Un appuntamento classico, anche in questa condizione di straordinaria difficoltà, è quello in cui Nomisma (Osservatorio Mercato Immobiliare) nella persona del suo AD e Responsabile scientifico Luca Dondi Dall’Orologio ha presentato la sua relazione in diretta streaming il 25 marzo 2020.
La presentazione comincia con l’intervento di Lucio Poma capo-economista Nomisma, che ha concentrato il suo discorso su ciò che è successo negli ultimi due mesi. Partendo dalla crisi che comincia con un problema strutturale che parte dalla Cina e dal rallentamento della sua economia, alle previsioni degli effetti che avremo nei prossimi mesi:
- riduzione dei consumi;
- discesa dei prezzi;
- reddito pro-capite dei lavoratori inevitabilmente in calo.
Questi tre effetti più le aspettative sul futuro causeranno deflazione. Se c’è deflazione si posticipano nel tempo i consumi.
Nonostante un contesto fragile di crescita economica lenta, il clima di fiducia delle famiglie alla fine del 2019 era comunque positivo. Questo alimentava l’interesse sul settore immobiliare: le previsioni potenziali, grazie anche ai tassi di interesse eccezionalmente bassi, mantenevano livelli di compravendite significativi.
I mutui calavano in termini di importo erogato, a vantaggio di una componente caratterizzata da maggiore liquidità. L’indebolimento dell’economia, era da un lato compensata dalla domanda di investimento che si è riproposta tra il 2018 e il 2019 in termini di interesse all’acquisto e che ha portato nel corso del 2019 ad un aumento delle compravendite, che stava portando ad una variazione positiva in termini di evoluzione dei prezzi.
All’inizio del 2020, in una situazione pre-contagio, si ci era comunque preparati ad un rallentamento dell’economia in genere, precisa nel suo intervento Elena Molignoni Responsabile area immobiliare Nomisma, che inevitabilmente avrebbe avuto effetti negativi anche sul settore immobiliare che, fino ad allora, aveva resistito. Questo perchè l’immobiliare non è più un bene rifugio, cosi come era stato in passato, e quindi come tutti i settori dell’economia reale risente pesantemente delle condizioni economiche generali.
Alla luce della situazione inedita e potenzialmente drammatica che stiamo vivendo, l’Amministratore Delegato Luca Dondi, presenta due diversi scenari, facendo ipotesi, in quanto, ancora nel pieno dell’emergenza.
Per il triennio 2020-2022 è possibile fare previsioni sulla base di variabili macroeconomiche, ipotizzando due diversi scenari: uno ottimistico e l’altro pessimistico.
Da uno scenario pre-virale a cui ci stavamo preparando, dove ad esempio si prevedeva un PIL in crescita nel 2020 dello 0,4 si passa ad un calo, nello stesso anno, di quasi 2 punti percentuali nello scenario soft, fino ad un crollo di oltre 5 punti percentuali nello scenario hard.
Nelle previsioni delle erogazione dei mutui alle famiglie per acquisto di abitazioni, il mercato residenziale è fortemente legato a quella che è l’atteggiamento delle banche: non bastano i tassi bassi, ci vuole un atteggiamento pro-attivo, ci vogliono policy nuove, ci vorrà un sistema che alimenti un mercato che sarà fragile dal punto di vista delle capacità reddituali delle famiglie,a salvaguardia della liquidità, alle quali le banche sono già esposte. E’ necessaria un’operazione di stimolo massiccio da parte delle forze politiche e dell’azione del Governo per sostenere l’economia nel complesso. Negli scenari fatti abbiamo due ipotesi, in cui vediamo dei cali drastici, che portano a prevedere nello senario ottimistico una perdita 7,5 mld e in quello pessimistico addirittura 15,8 mld che partendo dal 2020 e diventando ancora più significativi nel 2021-2022.
Guardando l’evoluzione della componente creditizia, che andrà letta alla luce di quello che sarà il comportamento effettivo degli istituiti di credito, vediamo la ricaduta che avrà nelle compravendite residenziali: si parla di 48000 compravendite in meno nello scenario soft e addirittura 118000 compravendite in meno nello scenario più pessimistico solo nel 2020, che andrebbero a peggiorare nei due anni a venire. Tributo pesantissimo che lo scenario immobiliare paga alla crisi che stiamo vivendo.
Per ciò che riguarda la componente prezzo, che si stava allineando al ritrovato dinamismo del settore, si prevede,come di solito accade in Italia, che i prezzi resistano: si prevede una flessione che va, per lo scenario più positivo, da un meno un punto percentuale per il residenziale, e poco più per gli altri segmenti, ad un -3% per lo scenario più negativo.
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