori manovre che, seppur non così vantaggiose come il bonus del 2021, restano comunque un’ottima occasione di risparmio.

Se gli atti definitivi di compravendita sono stati stipulati tra il 1 gennaio 2024 e la data di entrata in vigore della legge, i titolari dei documenti si vedono riconosciuto un credito d’imposta di importo pari alle tasse pagate in eccesso e utilizzabile nel successivo 2025. Per beneficiarne, è necessario rendere al notaio un’apposita dichiarazione attraverso un atto integrativo che espliciti la propria volontà di avvalersi dei benefici e certifichi la presenza dei requisiti elencati. Tale atto, infine, potrà essere stipulato anche dopo il 31 dicembre 2024, a patto che la notifica arrivi entro il termine di utilizzo del credito d’imposta concesso.

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La recente pubblicazione della Direttiva Europea sulle Case Green nella Gazzetta Ufficiale UE ha acceso i riflettori sul futuro del settore immobiliare italiano. Entrata in vigore il 27 maggio 2024, questa nuova normativa impone a tutti gli Stati membri di adottare delle strategie per ridurre le emissioni di gas serra e raggiungere così l’obiettivo di un parco immobiliare a impatto zero entro il 2050. Il testo fissa inoltre dei traguardi a breve termine, che ogni Paese dovrà rispettare elaborando un proprio Piano Nazionale di Ristrutturazione.

Gli obiettivi della Direttiva Europea sulle Case Green

Inserita nel più ampio progetto continentale per la transizione energetica denominato Green Deal, la Direttiva Europea sulle Case Green impone a ogni Stato membro di ridurre progressivamente il consumo medio di energia degli edifici residenziali.

Per le costruzioni già esistenti, il primo termine è fissato al 2030, anno in cui le emissioni dovranno essere inferiori a quelle attuali del 16%. Questo valore percentuale dovrà poi scendere al 20% entro il 2035. Per quanto riguarda le nuove costruzioni, invece, tutti gli edifici di proprietà pubblica dovranno essere a impatto zero a partire dal 1 gennaio 2028, mentre dal 1 gennaio 2030 questo obbligo verrà esteso anche agli edifici privati.

Come sempre, tutti i Paesi avranno carta bianca e dovranno programmare le specifiche misure da adottare per attenersi a quanto richiesto. In particolare, il Piano Nazionale di Ristrutturazione dovrà essere approvato entro il 2026 e le tempistiche di ogni operazione verranno poi sottoposte a controlli periodici ogni 5 anni.

L’impatto della Direttiva Europea sulle Case Green in Italia

Compresi gli obiettivi della Direttiva Europea sulle Case Green, è importante capire quale impatto avrà questa nuova normativa sull’Italia.

Le stime indicano che nel Belpaese potrebbero essere coinvolti fino a 4 milioni di edifici, con costi di adeguamento che variano tra i 35 e i 65mila euro ad abitazione. Dall’operazione saranno esclusi gli edifici storici, le seconde case utilizzate per meno di quattro mesi all’anno e gli immobili sotto i 50 metri quadrati di superficie. L’intera manovra richiederà comunque una spesa ingente e ad oggi non si conoscono i finanziamenti previsti dall’Unione Europea per coprire, almeno in parte, la somma totale.

Inizialmente, la Commissione aveva elaborato una previsione di fondi da destinare ai singoli Paesi, valutando l’effettivo impatto che la direttiva avrebbe avuto a livello nazionale su ogni Stato membro. Dopo le modifiche apportate dal Parlamento al testo originario, però, resta da capire se le ipotesi iniziali verranno confermate o modificate. Con ogni probabilità questo compito spetterà alla prossima Commissione Europea che si metterà al lavoro in autunno dopo le elezioni di inizio giugno.

Ad oggi ci si può quindi concentrare solo sugli effetti positivi che l’efficientamento energetico e la conseguente riduzione delle emissioni degli edifici avranno sull’ambiente, messo in crisi dalla poco accorta gestione delle attività umane degli ultimi decenni. Con la speranza, però, che sia l’Europa, sia l’Italia riescano a sviluppare delle strategie capaci di rendere la transizione verso un parco immobiliare più sostenibile il meno gravosa possibile sulle tasche delle famiglie italiane.

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Il Ddl Semplificazioni ha apportato alcune interessanti novità che da quest’anno dovrebbero rendere un po’ più serena l’operazione di compravendita di una casa donata, una transazione che ha creato non pochi turbamenti in passato, per il rischio che le azioni di riduzione dei legittimari avrebbero potuto impattare sui diritti del terzo acquirente.

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Per modificare le dimensioni di una stanza non è necessario demolire le pareti: si può infatti cambiare la percezione degli spazi attraverso la pittura, creando così – a seconda delle proprie esigenze – l’illusione ottica di spaziosità, altezza, larghezza, profondità. Qualche esempio?

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