LA PROPOSTA DI ACQUISTO E’ UN PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA?

 Le tappe fondamentali di una compravendita sono tre:

– LA PROPOSTA DI ACQUISTO
– IL PRELIMINARE DI VENDITA
– IL ROGITO

Oggi vorrei parlare della proposta: ossia della manifestazione di volontà di acquistare un immobile da parte del potenziale acquirente.

La proposta di acquisto è  la dichiarazione dell’acquirente di volere acquistare un certo bene ad un determinato prezzo,  solitamente, l’agenzia utilizza per questo scopo moduli prestampati, che contengono tutti gli elementi essenziali della futura vendita. E’ BENE CHIARIRE CHE LA PROPOSTA E’  IRREVOCABILE   PER L’ACQUIRENTE,  PERTANTO, E’ ESSENZIALE CHE AL SUO  INTERNO  SIA INDICATO UN ORIZZONTE TEMPORALE DI VALIDITA’.

La PROPOSTA fino all’accettazione da parte del venditore è VINCOLANTE solo per il proponente, è con l’accettazione da parte di entrambi gli aventi causa, che diventa un vero e proprio preliminare di vendita, ossia un contratto con cui le parti si obbligano RECIPROCAMENTE.

La proposta è  di regola accompagnata dal versamento di una somma a titolo di caparra. Quest’ultima viene data in custodia all’agenzia immobiliare che la restituisce al proponente in caso di mancata accettazione, mentre in caso contrario viene consegnata al venditore impegnandolo alla conclusione dell’affare. Pertanto in caso di futuri ripensamenti successivi all’accettazione, il venditore dovrà restituire al proponente il doppio della somma ricevuta, se invece il proponente, ha dei ripensamenti il venditore ha diritto a trattenere le somme ricevute a titolo di caparra.

La PROPOSTA DI ACQUISTO può essere subordinata a delle condizioni quali:

– la verifica della consistenza dell’immobile con riferimento alla regolarità urbanistica  e degli impianti;

  – i tempi di consegna dell’immobile da parte del venditore ;

  –  l’ottenimento di un finanziamento  dalla banca da parte del proponente.

Quest’ultima ipotesi deve essere regolamentata in maniera molto dettagliata, in quanto  rischia di diventare una condizione meramente potestativa, ossia, dipendente esclusivamente dalla volontà dell’acquirente. Infatti se quest’ultimo fosse in mala fede potrebbe semplicemente non fornire la documentazione necessaria all’istituto erogante o dichiarare di non avere ricevuto il mutuo semplicemente per liberarsi  dal vincolo contrattuale.

Un argomento che affronto spesso con le persone che si rivolgono a noi riguarda la valenza della proposta di acquisto come compromesso/preliminare di compravendita.

La Corte di Cassazione civile si è espressa sul caso con sentenza n. 12527 depositata il 25/05/52018.
La Corte afferma che se la proposta d’acquisto accettata,  contiene tutti gli elementi essenziali dell’accordo, rientra nella  fattispecie del preliminare di compravendita.

Pertanto, una proposta irrevocabile di acquisto accettata dall’aspirante venditore  costituisce un preliminare di compravendita.

Infine, per completezza, elenchiamo gli elementi essenziali di un accordo nella fattispecie della proposta di  acquisto.

Ai sensi dell’articolo 1325 del codice civile i requisiti del contratto sono:
– l’accordo tra le parti;
–  la causa;
–  l’oggetto;
–  la forma – quando è prevista dalla legge –  sotto pena di nullità”.