Il recesso è invece la facoltà concessa al solo conduttore di porre fine anticipatamente al contratto, sussistendone i presupposti. Il diritto di recesso è disciplinato, per le locazioni abitative, dall’articolo 3, comma 6, della legge 431/1998, e per quelle a uso diverso dall’articolo 27, commi 7 e 8, della legge 392/1978. Esso può essere esercitato dal conduttore in presenza di gravi motivi che gli impediscono di proseguire nel contratto.
La comunicazione di recesso deve essere inviata al locatore con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla data in cui si intende porre fine alla locazione. I canoni devono essere corrisposti fino alla scadenza del termine semestrale anche se il rilascio dell’immobile avviene prima.
A volte i contratti contengono una clausola che concede al conduttore la facoltà di recesso indipendentemente dalla sopravvenienza di gravi motivi, oppure dando un preavviso inferiori ai sei mesi: si tratta, invero, di deroghe compatibili con lo spirito della legge.
Per le locazioni a uso diverso dall’abitazione è ormai consolidato il principio per cui i gravi motivi che consentono al conduttore di recedere dal contratto, devono sostanziarsi in fatti involontari imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto locativo. La comunicazione del recesso da parte del conduttore non può prescindere dalla specificazione dei motivi e i fatti in questione devono presentare una connotazione oggettiva. La scelta del conduttore non può ritenersi collegata a una sua visione strategica, che rientra nel rischio di ogni imprenditore nell’esercizio della sua impresa, bensì ad un situazione che egli non poteva prevedere, se non nei limiti normali dell’andamento del mercato di settore. Il recesso deve essere dunque conseguenza di fattori obiettivi che esulino dalle normali e prudenziali valutazioni che spettano all’imprenditore nell’esercizio dell’impresa, imprevedibili al momento della stipulazione del contratto e sopravvenuti nel corso della locazione.
Qualora, infine, il recesso venga esercitato in assenza di validi motivi e manchino i presupposti legittimi, nulla vieta al locatore di accettare l’anticipata riconsegna dell’immobile, con riserva, però, di pretendere il pagamento dei canoni futuri fino al termine del contratto, oppure fino al momento in cui l’immobile verrà nuovamente locato a terzi.
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