Quando si acquista un immobile, tra i costi da tenere in considerazione vi sono le imposte: quella di registro per il rogito, quella ipotecaria e catastale ed eventuale Iva le quali, grazie alle agevolazioni prima casa sono notevolmente ridotte, come di seguito evidenziato:
Se si acquista la prima casa da un privato o da un’impresa in esenzione Iva:
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
- imposta ipotecaria 50 euro
- imposta catastale 50 euro
Se si acquista la prima casa da un’impresa, con vendita soggetta a Iva:
- Iva ridotta al 4%
- imposta di registro 200 euro
- imposta ipotecaria 200 euro
- imposta catastale 200 euro
Affinché si possa beneficiare delle agevolazioni, l’immobile deve essere una prima casa e non unica casa o abitazione principale.
È possibile, infatti, avere già (o aver avuto) degli immobili di proprietà in altri Comuni e acquistare una casa in un Comune in cui si trasferisce per la prima volta la residenza, a condizione che:
- Non si possiedano nello stesso Comune, altri immobili idonei ad essere adibiti ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
- Non si abbiano diritti di uso, usufrutto, abitazione su altri immobili nel medesimo Comune
- Non si sia già titolari, interamente o per quote, di un altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale siano già state utilizzate le agevolazioni prima casa.
La prima casa, a sua volta, per poter rientrare nelle agevolazioni fiscali, deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)
Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, infatti, per l’acquisto di un’abitazione di lusso appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
La legge richiede che l’abitazione da acquistare con le agevolazioni prima casa si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza; se l’acquirente risiede in altro Comune, deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile, entro e non oltre 18 mesi dall’acquisto (pena il decadere dell’agevolazione fiscale ed il conseguente versamento delle maggiori imposte non pagate, oltre alle sanzioni irrogate dal Fisco).
Inoltre, la dichiarazione relativa al cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto ed il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.
In alternativa al requisito della residenza, la legge prevede comunque l’applicazione dei benefici prima casa se questa si trova:
- nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
- nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
- nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, la cui condizione può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’Aire o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.
Bisogna tener presente inoltre che se l’immobile precedente viene venduto prima di cinque anni dall’acquisto, si decade definitivamente dalle agevolazioni fiscali a meno che non si riacquisti entro un anno una nuova abitazione, anche a titolo gratuito (per esempio per successione ereditaria).
In caso di:
- mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge rese in sede di registrazione dell’atto;
- mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto (fatta eccezione per il personale Forze armate e delle Forze di polizia in quanto per tali soggetti, in virtù dei periodici cambiamenti della sede di lavoro, non è richiesta la condizione della residenza nel comune ove sorge l’unità abitativa);
- se l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale,
si incorre nella decadenza delle agevolazioni “prima casa”.
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