Nel caso in cui all’inquilino cui è stato affittato un appartamento venga concessa una riduzione del canone mensile sarebbe necessario provvedere ad una comunicazione per variazione del contratto all’Agenzia delle Entrate?
Per rispondere in modo completo al quesito posto occorre, in primo luogo, sottolineare come, stando all’orientamento giurisprudenziale prevalente, la modifica (in aumento o in diminuzione) del canone di locazione non configura un nuovo contratto ma semplicemente la rettifica di un elemento, peraltro qualificato come accessorio e non essenziale dell’obbligazione. Di conseguenza, non si concretizza la necessità di stipulare un nuovo atto di locazione, con nuova data di decorrenza e nuove scadenze. Ciò vuol dire che il contratto originario non perde la sua validità e, di conseguenza, se la durata del contratto è di 4 anni + 4 anni di rinnovo automatico, tale termine non ricomincia a decorrere da capo solo perchè le parti hanno modificato il canone di locazione. Poichè però il contratto di locazione deve sempre essere redatto in forma scritta, anche tutti i successivi accordi di modifica o integrativi della pattuizione originaria devono essere redatti per iscritto e firmati dalle parti. L’accordo volto a modificare il canone potrà essere redatto senza formule particolari, purchè richiami gli estremi del contratto di locazione cui si riferisce (soggetti, immobile, data di redazione e di registrazione).
Per quanto riguarda la necessità di procedere a comunicare l’accordo modificativo del contratto all’Agenzia delle Entrate, la questione è stata trattata dall’Agenzia stessa con una Risoluzione del 2010. Nel citato documento di prassi l’Agenzia ha provveduto a chiarire che, nel caso in cui le parti del contratto di locazione pattuiscano la riduzione del canone inizialmente previsto, tale accordo non consistendo in un evento che comporti “ulteriore liquidazione dell’imposta”, non deve essere obbligatoriamente comunicato all’Agenzia delle Entrate (a meno che non sia stipulato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata).
Il perfezionamento dell’accordo di riduzione del canone, però, determina di fatto la diminuzione della base imponibile ai fini delle imposte dirette e conseguentemente la corresponsione di una minore imposta: sorge quindi l’opportunità operativa di registrare l’atto di modifica contrattuale, con l’apposizione della data certa di fronte ai terzi. Su tale fattispecie è intervenuto il legislatore che ha esentato dall’assoggettamento a imposta di registro e ad imposta di bollo le registrazioni degli accordi con i quali locatore e locatario dispongono la riduzione dei canoni di un contratto di locazione immobiliare in essere.
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