Guida alle Compravendite Immobiliari per Acquirenti e Venditori

In questo Blog ci proponiamo di fornire un supporto reale e concreto  per la compravendita immobiliare soffermandoci, di volta in volta, su casi pratici e/o aspetti peculiari . Prima di procedere alla disamina della casistica, tuttavia, ci sembra doveroso e necessario  fornire un vero e proprio vademecum  di carattere generale per venditori e compratori.

VENDITORE

– Primo passo da fare per chiunque abbia deciso di vendere il proprio immobile è quello della  valutazione

• Un metodo  meno empirico è invece quello di moltiplicare i mq  commerciali dell’immobile per il valore a mq della zona presa in considerazione. A tal proposito il sito dell’Agenzia delle Entrate (http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/geopoi_omi/) mette a disposizione un valido  strumento per calcolare il valore del nostro immobile.

Non bisogna tuttavia dimenticare che esistono al di la’ delle mere formule matematiche  numerosi  elementi in grado di influire sul valore di un appartamento ( esposizione, presenza dell’ascensore, posto auto, vicinanza a scuole e/o pubblici servizi etc..).

•  Un metodo diffuso per calcolare il valore del proprio immobile è quello di fare delle ricerche e confrontare i prezzi di immobili con caratteristiche simili al nostro e nella stessa zona, collegandosi ai portali immobiliari o a quelli delle agenzie. Attenzione i prezzi PUBBLICIZZATI rappresentano il prezzo di richiesta  e non il prezzo effettivo di vendita.

Ultima soluzione ma non per ordine di importanza e’ quella di rivolgersi ad un professionista del settore immobiliare, infatti, la determinazione del valore di un bene immobiliare, sia ai fini della vendita che della locazione, necessita dell’apporto di specifiche conoscenze ed esperienze professionali da parte di qualificati operatori.

– Una volta determinato il prezzo diventa fondamentale per la nostra operazione,  predisporre l’intera documentazione necessaria, per non trovarsi impreparati nel momento in cui abbiamo individuato il nostro aspirante acquirente:

• certificato di prestazione energetica ( APE);
• atto di provenienza dell’immobile;
• la visura e planimetria catastale;
• L’attestazione dell’amministratore circa il corretto pagamento degli oneri condominiali, eventuali delibere approvate dal condominio per lavori di straordinaria manutenzione, eventuali controversie etc.

– Il passo successivo consiste nella  pianificazione di  una corretta strategia di web marketing  immobiliare che non si limiti allo scatto di quattro foto dal telefonino e all’inserimento di un annuncio il cui testo risulti imperfetto  ed approssimativo.

• Una corretta strategia di marketing immobiliare deve prevedere le seguenti attività preliminari per una comunicazione efficace:
• Book fotografico professionale 2/3d;
• Due video;
• Planimetrie 2/3d correlate da misure generali e specifiche per tutti gli ambienti che compongono l’immobile;
• Virtual tour;
• Annuncio completo di tutte le informazioni relative all’immobile, al condominio e alla zona in cui lo stesso è ubicato.

– Una  volta  pubblicato l’annuncio e scremate le telefonate di potenziali acquirenti  Come ci prepariamo alle visite?

•  Nel caso in cui l’immobile da proporre in vendita fosse da ristrutturare, cerchiamo di rendere al meglio la nostra abitazione magari procedendo ad una piccola ristrutturazione (HOME STAGING)  che senza gravare eccessivamente sulle nostre finanze migliori sensibilmente  la percezione della nostra casa.

• Le suindicate attività sono indispensabili per pianificare una efficace strategia di comunicazione che abbia l’obiettivo di valorizzare e differenziare il nostro immobile da altri immobili con caratteristiche similari presenti sul mercato., sui social ( FACEBOOK, INSTAGRAM, YOIUTUBE), sui motori di ricerca  (GOOGLE).

• E ancora, altro aspetto da non sottovalutare, è quello di avere a propria disposizione un portafoglio di possibili acquirenti, che per tipologia e prezzo potrebbero essere interessati al nostro immobile, questo per arginare il fastidioso fenomeno del ‘turismo immobiliare’ che spinge soggetti non realmente intenzionati all’acquisto, a visitare gli immobili per pura curiosità.

– Ecco dopo numerose visite, appuntamenti e incontri finalmente………..Abbiamo  trovato l’acquirente giusto ed ora…………………..  che facciamo ???

•  Dobbiamo  stipulare un compromesso ossia un contratto SCRITTO  con cui noi ed il  nostro acquirente ci  impegniamo reciprocamente a perfezionare la compravendita vera e propria di fronte al notaio fissando tutti gli elementi della vendita quali il prezzo, i tempi di consegna dell’immobile eventuali penali di ritardo etc.

• E’ arrivato finalmente il giorno del rogito  ossia della stipula dell’atto che  determina  il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente dietro pagamento del prezzo pattuito.

Il ruolo del notaio in questa fase è fondamentale: egli agisce come un pubblico ufficiale che sancisce la regolarità della compravendita stessa e registra l’avvenuta operazione nei registri immobiliari a fini di pubblicità.

• E dopo?

– Dopo la stipula del rogito e quindi, dopo che l’acquirente è diventato il nuovo proprietario dell’immobile, ci sono alcuni adempimenti che dobbiamo ancora  espletare. Ecco di che cosa si tratta:

• adempimenti fiscali. Il venditore deve pagare le tasse che riguardano i mesi in cui ha posseduto l’immobile e deve comunicare anche al Comune l’avvenuta vendita;
• comunicazione all’amministratore di condominio delle generalità del nuovo proprietario;
• disdetta delle utenze.

COMPRATORE

– Hai deciso di acquistare casa?  Cosa  bisogna sapere quali cautele adottare per non incorrere in problemi o difficoltà?

• Innanzitutto bisogna stabilire un budget di spesa ovvero un tetto massimo oltre il quale non è possibile spingersi e, a meno che non si abbiano a disposizione ingenti risorse monetarie, è  inevitabile accendere un mutuo che durerà molti anni e che pertanto dovrà essere sostenibile.

• Le Banche di regola non finanziano oltre l’80% del minore tra il valore di acquisto e quello di perizia del bene pertanto il resto della somma dovremmo già averlo disponibile unitamente alle risorse per sostenere i costi accessori della compravendita quali notaio, imposte eventuale agenzia immobiliare etc.

Ci sono Banche che erogano mutui anche pari al 100% del valore dell’immobile ma in questo caso aumenterà il tasso di interesse applicato all’intero importo del mutuo e pertanto la rata del finanziamento risulterà in proporzione più alta rispetto ad un mutuo dello stesso importo e della stessa durata erogato per l’80% del valore dell’immobile.

Da considerare inoltre che la rata del mutuo sopportabile viene calcolata dalle banche intorno al 33% del reddito  e che la sua durata  non può superare il limite del compimento dei 75 anni di eta’ del richiedente.

Pertanto prima di impegnarsi per l’acquisto di un immobile se bisogna contrarre un  mutuo conviene rivolgersi in banca e chiedere quale è  la rata di mutuo sostenibile sulla base dei nostri redditi e della nostra età o addirittura farsi concedere una delibera reddituale o una preventiva valutazione di fattibilità da parte dell’istituto di credito erogante.

• Stabilito quale è  il nostro budget dobbiamo procedere alla scelta dell’immobile.

Nel mare magnum degli annunci immobiliari come si fa a trovare la casa ideale?

Per evitare di andare in confusione può essere molto utile stabilire quali sono le caratteristiche essenziali per la nostra abitazione e confrontarle  con quanto offre il mercato nella fascia di prezzo prescelta.

Per affinare la nostra ricerca possiamo fare riferimento a dei parametri oggettivi quali la tipologia di immobile preferito, la zona di riferimento le condizioni dello stabile e dell’appartamento  la presenza o meno di caratteristiche accessorie tali da rendere migliore la vita degli abitanti quali ascensore, posto auto o box pertinenziale, parco, servizio di portineria, etc.

Trovato l’immobile perfetto dobbiamo procedere al controllo sotto il profilo tecnico legale della sua regolarità. Pertanto dovremmo chiedere al potenziale venditore tutta la documentazione necessaria in particolare:

• la dichiarazione dell’amministratore dello stabile dell’assenza di debiti che gravino sull’immobile oggetto della compravendita.
• APE ossia il certificato di prestazione energetica;
• planimetria e visura catastale dell’appartamento per verificare eventuale difformità dell’abitazione rispetto allo stato dei luoghi cosi come conservato al catasto;
• l’atto di provenienza dell’immobile;
• verificare che non vi siano ipoteche sull’abitazione attraverso una visura ipotecaria alla conservatoria dei registri immobiliari;
• concessione edilizia e certificato di abitabilità  o se l’abitazione e’ stata costruita abusivamente la concessione in sanatoria dell’immobile rilasciata dal Comune;

• La compravendita può avvenire  in proprio o attraverso agenzie immobiliari in quest’ultimo caso l’agenzia percepisce una provvigione che oscilla tra il due ed il 5 per cento del prezzo stabilito ma fornisce al potenziale acquirente l’intera documentazione relativa all’immobile ed effettua per conto di quest’ultimo tutte le necessarie verifiche circa l’inesistenza di vizi o pregiudizievoli sull’appartamento.

L’agenzia inoltre risulta essere determinante per la corretta determinazione del prezzo di acquisto e vendita del bene.

• Abbiamo finalmente trovato la casa dei nostri sogni , siamo addivenuti con il potenziale venditore ad   un accordo sul prezzo ma per essere certi che l’affare non ci sfugga dobbiamo stipulare un preliminare.

Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile.

• In considerazione dell’importanza della compravendita immobiliare e per la necessità  di tutelare al meglio e le parti del contratto ed i terzi in buona fede , lo Stato stabilisce che il contratto di compravendita con cui si trasferisce la proprietà del bene immobile dietro pagamento del corrispettivo pattuito sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato : il notaio.

Quest’ultimo garantisce infatti, che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto delle norme di legge.

La scelta del notaio è assolutamente libera e spetta all’acquirente, che deve, inoltre, pagare il compenso al pubblico ufficiale e le imposte legate all’operazione.

Imposte che variano a seconda della categoria catastale dell’immobile oggetto della compravendita ed in funzione del fatto che si tratti di acquisto della prima e/o seconda casa  nonché’ a seconda che l’operazione sia o meno soggetta ad Iva.