In questo Blog ci proponiamo di fornire un supporto reale e concreto per la compravendita immobiliare soffermandoci, di volta in volta, su casi pratici e/o aspetti peculiari . Prima di procedere alla disamina della casistica, tuttavia, ci sembra doveroso e necessario fornire un vero e proprio vademecum di carattere generale per venditori e compratori.
VENDITORE
– Primo passo da fare per chiunque abbia deciso di vendere il proprio immobile è quello della valutazione
- Un metodo meno empirico è invece quello di moltiplicare i mq commerciali dell’immobile per il valore a mq della zona presa in considerazione. A tal proposito il sito dell’Agenzia delle Entrate (http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/geopoi_omi/) mette a disposizione un valido strumento per calcolare il valore del nostro immobile. Non bisogna tuttavia dimenticare che esistono al di la’ delle mere formule matematiche numerosi elementi in grado di influire sul valore di un appartamento ( esposizione, presenza dell’ascensore, posto auto, vicinanza a scuole e/o pubblici servizi etc..).
- Un metodo diffuso per calcolare il valore del proprio immobile è quello di fare delle ricerche e confrontare i prezzi di immobili con caratteristiche simili al nostro e nella stessa zona, collegandosi ai portali immobiliari o a quelli delle agenzie. Attenzione i prezzi PUBBLICIZZATI rappresentano il prezzo di richiesta e non il prezzo effettivo di vendita.
Ultima soluzione ma non per ordine di importanza e’ quella di rivolgersi ad un professionista del settore immobiliare, infatti, la determinazione del valore di un bene immobiliare, sia ai fini della vendita che della locazione, necessita dell’apporto di specifiche conoscenze ed esperienze professionali da parte di qualificati operatori.
– Una volta determinato il prezzo diventa fondamentale per la nostra operazione, predisporre l’intera documentazione necessaria, per non trovarsi impreparati nel momento in cui abbiamo individuato il nostro aspirante acquirente:
- certificato di prestazione energetica ( APE);
- atto di provenienza dell’immobile;
- la visura e planimetria catastale;
- L’attestazione dell’amministratore circa il corretto pagamento degli oneri condominiali, eventuali delibere approvate dal condominio per lavori di straordinaria manutenzione, eventuali controversie etc.
– Il passo successivo consiste nella pianificazione di una corretta strategia di web marketing immobiliare che non si limiti allo scatto di quattro foto dal telefonino e all’inserimento di un annuncio il cui testo risulti imperfetto ed approssimativo.
- Una corretta strategia di marketing immobiliare deve prevedere le seguenti attività preliminari per una comunicazione efficace:
- Book fotografico professionale 2/3d;
- Due video;
- Planimetrie 2/3d correlate da misure generali e specifiche per tutti gli ambienti che compongono l’immobile;
- Virtual tour;
- Annuncio completo di tutte le informazioni relative all’immobile, al condominio e alla zona in cui lo stesso è ubicato.
– Una volta pubblicato l’annuncio e scremate le telefonate di potenziali acquirenti Come ci prepariamo alle visite?
- Nel caso in cui l’immobile da proporre in vendita fosse da ristrutturare, cerchiamo di rendere al meglio la nostra abitazione magari procedendo ad una piccola ristrutturazione (HOME STAGING) che senza gravare eccessivamente sulle nostre finanze migliori sensibilmente la percezione della nostra casa.
- Le suindicate attività sono indispensabili per pianificare una efficace strategia di comunicazione che abbia l’obiettivo di valorizzare e differenziare il nostro immobile da altri immobili con caratteristiche similari presenti sul mercato., sui social ( FACEBOOK, INSTAGRAM, YOIUTUBE), sui motori di ricerca (GOOGLE).
- E ancora, altro aspetto da non sottovalutare, è quello di avere a propria disposizione un portafoglio di possibili acquirenti, che per tipologia e prezzo potrebbero essere interessati al nostro immobile, questo per arginare il fastidioso fenomeno del ‘turismo immobiliare’ che spinge soggetti non realmente intenzionati all’acquisto, a visitare gli immobili per pura curiosità.
– Ecco dopo numerose visite, appuntamenti e incontri finalmente………..Abbiamo trovato l’acquirente giusto ed ora………………….. che facciamo ???
- Dobbiamo stipulare un compromesso ossia un contratto SCRITTO con cui noi ed il nostro acquirente ci impegniamo reciprocamente a perfezionare la compravendita vera e propria di fronte al notaio fissando tutti gli elementi della vendita quali il prezzo, i tempi di consegna dell’immobile eventuali penali di ritardo etc.
- E’ arrivato finalmente il giorno del rogito ossia della stipula dell’atto che determina il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente dietro pagamento del prezzo pattuito. Il ruolo del notaio in questa fase è fondamentale. Infatti il notaio agisce come un pubblico ufficiale che sancisce la regolarità della compravendita stessa e registra l’avvenuta operazione nei registri immobiliari a fini di pubblicità.
- E Dopo?
– Dopo la stipula del rogito e quindi, dopo che l’acquirente è diventato il nuovo proprietario dell’immobile, ci sono alcuni adempimenti che dobbiamo ancora espletare. Ecco di che cosa si tratta:
- adempimenti fiscali. Il venditore deve pagare le tasse che riguardano i mesi in cui ha posseduto l’immobile e deve comunicare anche al Comune l’avvenuta vendita;
- comunicazione all’amministratore di condominio delle generalità del nuovo proprietario;
- disdetta delle utenze.