“Il Compratore”

 

– Hai deciso di acquistare casa?  Cosa  bisogna sapere quali cautele adottare per non incorrere in problemi o difficoltà?

 

• Innanzitutto bisogna stabilire un budget di spesa ovvero un tetto massimo oltre il quale non è possibile spingersi e, a meno che non si abbiano a disposizione ingenti risorse monetarie, è  inevitabile accendere un mutuo che durerà molti anni e che pertanto dovrà essere sostenibile.
• Le Banche di regola non finanziano oltre l’80% del minore tra il valore di acquisto e quello di perizia del bene pertanto il resto della somma dovremmo già averlo disponibile unitamente alle risorse per sostenere i costi accessori della compravendita quali notaio, imposte eventuale agenzia immobiliare etc. Ci sono Banche che erogano mutui anche pari al 100% del valore dell’immobile ma in questo caso aumenterà il tasso di interesse applicato all’intero importo del mutuo e pertanto la rata del finanziamento risulterà in proporzione più alta rispetto ad un mutuo dello stesso importo e della stessa durata erogato per l’80% del valore dell’immobile. Da considerare inoltre che la rata del mutuo sopportabile viene calcolata dalle banche intorno al 33% del reddito  e che la sua durata  non può superare il limite del compimento dei 75 anni di eta’ del richiedente. Pertanto prima di impegnarsi per l’acquisto di un immobile se bisogna contrarre un  mutuo conviene rivolgersi in banca e chiedere quale è  la rata di mutuo sostenibile sulla base dei nostri redditi e della nostra età o addirittura farsi concedere una delibera reddituale o una preventiva valutazione di fattibilità da parte dell’istituto di credito erogante.

• Stabilito quale è  il nostro budget dobbiamo procedere alla scelta dell’immobile Ma  nel mare magnum degli annunci immobiliari come si fa a trovare la casa ideale? Per evitare di andare in confusione può essere molto utile stabilire quali sono le caratteristiche essenziali per la nostra abitazione e confrontarle  con quanto offre il mercato nella fascia di prezzo prescelta. Per affinare la nostra ricerca possiamo fare riferimento a dei parametri oggettivi quali la tipologia di immobile preferito, la zona di riferimento le condizioni dello stabile e dell’appartamento  la presenza o meno di caratteristiche accessorie tali da rendere migliore la vita degli abitanti quali ascensore, posto auto o box pertinenziale, parco, servizio di portineria, etc.

Trovato l’immobile perfetto dobbiamo procedere al controllo sotto il profilo tecnico legale della sua regolarità. Pertanto dovremmo chiedere al potenziale venditore tutta la documentazione necessaria in particolare:

• la dichiarazione dell’amministratore dello stabile dell’assenza di debiti che gravino sull’immobile oggetto della compravendita.
• APE ossia il certificato di prestazione energetica;
• planimetria e visura catastale dell’appartamento per verificare eventuale difformità dell’abitazione rispetto allo stato dei luoghi cosi come conservato al catasto;
• l’atto di provenienza dell’immobile;
• verificare che non vi siano ipoteche sull’abitazione attraverso una visura ipotecaria alla conservatoria dei registri immobiliari;
• concessione edilizia e certificato di abitabilità  o se l’abitazione e’ stata costruita abusivamente la concessione in sanatoria dell’immobile rilasciata dal Comune;

• La compravendita può avvenire  in proprio o attraverso agenzie immobiliari in quest’ultimo caso l’agenzia percepisce una provvigione che oscilla tra il due ed il 5 per cento del prezzo stabilito ma fornisce al potenziale acquirente l’intera documentazione relativa all’immobile ed effettua per conto di quest’ultimo tutte le necessarie verifiche circa l’inesistenza di vizi o pregiudizievoli sull’appartamento. L’agenzia inoltre risulta essere determinante per la corretta determinazione del prezzo di acquisto e vendita del bene.

• Abbiamo finalmente trovato la casa dei nostri sogni , siamo addivenuti con il potenziale venditore ad   un accordo sul prezzo ma per essere certi che l’affare non ci sfugga dobbiamo stipulare un preliminare. Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile.

• In considerazione dell’importanza della compravendita immobiliare e per la necessità  di tutelare al meglio e le parti del contratto ed i terzi in buona fede , lo Stato stabilisce che il contratto di compravendita con cui si trasferisce la proprietà del bene immobile dietro pagamento del corrispettivo pattuito sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato : il notaio. Il notaio garantisce infatti che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto delle norme di legge. La scelta del notaio e’ assolutamente libera e spetta all’acquirente il quale deve anche pagare il compenso al pubblico ufficiale e le imposte legate all’operazione . Imposte che variano a seconda della categoria catastale dell’immobile oggetto della compravendita ed in funzione del fatto che si tratti di acquisto della prima e/o seconda casa  nonché’ a seconda che l’operazione sia o meno soggetta ad Iva.