Autore: cibelli

I requisiti
La normativa nazionale in genere consente un numero massimo di camere che, per godere delle facilitazioni fiscali, va da 3 a 6 con numero di posti letto che vanno da 6 a meno di 20.
La dimensione media per la camera singola è di 8 mq. e 14 mq. per la doppia.
A questa vanno aggiunti gli spazi comuni, come ad esempio quello dello per la colazione.
Per avviare una struttura di buon livello, con 5 camere, si può affermare che una dimensione di c.a 120 mq. è più che sufficiente.

Una casa ristrutturata aumenta il proprio valore, può fruttare un affitto più alto e nel caso di vendita far diminuire i tempi di vendita dell’immobile stesso.

La parziale ristrutturazione di un bilocale di 50 mq., che comprende ad esempio il rifacimento del bagno, la revisione dell’impianto elettrico, la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione parziale degli infissi (investimento complessivo di 5.500/6.000€) può portare ad un aumento del 12% del valore dell’immobile e un calo dei tempi di vendita da 6,6 mesi a 6,1 mesi.

Aggiungendo poi altri interventi come l’istallazione di un condizionatore monosplit e zanzariere si aggiunge un ulteriore 7-8% al valore di vendita.

Inoltre va considerato che su alcune spese si possono recuperare i bonus fiscali per ristrutturazione (50%) e risparmio energetico (65%). In caso di vendita le detrazioni passano all’acquirente, ma è anche possibile optare, al momento del rogito, per la loro conservazione potenziando così l’aumento di valore.

A volte, infine, per aumentare l’appeal della casa bastano alcuni interventi di home-staging.

Comprare una casa da ristrutturare può sembrare vincente ma per capire se conviene davvero è necessario fare una valutazione preventiva attenta.
La scelta di un immobile che necessita di lavori va calibrata sul minor prezzo di acquisto e sull’entità della ristrutturazione.
I dati indispensabili da valutare nel caso in cui l’acquirente sia un privato sono:
– la differenza di prezzo tra un’abitazione da ristrutturare e una che non necessita di alcun lavoro;
– il costo degli interventi da fare;
– il termine realistico entro il quale gli interventi saranno completati (le detrazioni del 50% e del 65% sono confermate fino al 31 dicembre);
– il reddito dell’acquirente che deve essere abbastanza alto da generare un’imposta da abbattere con le detrazioni;
– la possibilità di detrarre il 50% dell’IVA pagata al costruttore in caso di acquisto di casa in classe energetica A e B.
Per decidere se comperare un immobile da ristrutturare o già in ordine occorre dunque preventivare nel modo più preciso possibile le cifre in gioco.

I prezzi dell’usato sono ancora in discesa nel 2017. Il settore residenziale chiuderà l’anno con un calo ulteriore dell’1,4%, ad eccezione delle nuove costruzioni.
Ma perché i prezzi delle case continuano a diminuire e non rispondono alla ripresa delle vendite?
Purtroppo le aspettative, soprattutto quelle legate all’inflazione e quelle occupazionali, sono ancora negative.
La disoccupazione frena ancora gli acquirenti che faticano ad ottenere i mutui e la deflazione continua a segnare i consumi degli italiani.
L’abbondanza di offerta porta con sé un’abbondanza di prodotti di scarsa qualità presenti sul mercato.  In questo contesto solo gli immobili davvero di qualità riescono a tenere il prezzo senza dover cedere a sconti.
Anche il pacchetto di misure fiscali approvate negli ultimi anni non riesce a fare la differenza.
Inoltre le tasse sulla casa penalizzano ancora molto la spinta agli acquisti.
Questo porta ad un calo delle quotazioni dei prezzi dell’usato.

I dati dimostrano che la tassazione ridotta per chi acquista un immobile come “prima casa” è ancora l’agevolazione più usata.
L’acquisto come prima casa permette di pagare imposte ridotte:
– se si compera da privato l’imposta di registro è al 2% sul valore catastale;
– se si compera da impresa con vendita soggetta ad IVA si paga il 4%.
Non decollano ancora le formule alternative all’acquisto della piena proprietà: il leasing abitativo e rent to buy (cioè l’affitto con diritto di riscatto).
Nel caso del leasing, i bonus sono interessanti, soprattutto per gli under 35 con un reddito inferiore a 55.000 euro annui. In questo caso vi è la possibilità di detrarre il 19% dei canoni fino a un massimo di 8.000 euro all’anno e anche del prezzo di riscatto fino a 20.000 euro. A frenarne il decollo c’è il fatto che le banche che propongono questa formula sono poche e inoltre i mutui in questo periodo hanno tassi vicini ai minimi storici.
Il fattore culturale invece penalizza il rent to buy.
Il rento to buy è un contratto “misto” con cui il soggetto affitta una casa imputando parte del canone al prezzo del futuro acquisto. Poi, dopo un massimo di 10 anni, può acquistare il bene.  In caso di morosità il contratto si risolve con il mancato pagamento di un numero minimo di canoni non inferiori ad un ventesimo del totale. L’incognita della morosità e la difficoltà nel calcolare le due componenti del canone mensile ne hanno sfavorito l’utilizzo.
Meglio sembra andare la possibilità di detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata al costruttore sulle nuove case in classe A e B (valida per chi acquista fino al 31 dicembre 2017). In questo caso la detrazione va divisa in 10 rate a partire dall’anno del rogito. Il bonus è interessante ma la convenienza dipende molto da quanto si spende rispetto all’acquisto di una casa in un’altra classe o da ristrutturare.

 

Con il “Sisma Bonus” è possibile fruire di importanti agevolazioni nel caso in cui su un’abitazione, prima e seconda casa, su un immobile adibito ad attività produttiva o sulle parti comuni di un condominio, si effettuino interventi di adeguamento sismico certificati.
I fabbricati, su cui è consentito intervenire sfruttando le agevolazioni non sono solo quelli ubicati nelle zone di maggiore rischio (zona 1 e 2), ma anche quelli della zona a medio rischio sismico (zona 3).
La soglia base è del 50% e consente fino al 31 dicembre 2021 di recuperare la metà della spesa affrontata, spalmata in 5 rate annuali, e per un importo massimo di € 96.000.
Dal 1 gennaio 2022 la percentuale scenderà al 36%.
Sono previste anche percentuali migliorative.
Fino al 70% o all’80% qualora dagli interventi derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio rispettivamente a una o due classi di rischio inferiori. Tali percentuali sono elevate al 75% o all’85% se le opere di diminuzione di classi riguardano le parti comuni di un condominio.

La questione riguarda l’opposizione proposta da alcuni condomini avverso il decreto ingiuntivo con il quale il condominio gli intimava il pagamento di somme di denaro a titolo di contributi condominiali per spese di riscaldamento, risultanti dal bilancio consuntivo approvato dall’assemblea.
I condomini opponenti eccepivano la circostanza per cui la loro abitazione non era servita dal riscaldamento centralizzato per essersi distaccati da anni, come comunicato per iscritto all’amministratore, ritenendo che nulla fosse dovuto al condominio a titolo di spese per riscaldamento centralizzato.
In caso di distacco dal riscaldamento centralizzato si rischia di pagare le spese se si impugna il decreto ingiuntivo ma non la delibera che ha stabilito e ripartito la spesa e sulla quale si è basato l’amministratore per chiedere i contributi e, successivamente, il decreto ingiuntivo stesso.
Infatti la delibera di approvazione delle spese e del relativo riparto, non solo costituisce titolo idoneo a legittimare l’ingiunzione di pagamento, ma anche a richiedere la provvisoria esecuzione della stessa.
Tale debito permane sinché vige la delibera, se questa non viene sospesa nel giudizio di impugnazione afferente la legittimità della stessa, conseguentemente, nell’eventuale opposizione a decreto ingiuntivo non potranno essere poste questioni riguardanti la validità della deliberazione – che potrà essere contestata unicamente con l’impugnazione di cui all’articolo 1137 del Codice civile – ma, esclusivamente, argomenti che attengono all’esistenza del debito, alla documentazione posta a sostegno dell’ingiunzione di pagamento o, ancora, al verbale della delibera assembleare.

Con atto notarile ho avuto in donazione la nuda proprietà di un’abitazione. Avendo intenzione di acquistare un’abitazione in un comune diverso da quello in cui si trova la casa ricevuta in donazione, posso ottenere i benefici fiscali prima casa? Inoltre, sempre per non decadere dai benefici fiscali, devo necessariamente trasferire la residenza nel comune della casa acquistata?

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa si applicano a condizione che nell’atto di compravendita l’acquirente dichiari:
– di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
– di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
In particolare, l’immobile deve essere ubicato: nel comune di residenza dell’acquirente ovvero nel comune in cui, entro 18 mesi l’acquirente stabilirà la propria residenza.
Nella fattispecie, se la nuda proprietà è stata acquisita con le agevolazioni prima casa, l’acquisto anche in altro comune di una nuova prima casa non è possibile, a meno che non si venda la nuda proprietà della casa posseduta entro un anno dal nuovo acquisto.
Viceversa, se la nuda proprietà non era stata acquisita con i benefici fiscali per acquisto della prima casa, il possesso della nuda proprietà di altra abitazione non è ostativa all’applicazione dei benefici sull’acquisto della nuova prima casa.

L’agenzia delle Entrate ha dichiarato (art. 1, comma 44 della legge n 232/2016) che per gli anni 2017, 2018 e 2019 i redditi dominicali e agrari non concorrono alla formazione della base imponibile ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche per i soggetti in possesso della qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, iscritti nella previdenza agricola.
Tale agevolazione è applicabile esclusivamente a favore delle persone fisiche in possesso delle predette qualifiche di coltivatore diretto e Iap che producono redditi classificati fondiari. Quindi non possono beneficiare dell’agevolazione i soci delle società agricole in nome collettivo ed in accomandita semplice che abbiano optato per la tassazione su base catastale ai sensi dell’articolo 1, comma 1093, della legge 27 dicembre 2006, numero 296, in quanto il reddito che viene loro attribuito mantiene la natura di reddito di impresa.
L’esclusione dall’Irpef si applica sul reddito dominicale dei terreni posseduti e coltivati direttamente dai coltivatori diretti e Iap per i quali il reddito dominicale sarebbe ritornato ad essere imponibile Irpef a seguito della abolizione dell’IMU sui predetti terreni.
Invece i proprietari con terreni affittati devono assolvere l’Irpef sul reddito dominicale rivalutato del 80% ed ulteriormente rivalutato del 30%.
I coltivatori diretti ed Iap che conducono i terreni agricoli in affitto o ad altro titolo, non tasseranno il reddito agrario che sarebbe l’unica rendita di loro competenza.
L’esenzione da Irpef si applica per tutti i soggetti proprietari e conduttori dei terreni in possesso della qualifica di coltivatore diretto, ancorché non siano titolari della impresa agricola, ma siano coadiuvanti come unità attive.

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha recentemente precisato che la cessione di un terreno edificabile effettuata da un imprenditore agricolo è soggetta a Iva, qualora il bene partecipi all’attività agricola.
La questione è annosa e recentemente si è verificata una diversità di vedute tra la agenzia delle Entrate e Cassazione.
L’Agenzia delle Entrate sostiene da tempo che la cessione di un terreno edificabile appartenente ad una impresa agricola deve essere assoggettato ad Iva a condizione che il terreno sia stato precedentemente destinato alla produzione agricola.
Invece la Cassazione pur avendo in passato condiviso questa interpretazione, recentemente ha affermato che un terreno divenuto edificabile ha assunto il carattere di suolo destinato alla edificazione, così perdendo la qualità di bene strumentale (cioè di bene relativo alla impresa).
In verità le posizioni si possono conciliare.
Se un terreno inserito in una zona edificabile e quindi suscettibile di utilizzazione edificatoria viene comunque coltivato, esso è relativo all’impresa agricola in quanto fattore della produzione. La cessione in questo caso è soggetta ad Iva.
Invece quando su un terreno è stata avviata l’attività di lottizzazione o addirittura di urbanizzazione da quel momento scatta l’estraneità alla sfera dell’impresa agricola e quindi la relativa cessione è soggetta ad imposta di registro.