Abito in un edificio condominiale e per la ripartizione delle spese abbiamo sempre tenuto conto della tabella millesimale redatta più di cinquant’anni fa.
Qualche tempo fa alcuni condomini hanno eseguito dei lavori di ampliamento nei loro appartamenti e per questo si è reso necessario valutare una revisione dell’attuale tabella. Durante l’ultima assemblea eravamo tutti d’accordo, tranne i due condomini che hanno eseguito gli ampliamenti. A detta loro, senza il consenso di tutti i proprietari la tabella non si può cambiare. Chi ha ragione?
Le tabelle millesimali sono uno strumento necessario per garantire il buon funzionamento del condominio.
I millesimi, espressione del rapporto fra il valore di ciascuna unità immobiliare e quello dell’intero edificio, indicano in che modo ripartire le spese ordinarie e straordinarie che riguardano le parti comuni e, soprattutto, stabiliscono il “peso” di ciascun partecipante nel momento in cui occorre esprimere il voto in assemblea.
Le tabelle, secondo la legge, devono essere allegate al regolamento condominiale e sono redatte da un tecnico che utilizza i parametri più opportuni, nell’ambito di quelli indicati nella circolare ministeriale 12480/1966.
Le tabelle millesimali possono essere modificate in qualsiasi momento, a condizione che tutti i condomini siano d’accordo.
In determinate situazioni, per deliberare a favore della variazione, può anche essere sufficiente il quorum stabilito dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile, vale a dire un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Ciò può verificarsi, a norma dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, quando risulta che le tabelle siano conseguenza di un errore o qualora siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio.
Il promo motivo concerne l’errore. In molti casi è difficile risalire ai parametri utilizzati dal tecnico, soprattutto se la tabella è stata redatta molti anni prima. Inoltre, accade di frequente che il perito attribuisca i millesimi senza fornire una relazione giustificativa. Attualmente vale il principio secondo cui si configurano come errori tutti quelli obiettivamente verificabili, che comportano una non corrispondenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse, indipendentemente dal carattere negoziale o meno della determinazione delle tabelle millesimali.
Il secondo motivo che può determinare una revisione con il voto della sola maggioranza qualificata ricorre quando, in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, il valore proporzionale dell’unità immobiliare, anche di un solo condomino, risulti alterato per più di un quinto. In questo caso il costo per modificare la tabella è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
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