L’asta immobiliare e’ l’atto con cui il giudice esecutivo, su richiesta del creditore, dispone di togliere forzatamente al debitore ogni diritto sui beni immobili di sua proprietà in favore del migliore offerente in una offerta pubblica.
L’art 579 del codice di procedura civile stabilisce che ognuno eccetto il debitore e’ ammesso a fare offerte all’incanto. Le offerte possono essere fatte personalmente o a mezzo di un mandatario con procura speciale .
L’iter della vendita forzata inizia con un ordinanza del tribunale in cui viene previsto un termine compreso tra i novanta ed i centoventi giorni entro il quale possono essere proposte le offerte di acquisto e le modalità di versamento della cauzione. Data e luogo della gara
L’asta tra gli offerenti che può essere con incanto ( pubblica e si svolge di regola quando quella senza incanto e’ andata deserta) o senza incanto ossia con deposito in busta chiusa dell’offerta presso la cancelleria del tribunale.
Nel caso di asta con incanto nei dieci giorni successivi all’aggiudicazione e’ possibile presentare nuove offerte di valore superiore al 20% del prezzo di aggiudicazione e la cauzione dovrà essere doppia rispetto a quella originaria . Alla nuova asta possono partecipare l’aggiudicatario, i nuovi offerenti ed i vecchi offerenti purché adeguino la cauzione.
La Cancelleria del tribunale provvede alla pubblicità dell’asta attraverso annunci sui principali quotidiani nazionali e su appositi siti internet e sull’albo del tribunale dove resterà affisso per tre giorni.
Il prezzo base d’asta viene fissato da un perito. La perizia è consultabile presso la cancelleria del Tribunale oppure on line.
L’aggiudicatario dell’asta dovrà versare il saldo del prezzo entro il termine previsto nell’ordinanza di vendita fissato normalmente in 60 giorni dall’aggiudicazione. Ad avvenuto saldo il giudice pronuncia il decreto di trasferimento del bene. Tale decreto è titolo esecutivo per la liberazione dell’immobile ed e’ titolo utile ai fini della trascrizione dell’acquisto nei registri immobiliari.
Se l’aggiudicatario non esegue il pagamento nei termini di legge il giudice dell’esecuzione lo dichiarerà decaduto dall’aggiudicazione , perderà la cauzione a titolo di multa e risulterà debitore fino alla concorrenza del prezzo della sua aggiudicazione nel caso in cui la somma della nuova vendita e dalla cauzione già confiscata siano inferiori a quello della sua aggiudicazione.
In caso di asta deserta invece il giudice potrà fissare una nuova data con un prezzo di base inferiore di un quarto rispetto al precedente . Gli eventuali comportamenti collusivi volti ad ottenere una riduzione del prezzo sono sanzionati dal codice penale.
Se si desidera partecipare ad un’asta e preferibile farsi seguire da un esperto del settore sia perché solo un esperto e’ in grado di valutare la reale appetibilità dell’acquisto sia perché e’ importante consultare gli atti con cura al fine di verificare gli oneri e i vincoli a carico dell’aggiudicatario.
L’operazione di acquisto di una casa all’asta infatti non è esente da rischi:
- Se la casa e’ occupata dal debitore o da un conduttore moroso le spese di sfratto sono a carico dell’aggiudicatario.
- Se la casa e’ oggetto di abusi edilizi il nuovo acquirente rimane soggetto alle sanzioni edilizie previste per i suddetti abusi tali sanzioni in casi estremi possono arrivare fino alla demolizione stessa dello stabile . L’acquirente non può essere penalmente perseguibile per i reati commessi dal debitore ma rimane responsabile civilmente per gli abusi esistenti salvo la possibilità di attivare in alcuni casi una procedura di sanatoria. Qualora l’aggiudicatario dell’immobile venga a conoscenza dell’abuso in un momento successivo al pagamento non può richiedere al tribunale nemmeno una riduzione di prezzo ne’ può recedere dall’offerta.
- Quando si compra all’asta, l’immobile e’ aggiudicato libero da debiti o ipoteche ma non dagli oneri condominiali arretrati. Pertanto prima di depositare una offerta di acquisto bisogna verificare l’esistenza di spese condominiali arretrate perché il codice civile stabilisce che “ Chi subentra nei diritti di un condomino e’ obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente”.
- In caso di immobile acquistato all’asta la richiesta delle agevolazioni fiscali per acquisto prima casa ossia la dichiarazione da parte dell’acquirente di voler stabilire nell’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto la residenza e di non essere proprietario di altro immobile per il quale si sia già’ usufruito delle agevolazioni prima casa va fatta in un documento a parte da rendere disponibile a chi cura la registrazione dell’atto giudiziario prima della registrazione stessa in quanto tali dichiarazioni non possono essere inserite nel decreto di assegnazione del giudice . l’assenza della dichiarazione in via preventiva non può essere sanata .
Il prezzo base d’asta viene fissato da un perito. La perizia e’ consultabile presso la cancelleria del Tribunale oppure on line.
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