Autore: cibelli

La Tari, tassa sui rifiuti, è costituita da una componente fissa, data dal costo del servizio erogato che viene determinato dalla superficie dell’abitazione, e da un costo variabile, dato dalla quantità effettiva di rifiuti prodotti da chi abita l’immobile. Solo per quest’ultima sono previste riduzioni  e esenzioni .

L’esenzione
La legge prevede una riduzione o esenzione dal pagamento della Tari relativamente alle seconde case disabitate quando l’immobile è inutilizzabile (qualora un immobile non sia utilizzabile vi è esenzione totale dal pagamento della Tari, la totale inutilizzabilità dovrà essere provata dimostrando che nel locale non vi sia alcun allaccio di rete elettrica, idrica o fognaria); nel caso di cantine e garage; quando la seconda casa è in ristrutturazione.

La riduzione
E’ possibile fruire di riduzioni e/o agevolazioni sulla Tari nei seguenti casi:
– immobili abitati da una sola persona;
– case per le vacanze;
– immobili occupati da soggetti che per almeno sei mesi all’anno risiedono all’estero;
– fabbricati rurali;
– contribuenti che effettuano lo smaltimento dei rifiuti in proprio tramite compostaggio o che abbiano realizzato interventi per produrre meno rifiuti (verificare in Comune).
Per poter richiedere l’esenzione dal pagamento o la riduzione occorre rivolgersi al proprio Comune di residenza.

La ripartenza del mercato degli immobili industriali e l’ultimo di una serie di indicatori positivi, che contribuisce a consolidare una ripresa in atto nel settore industriale.
La “febbre da capannone”, innescata dalla Tremonti bis all’inizio degli anni 2000 resta un ricordo lontano.
Dopo 15 anni le compravendite di immobili industriali tornano a scaldare il mercato.
Le banche dati relative alla prima metà del 2016 segnalano l’ennesima contrazione dei valori, che porta al 27,3% il deprezzamento delle quotazioni dei capannoni vuoti dal primo semestre 2008, e al 31,9% il calo per quelli usati.
Le compravendite di capannoni nel primo semestre 2016 sono però aumentate del 18,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno prima e il trend è destinato a proseguire nel 2017.
La riduzione dei prezzi sta determinando un maggiore interesse verso l’acquisto, espresso soprattutto da aziende solide patrimonialmente e da tempo presenti sul mercato.
A livello nazionale l’analisi della domanda, evidenzia che il 76% delle richieste riguarda immobili in locazione, mentre il 24% è riferito agli acquisti.
L’obiettivo principale dei conduttori è contrarre i costi di locazione puntando alle tipologie vicine a strade e uscite autostradali. Anche l’area di carico e scarico a fondamentale così come l’altezza,
Il 57,6% delle richieste di acquisto riguarda tagli fino a 500 metri quadrati, il 27,5% i capannoni tra 500 e 1.000 mq.
E’ una timida ripresa in atto sia nel nuovo che nell’usato.
Anche a Brescia gli operatori confermano nuovi investimenti e operazioni. Le aziende si stanno ampliando e sviluppando cercando nuovi insediamenti. Cercano soluzioni nuove da 5.000 metri quadrati a da 10.000 metri quadrati il più possibile vicino ad autostrade e tangenziali.
Nel 2017 si inizia a intravedere una ripresa della domanda, soprattutto nelle zone considerate strategiche per posizionamento.

Prendiamo ad esempio un condominio degli anni 60 o 70 suddiviso in una trentina di appartamenti. Ipotizziamo che ci sia la necessità di rifare la facciata e che l’amministratore proponga al condominio, a seguito di una diagnosi energetica, di realizzare in contemporanea un cappotto termico, di rifare parte del tetto e sostituire la caldaia. Questi lavori, grazie ai nuovi ecobonus, possono essere portati in detrazione dalle tasse fino al 75% (in cinque anni) e, con l’apertura di un finanziamento bancario (esistono formule fino da 120 fino a 180 mesi), possono essere suddivisi in rate con un importo esiguo. Per ottenere, in cambio, una riduzione della bolletta anche del 30 o 50%.

Anche la normativa tende la mano a chi investe sul risparmio energetico. La legge 99/2009 stabilisce che per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica redatta da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea.

Abito in un edificio condominiale e per la ripartizione delle spese abbiamo sempre tenuto conto della tabella millesimale redatta più di cinquant’anni fa.
Qualche tempo fa alcuni condomini hanno eseguito dei lavori di ampliamento nei loro appartamenti e per questo si è reso necessario valutare una revisione dell’attuale tabella. Durante l’ultima assemblea eravamo tutti d’accordo, tranne i due condomini che hanno eseguito gli ampliamenti. A detta loro, senza il consenso di tutti i proprietari la tabella non si può cambiare. Chi ha ragione?

Le tabelle millesimali sono uno strumento necessario per garantire il buon funzionamento del condominio.
I millesimi, espressione del rapporto fra il valore di ciascuna unità immobiliare e quello dell’intero edificio, indicano in che modo ripartire le spese ordinarie e straordinarie che riguardano le parti comuni e, soprattutto, stabiliscono il “peso” di ciascun partecipante nel momento in cui occorre esprimere il voto in assemblea.
Le tabelle, secondo la legge, devono essere allegate al regolamento condominiale e sono redatte da un tecnico che utilizza i parametri più opportuni, nell’ambito di quelli indicati nella circolare ministeriale 12480/1966.
Le tabelle millesimali possono essere modificate in qualsiasi momento, a condizione che tutti i condomini siano d’accordo.
In determinate situazioni, per deliberare a favore della variazione, può anche essere sufficiente il quorum stabilito dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile, vale a dire un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Ciò può verificarsi, a norma dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, quando risulta che le tabelle siano conseguenza di un errore o qualora siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio.
Il promo motivo concerne l’errore. In molti casi è difficile risalire ai parametri utilizzati dal tecnico, soprattutto se la tabella è stata redatta molti anni prima. Inoltre, accade di frequente che il perito attribuisca i millesimi senza fornire una relazione giustificativa. Attualmente vale il principio secondo cui si configurano come errori tutti quelli obiettivamente verificabili, che comportano una non corrispondenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse, indipendentemente dal carattere negoziale o meno della determinazione delle tabelle millesimali.
Il secondo motivo che può determinare una revisione con il voto della sola maggioranza qualificata ricorre quando, in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, il valore proporzionale dell’unità immobiliare, anche di un solo condomino, risulti alterato per più di un quinto. In questo caso il costo per modificare la tabella è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Secondo quanto deciso dal Tribunale di Milano (sentenza 10739/2016) chi occupa un alloggio in affitto non può sospendere unilateralmente il pagamento del canone di locazione, anche nel caso in cui si verifichi una riduzione di godimento dell’immobile, dovuto a vizi e malfunzionamento degli impianti.
Nella fattispecie il conduttore aveva deciso di interrompere il pagamento dell’affitto dopo aver riscontrato alcuni vizi che la proprietà aveva omesso di segnalarle al momento della firma del contratto (come il malfunzionamento del sistema di scarico del bagno e la presenza di acqua gocciolante dinanzi l’ingresso). La proprietà non avrebbe quindi rispettato quanto disposto dall’articolo 1575 del Codice civile, secondo cui il locatore deve “consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione”.
La sentenza sopraccitata ha stabilito che, essendo il pagamento del canone di locazione la principale obbligazione del conduttore, non è consentito a quest’ultimo sospenderne unilateralmente il pagamento nel caso in cui si verifichi una riduzione di godimento dell’immobile locato, mentre la sospensione è legittima nella sola ipotesi in cui venga integralmente meno la controprestazione in capo al locatore.
Già in passato la Cassazione (sentenza n. 3341/2001) aveva affermato che qualora il conduttore avesse continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse dei vizi, non poteva sospendere l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione , perché così sarebbe mancata la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento, applicandosi i principi dettati dall’articolo 1584 del Codice civile (diritti del conduttore in caso di riparazioni).

Viene concessa all’acquirente persona fisica (quindi non esercente attività commerciale) una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto (effettuato tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2017) di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione o oggetto di interventi di restauro o di ristrutturazione che fossero invendute alla data del 12 novembre 2014 e che conseguano il requisito dell’agibilità tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017:
Deve inoltre trattarsi di unità immobiliari:
1) destinate, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione (ma non tra parenti) per un periodo continuativo di almeno otto anni);
2) non classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
3) con prestazioni energetiche certificate in classe A o B;
4) non ubicate in zone agricole.
La deduzione del 20%  può essere calcolata  sulla parte del prezzo entro i 300.000 euro (Iva compresa) nonché sugli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari in questione.
La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.
La deduzione spetta solamente ai soggetti titolari del diritto di proprietà dell’unità immobiliare in relazione alla quota di proprietà.

Il recesso è invece la facoltà concessa al solo conduttore di porre fine anticipatamente al contratto, sussistendone i presupposti. Il diritto di recesso è disciplinato, per le locazioni abitative, dall’articolo 3, comma 6, della legge 431/1998, e per quelle a uso diverso dall’articolo 27, commi 7 e 8, della legge 392/1978. Esso può essere esercitato dal conduttore in presenza di gravi motivi che gli impediscono di proseguire nel contratto.
La comunicazione di recesso deve essere inviata al locatore con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla data in cui si intende porre fine alla locazione. I canoni devono essere corrisposti fino alla scadenza del termine semestrale anche se il rilascio dell’immobile avviene prima.
A volte i contratti contengono una clausola che concede al conduttore la facoltà di recesso indipendentemente dalla sopravvenienza di gravi motivi, oppure dando un preavviso inferiori ai sei mesi: si tratta, invero, di deroghe compatibili con lo spirito della legge.
Per le locazioni a uso diverso dall’abitazione è ormai consolidato il principio per cui i gravi motivi che consentono al conduttore di recedere dal contratto, devono sostanziarsi in fatti involontari imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto locativo. La comunicazione del recesso da parte del conduttore non può prescindere dalla specificazione dei motivi e i fatti in questione devono presentare una connotazione oggettiva. La scelta del conduttore non può ritenersi collegata a una sua visione strategica, che rientra nel rischio di ogni imprenditore nell’esercizio della sua impresa, bensì ad un situazione che egli non poteva prevedere, se non nei limiti normali dell’andamento del mercato di settore. Il recesso deve essere dunque conseguenza di fattori obiettivi che esulino dalle normali e prudenziali valutazioni che spettano all’imprenditore nell’esercizio dell’impresa, imprevedibili al momento della stipulazione del contratto e sopravvenuti nel corso della locazione.
Qualora, infine, il recesso venga esercitato in assenza di validi motivi e manchino i presupposti legittimi, nulla vieta al locatore di accettare l’anticipata riconsegna dell’immobile, con riserva, però, di pretendere il pagamento dei canoni futuri fino al termine del contratto, oppure fino al momento in cui l’immobile verrà nuovamente locato a terzi.

Ho acquistato un appartamento che è stato da poco ristrutturato dal precedente proprietario fruendo della detrazione del 50 per cento. Nell’atto di vendita le rate della detrazione sono state trasferite a me. Essendo io a carico del coniuge convivente posso trasferire a lui le detrazioni anche se io sono proprietaria della casa al 100%?
Nell’ipotesi che un coniuge abbia acquisito il diritto alla detrazione del 50 per cento (o del 65 per cento) a seguito dell’acquisto di un fabbricato ristrutturato che fruiva dei benefici fiscali il coniuge convivente non ha diritto a subentrare al coniuge e a fruire delle detrazioni.
La legge stabilisce che il coniuge convivente ha diritto a fruire della detrazione sole se, fin dall’origine, sostiene direttamente le spese (fatture a lui intestate e bonifici da lui eseguiti).
Non può subentrare nel diritto acquisito dal coniuge convivente a seguito del trasferimento del bene.

Nel 2017 il prezzo del latte alla stalla registrerà incrementi che ricalcano l’andamento del mercato, dopo quasi due anni di discesa sotto la soglia dei costi di produzione. Questo grazie all’importante accordo annunciato dalla Coldiretti e dalle altre organizzazioni agricole e cooperative. L’intesa è stata siglata con Italatte che fa capo al gruppo Lactalis la più importante industria casearia a livello nazionale.
Tale intesa prevede una quotazione minima di 37 centesimi al litro a gennaio, che salirà a 38 centesimi a febbraio per arrivare ai 39 centesimi di marzo e aprile.
Il mercato di riferimento per la quotazione sarà quello lombardo.
L’accordo viene esteso anche a quei contratti già siglati e in scadenza a marzo 2017.
Per quanto concerne la definizione del prezzo cambia il sistema di indicizzazione nel quale viene inserito, per una quota del 30%, anche il valore del Grana Padano che diventa uno dei parametri base (il restante 70% sarà legato alla media del latte dei 28 Paesi UE).
Si terrà conto della quotazione formulata su questa indicizzazione solo se sarà superiore al prezzo minimo stabilito nell’accordo
Gli allevatori non saranno più costretti a limitare la quantità munta in base agli accordi di ritiro, ma dovranno solo comunicare la produzione stimata nel 20l7.
L’accordo prevede inoltre che a scadenza venga subito aperto un tavolo di confronto per stabilire il prezzo nei mesi successivi.

Avendo i contratti di locazione una lunga durata si rende di fondamentale importanza la disdetta del contratto da parte del locatore al fine di interrompere il prosieguo del rapporto, dopo una prima scadenza obbligatoria, e di reimpossessarsi dell’immobile.
La disdetta deve manifestare al conduttore la seria intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza. Il contenuto non deve lasciare nel conduttore il minimo dubbio sull’intenzione di impedirgli di occupare l’immobile oltre la scadenza del contratto.

Immobili abitativi
Prima scadenza
Nei contratti a uso di abitazione, disciplinati dalla legge 431/1998, alla prima scadenza il locatore può riottenere la disponibilità dell’immobile purché abbia dato disdetta al conduttore inviandogli almeno sei mesi prima della scadenza una raccomandata con avviso di ricevimento contenente l’indicazione del motivo (tra quelli elencati dall’articolo 3, comma 1, della legge citata) per cui non intende far proseguire il contratto di locazione in corso.
Motivi tassativi
I motivi devono essere esattamente specificati, così da consentire al conduttore di verificarne la fondatezza e di controllare, dopo l’avvenuto rilascio, l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato.
I possibili motivi sono i seguenti:
– il locatore intende destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado oppure all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, con contestuale offerta al conduttore di altro immobile idoneo;
– il conduttore dispone di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune ove si trova l’immobile locato oppure non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
– l’unità immobiliare locata è compresa in un edificio gravemente danneggiato da ricostruire o da ristrutturare integralmente o è sita all’ultimo piano e il proprietario intende eseguire sopraelevazioni
– il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Al conduttore spetta in tal caso il diritto di prelazione, da esercitare entro 60 giorni dal momento in cui il locatore gli comunica in modo esatto le condizioni della vendita.
L’omessa indicazione del motivo rende nullo il diniego di rinnovo, con la conseguenza che il contratto prosegue anche per il successivo periodo previsto dalla legge.
Se il locatore riacquista la disponibilità dell’alloggio a seguito del diniego di rinnovazione e non lo adibisce nel termine di 12 mesi all’uso dichiarato, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni del contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento del danno.
Seconda scadenza
Alla seconda scadenza del contratto non occorre motivare la ragione per cui si nega il rinnovo e il locatore può, previa disdetta da inviare sempre nel termine di legge (sei mesi per le abitazioni, un anno per l’uso di-verso), ottenere la cessazione del contratto per scadenza del termine di durata del contratto.
In assenza di disdetta il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni.

Immobili non abitativi
Anche per i contratti a uso diverso dall’abitazione giunti alla prima scadenza, il locatore può negare il rinnovo, solo nei casi indicati dall’articolo 29 della legge 392/1978, con comunicazione da inviare almeno 12 mesi prima della scadenza.
Non serve indicare alcun motivo per la seconda scadenza e la disdetta dovrà limitarsi a manifestare una ferma volontà di non fare proseguire oltre la locazione.
I disagi che il conduttore subisce a seguito della disdetta sono però tutelati dal riconoscimento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
Il conduttore matura il diritto a conseguire una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, che divengono 21 per le locazioni alberghiere, a condizione che lo svolgimento di queste attività comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (articolo della legge 392/1978).
L’indennità raddoppia se, entro un anno dall’avvenuto rilascio, l’immobile viene da chiunque altro, locatore compreso, adibito all’esercizio della medesima attività prima svolta dal conduttore uscente, o comunque compresa nella stessa tabella merceologica, che sia affine a quella dell’uscente.