RESIDENTIAL OVERVIEW H2 2020

Mutui casa

 

Nel 2020, il mercato residenziale ha mostrato di essere il settore più resiliente all’impatto dell’emergenza sanitaria, chiudendo con una variazione delle compravendite del -7,7%, rispetto al 2019, per un totale di 557.926 transazioni (Dati Agenzia delle Entrate). Un calo inevitabile, a seguito del lockdown di marzo-aprile 2020, con una netta ripresa nella seconda parte dell’anno.

 

 

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Il contratto di locazione commerciale

La locazione commerciale è un tipo di locazione che ha ad oggetto immobili utilizzati per avviare o continuare un’attività (industriale, commerciale, ecc.)

locazione commerciale

  • Locazione commerciale: la legge
  •  Locazione commerciale: durata
  • Il recesso dal contratto
  • Locazione commerciale: canone
  • Sublocazione e cessione del contratto
  • Successione nel contratto di locazione commerciale
  • Prelazione e riscatto

 

Locazione commerciale: la legge

Oltre che essere regolamentata dalle norme generali sulla locazione previste nel codice civile, la locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo (c.d. uso commerciale) è disciplinata dalla legge 27 Luglio 1978 n. 392, che se ne occupa dall’articolo 27 all’articolo 42.

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Le regole ivi esposte non sono state abrogate dalla legge 431/98, relativa alla locazione di immobili a uso abitativo.

 

 

Locazione commerciale: durata

La legge pone limiti ben precisi in merito alla durata minima del contratto di locazione commerciale: esso deve essere di almeno sei anni nel caso in cui l’attività che il locatario andrà a svolgere abbia carattere commerciale in senso stretto o quando egli vi si eserciti lavoro autonomo; di almeno nove anni nei casi specifici in cui l’immobile sia adibito ad albergo o simili (ex art. 1786 cod. civ.) oppure sia utilizzato per l’esercizio di attività teatrale.

E’ nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge.

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Locazione commerciale transitoria

Ai sensi dell’articolo 27 della legge del 1978, tuttavia, il contratto di locazione può essere stipulato per una durata più breve di quella appena vista, ma solo in una specifica ipotesi: se l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile locato abbia, per sua natura, carattere transitorio.

Si tratta dell’unica possibilità di deroga alla durata minima della locazione commerciale.

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Proroga contratto locazione commerciale scaduto

Il contratto di locazione ad uso commerciale prevede il rinnovo tacito e automatico del contratto alla scadenza per un ulteriore periodo di sei o nove anni, a seconda del tipo di attività esercitata. E’ fatta tuttavia salva la facoltà delle parti di pattuire un periodo di locazione più lungo a seguito di primo rinnovo.

Per interrompere il tacito rinnovo la parte interessata deve darne espressa comunicazione.

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Il recesso dal contratto

Il recesso anticipato dal contratto è possibile, per legge, solo per il conduttore e solo al ricorrere di determinati presupposti.

 

Locazione commerciale: recesso conduttore

Nel dettaglio, la legge prevede che le parti possono stabilire contrattualmente la facoltà per il solo conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

A prescindere da tale clausola, il conduttore può poi recedere sempre in presenza di gravi motivi, anche in questo caso con un preavviso di almeno sei mesi.

L’individuazione dei “gravi motivi” ha richiesto diversi interventi giurisprudenziali. Qualche anno fa, ad esempio, la Suprema Corte (sent. 10624 del 26 Giugno 2012) ha ribadito che tali motivi consistono in “avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione; inoltre, con riferimento all’andamento dell’attività aziendale, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all’attività di impresa, ma anche uno favorevole, purchè sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto) che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo”.

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Locazione commerciale: recesso locatore

Il locatore, invece, non può mai recedere anticipatamente dal contratto, né in presenza di una giusta causa, né se si è accordato contrattualmente in tal senso con il conduttore (la relativa clausola deve infatti considerarsi nulla).

Resta ferma per il locatore la possibilità di negare il rinnovarsi del vincolo alla scadenza naturale del contratto, ovverosia decorsi i primi sei o nove anni di locazione.

Le motivazioni per negare il rinnovo alla prima scadenza sono tuttavia tassativamente elencate dalla legge all’art. 29 e consistono essenzialmente nell’esigenza di concedere in uso l’edificio alla famiglia o nella volontà di avviare un’attività propria. La decisione va comunicata al locatario a mezzo lettera raccomandata almeno 12 mesi prima, 18 mesi nel caso in cui l’immobile sia adibito ad attività alberghiera e, a pena di nullità, deve indicare espressamente uno dei motivi citati dall’ordinamento in base al quale è stata presa la decisione di non rinnovare. Altresì espressamente il locatore deve indicare “la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato”.

Nel caso in cui, nei sei mesi successivi al rilascio dell’immobile da parte del locatario, questi verifichi che il locatore non ha in effetti posto in essere alcuna delle attività previste dalla legge all’art. 29, può richiedere il ripristino del contratto e il rimborso delle spese sostenute per lo sgombero nonché accollare al locatore le spese di ripristino (art. 31).

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Indennità per la perdita dell’avviamento

Il legislatore ha previsto tutele particolari per il conduttore. Essendo la locazione commerciale una precisa tipologia di contratto dotata di caratteristiche peculiari proprie, la legge ha inteso proteggere la parte debole da possibili azioni speculative che il locatore potrebbe mettere in atto.

Ci si riferisce in particolare all’eventualità che il locatore decida di non rinnovare il contratto al fine di subentrare indebitamente nell’attività posta in essere dal locatario, riprendendo a tutti gli effetti una gestione commerciale già avviata e consolidata.

Proprio per evitare il verificarsi di simili situazioni, l’ordinamento ha previsto un meccanismo di indennizzo a favore del locatario denominato indennità di avviamento: l’obbligo in capo al locatore che intenda interrompere o non rinnovare il contratto di versare una somma di denaro al locatario pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico – alberghiero. Tale importo si raddoppia nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizi un’attività simile o identica a quella prima esercitata dal locatario.

La legge prevede anche determinati limiti di operatività a tale obbligo di indennizzo in particolare escludendo gli immobili adibiti ad “attività che non comportano il contatto con il pubblico, immobili destinati all’esercizio di attività professionali, attività a carattere transitorio, edifici interni e complementari alle stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici”.

E’ nullo qualsiasi patto stipulato tra le parti idoneo ad aggirare questo divieto (cfr. Cass. n. 2659/2013).

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Locazione commerciale: canone

Il canone della locazione commerciale può essere determinato liberamente, così come liberamente possono essere stabilite le modalità di aggiornamento, che però non possono prevedere variazioni in aumento, a meno che non si tratti di aggiornamento Istat.

A tale ultimo proposito, la legge prevede la facoltà per le parti di pattuire un adeguamento periodico del canone di locazione, il quale tuttavia non deve superare il 75% della variazione Istat registrata per l’anno di riferimento.

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Proprietà e sue limitazioni: Usufrutto e Diritto di Abitazione

L’ipotesi più frequente che ci troviamo ad affrontare quando parliamo di vendita di immobili è la compravendita della piena proprietà o proprietà perfetta ossia il trasferimento della titolarità del bene e del possesso immediato dell’immobile.
A questo punto l’acquirente può utilizzare l’appartamento come meglio crede abitarci, locarlo venderlo per intero o trasferire ad altri solo diritti minori mantenendo la nuda proprietà.
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Ma perchè qualcuno dovrebbe decidere di limitare il suo diritto di proprietà? Ed ancora a chi conviene acquistare la nuda proprietà?
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Pensiamo all’ipotesi più frequente di un anziano proprietario di un immobile di prestigio che decide di vendere la propria casa mantenendo per sè il diritto di viverci per tutta la vita dietro pagamento di un congruo prezzo allo scopo di avere maggiore liquidità per trascorrere in agiatezza gli ultimi anni della sua
vita oppure per aiutare i figli a realizzare un progetto importante o avviare una attività.
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L’acquisto della nuda proprietà è vantaggioso perchè l’immobile si rivaluta doppiamente sia per l’avanzamento dell’età dell’usufruttuario sia per la normale rivalutazione del mercato immobiliare .
Ma come si calcola il valore della nuda proprietà?
Il valore della nuda proprietà non può prescindere dal valore della piena proprietà ma subisce dei correttivi in base all’età dell’usufruttuario dell’habitor maggiore è il valore della nuda proprietà con una percentuale che oscilla tra il 65 el’80% del valore di mercato.
Tabelle Coefficienti Usufrutto e Nuda Proprietà 2021 - Studio Legale Andreani_page-0001 (1)
Esistono a tal fine delle tabelle predisposte dal Ministero dell’Economia e delle Finanze per fini meramente fiscali ma proprio per la delicatezza e la complessità  della materia ancora una volta un semplice calcolo matematico non sarà sufficiente a determinare il corretto valore dell’operazione ma sarà quanto mai opportuno e necessario rivolgersi ad un agente immobiliare qualificato che conosca bene il MERCATO DI RIFERIMENTO.
images (8)E’ QUASI IMPOSSIBILE OTTENERE UN MUTUO PER ACQUISTARE LA NUDA PROPRIETA’. In realtà non esiste alcun divieto di Legge ma gli istituti di credito generalmente non gradiscono intervenire in questo genere di operazioni a meno che non vi sia l’assenso dell’usufruttuario in qualità di garante.
QUANDO UN TERZO PUO’ UTILIZZARE O ABITARE UNA CASA di proprietà di un altro soggetto si parla di diritti reali di godimento su cosa altrui.
I più diffusi sono l’usufrutto ed il diritto di abitazione entrambi disciplinati dal codice civile che ne stabilisce limiti e modalità.
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Conviene comprare casa nel 2021?

Conviene comprare casa nel 2021? Quali sono gli elementi che potrebbero rendere questo anno il migliore per fare un passo così importante?

 

Conviene comprare casa nel 2021

 

Comprare casa: il 2021 potrebbe essere l’anno migliore?

Comprare casa è un sogno che da sempre non conosce pause e limitazioni. Neppure il Covid-19 è riuscito a spegnere o ad arrestare il desiderio più grande di noi italiani.

 

Comprare casa: il 2021 potrebbe essere l’anno migliore

 

Durante i vari lockdown è stato comunque possibile comprare e vendere casa poiché le nostre agenzie sono rimaste aperte, organizzandosi, nella massima sicurezza, per rispondere, al meglio, a ogni tua esigenza.

 

Ma cosa sta per succedere in questo 2021 e perché potrebbe essere l’anno migliore per comprare casa?

 

Il 2021 il migliore anno per comprare casa?

Anteprima dell’intervista pubblicata su Il Sole 24 Ore

 

Ecco quello che emerge dall’intervista fatta da Il Sole 24 Ore a Roberto BussoAD del nostro Gruppo, che ha analizzato tutti gli elementi a favore di un 2021 positivo per il mercato immobiliare:

 

 

Il residenziale è il settore più resiliente di tutti

Il residenziale è il settore più resiliente

 

A fronte di una pandemia in corso, che potrebbe destabilizzare gli equilibri economici mondiali, il 2021 potrebbe paradossalmente rivelarsi un buonissimo anno per comprare casa.  Questo grazie all’arrivo del vaccino Covid-19, ai tassi dei mutui che resteranno molto bassi e agli importanti incentivi fiscali offerti dal Governo con i bonus riqualificazione e il conseguente risparmio energetico.

 

Ma, soprattutto, grazie al prevedibile, forse addirittura bulimico, desiderio delle persone di comperare casa dopo un periodo di oggettivo impedimento. Sempre che – come ci auguriamo – non dovremo fronteggiare altre chiusure generalizzate.

 

L’ottimismo trae fondamento da ciò che è successo nel 2020: un anno a dir poco complesso e imprevedibile, anche per il mondo immobiliare. Dove però, fra tante incertezze, si è confermata un’evidenza: il residenziale è il settore più resiliente di tutti. Anche chi si era affrettato a pronosticare crolli drammatici del mercato, per fortuna, si è dovuto ricredere.

 

In altre parole, nonostante le criticità indotte dalla pandemia, l’acquisto della casa resta un’esigenza primaria. Come è emerso chiaramente dall’andamento delle compravendite nel 2020: il calo, che comunque c’è stato, è imputabile prevalentemente alle misure di lockdown. Non a caso, il terzo trimestre, con un +3,1%, ha segnato un’inversione di tendenza positiva rispetto al primo semestre particolarmente colpito dai provvedimenti sanitari (Fonte dati Agenzia delle Entrate).

 

Mentre le misure di light lockdown, che hanno caratterizzato il quarto trimestre, hanno determinato un lieve rallentamento, per cui il 2020 è stimabile si sia chiuso intorno alle 500 mila compravendite (fonte Nomisma).

 

Ad avvallare la resilienza del comparto, anche la sostanziale tenuta dei prezzi, che hanno avuto solo lievi flessioni sul territorio nazionale, con un lieve aumento a Milano.

 

Che il settore regga indipendentemente dagli effetti del Covid-19, lo dimostrano pure i dati del 13esimo Rapporto sulla Finanza immobiliare di Nomisma, pubblicato a novembre: quasi il 10% delle famiglie italiane, circa 2,5 milioni, ha espresso l’intenzione di acquistare casa, in linea con la quota del 2019 (di queste l’82% lo farà accendendo un mutuo). Visto che la tempistica per comperare un’abitazione può essere nell’ordine dei 5-6 mesi, gli effetti si vedranno nella primavera 2021. Non solo, sempre nella ricerca, ben il 42% delle famiglie dichiara che sarebbe disposto ad acquistare casa, ma che al momento non può farlo a vario titolo: per esempio non dispone delle risorse economiche necessarie, oppure non crede di poter ottenere un mutuo o, ancora, reputa la tassazione sugli immobili elevata. Si tratta di una domanda insoddisfatta, di un consistente potenziale inespresso che potrebbe però concretizzarsi qualora alcuni fattori cambiassero.

 

Nuove esigenze in casa emerse con la pandemia

Nuove esigenze in casa emerse con la pandemia da Covid-19

 

Sta di fatto che, al di là di tutti coloro che avevano già deciso di comprare casa e che hanno procrastinato a causa della pandemia, la quasi reclusione degli ultimi mesi, la convivenza forzata e l’obbligato utilizzo dello smart working hanno evidenziato gioie, ma soprattutto dolori delle abitazioni, mettendone in luce i tanti limiti: dalla mancanza di una stanza da dedicare al lavoro a quella di uno spazio esterno vivibile come un terrazzo o un giardino, fino alla necessità di ristrutturazione e di risparmio energetico.

 

Nuove esigenze che sono, e saranno, di indubbio incentivo per il mercato, anche sull’onda della prevista ripartenza del Pil italiano, con una crescita stimata per il 2021 del 4,3%, che compenserà però solo in parte la perdita del 2020 (fonte Ocse/Economic Outlook).

 

Un vero e proprio boom delle riqualificazioni nel 2021

Boom delle riqualificazioni nel 2021

 

Sempre quest’anno assisteremo a un vero e proprio boom delle riqualificazioni, per merito dei benefici introdotti dal Decreto Rilancio: non solo l’Ecobonus 110%, ma anche il bonus facciate al 90% e quello per le ristrutturazioni più ordinarie al 50% di cui, grazie all’opportunità della cessione del credito, si può godere immediatamente.

 

Se si considera che il patrimonio immobiliare italiano è prevalentemente obsoleto, con 9-11 milioni di edifici residenziali in classe energetica G (fonte Nomisma), sicuramente tali benefici saranno di allettamento anche per l’acquisto di immobili appunto da ristrutturare con le agevolazioni. Stiamo già osservando che almeno il 60-70% delle transazioni riguarda proprio abitazioni da rinnovare, anche in modo significativo (sentiment Gabetti).

 

Investire nel mattone grazie a mutui con tassi sempre più bassi

Investire nel mattone con i mutui con tassi sempre più bassi

 

Da non dimenticare, poi, i mutui a tassi incredibilmente bassil’Euribor 3 mesi è stimato in ulteriore calo anche nel 2021 e la BCE molto probabilmente interverrà ulteriormente sui tassi dei depositi riducendoli al -0,6% dall’attuale -0,5%: di conseguenza permarranno ancora straordinarie opportunità per chi deciderà di investire nel mattone. La partenza nel 2021 sarà presumibilmente più cauta nei primi mesi, ma già dalla primavera, con la maggiore diffusione del vaccino, dovrebbe concretizzarsi una ripresa anche significativa, fermo restando che non subentrino ulteriori complicazioni legate al Covid-19.

 

Nella migliore delle ipotesi, prevedo pertanto un’accelerata delle compravendite a livello territoriale, sia per le grandi città, sia per i piccoli centri. I nuovi trend legati allo smart working e al south working potrebbero contribuire a rivitalizzare il mercato dei centri più piccoli che, già alla fine del 2020, hanno mostrato un maggiore dinamismo rispetto alle grandi municipalità. E così il 2021 potrebbe rivelarsi un anno davvero incredibile, il migliore per comprare casa.

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Analisi Terzo Trimestre 2020 – Mercato delle abitazioni in Italia

Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate hanno condotto un’analisi congiunturale sul mercato delle abitazioni.

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La nostra Società Immobiliare, insieme ad numerose altre agenzie immobiliari, hanno reso possibile predisporre uno studio disaggregato per aree territoriali e caratterizzato da un elevato livello di rappresentatività statistica,  rispondendo ad un sondaggio riferito al terzo trimestre 2020.

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  • Dall’indagine è emerso che la quota delle agenzie che hanno venduto almeno un immobile si è riportata ai livelli medi del 2019.
  • La maggior parte delle agenzie ha segnalato una stabilità dei prezzi di vendita, rispetto al secondo trimestre dello stesso anno.
  • I giudizi sulle condizioni della domanda sono migliorati, così come quelli sull’andamento dei nuovi incarichi a vendere; i tempi di vendita (  7- 8 mesi) e  lo sconto medio sui prezzi di vendita (circa 10,9%), rispetto alle richieste iniziali sono rimasti invariati rispetto al trimestre precedente.

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  • La causa principale di cessazione dell’incarico resta il divario tra prezzi richiesti e prezzi domandati, perchè le proposte di acquisto sono ritenute troppo basse dai venditori, oppure perchè, i compratori giudicano troppo elevati i prezzi offerti.
  • Si segnalano alcuni cambiamenti nella tipologia di immobili oggetto di compravendita: aumento della dimensione media delle abitazioni acquistate, nonchè delle quote di transazioni che riguardano unità abitative indipendenti e di alloggi con disponibilità di spazi esterni.
  • Sono diminuite di circa 4 punti percentuali le compravendite finanziate con mutuo ipotecario, riportandosi sui valori medi del 2019.
  • Peggiorano le attese delle agenzie riguardo al proprio mercato di riferimento, ci si aspetta un impatto negativo dell’epidemia Covid – 19 sulla domanda di abitazioni nell’arco del 2021, e riflessi negativi sui prezzi di vendita che, per la maggior parte degli intervistati, si protrarranno anche oltre il 2021.

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Addobbi natalizi 2020, 5 idee per decorare casa

Addobbi natalizi 2020, 5 idee per decorare casa rendere speciale il tuo Natale, un momento così importante e che mai, come quest’anno, merita di essere celebrato.

Addobbi natalizi 2020, 5 idee per decorare

Addobbi natalizi 2020, 5 idee per decorare la tua casa

Natale è di nuovo alle porte. Sì, incredibile, ma vero. Eppure non sembra essere passato così tanto tempo dallo scorso periodo natalizio.

Mai, come quest’anno, hai vissuto giorni e mesi diversi da tutti gli altri, ma soprattutto molto lontani dalla normalità a cui eri solitamente abituato. Un anno è volato, se così si può dire, anche se la maggior parte di esso l’hai vissuto tra le pareti della tua casa.

Addobbi natalizi 2020, 5 idee belle per decorare la tua casa

Sono stati soprattutto i due lockdown, e non solo i tempi intermedi tra l’uno e l’altro, a scandire il tuo tempo in un modo nuovo. Hai dovuto rinunciare a molte tue abitudini in questi mesi, ma questo tempo congelato ti ha permesso anche di imparare cose nuove o di farne altre che rimandavi da tempo e che, nella normalità, probabilmente non avresti mai più fatto.

Un 2020 che probabilmente non sarai l’unico a voler velocemente archiviare, ma pur sempre un anno di te, di me, di noi, che, in qualche modo, ci ha insegnato tanto, nonostante ci abbia negato delle cose e, allo stesso tempo, ce ne abbia portate via delle altre.

Addobbi natalizi 2020, 5 idee di decorazione

E anche se non potrai spostarti così facilmente per raggiungere i tuoi cari o non potrai fare ancora grandi viaggi, questo Natale merita comunque di essere vissuto pienamente, come sempre.

Anzi, quest’anno merita di essere celebrato in un modo ancora più intenso, ora che sei più consapevole di quello che per te è davvero importante, ed è molto più facile per te sapergli dar valore.

Per vivere la magia del Natale nella tua casa, ecco qualche idea carina per celebrarlo in compagnia della tua famiglia:

Decorazioni natalizie in verde, rosso e legno

Addobbi natalizi in verde, rosso e legno

Se avevi pensato di visitare la casa di Babbo Natale, in Lapponia, quest’anno non è quello giusto per andarci. C’è di buono che se ami quel tipo di atmosfera, puoi almeno ricrearla in casa per questo Natale.

Gli addobbi natalizi 2020 più giusti per te sono quelli in verde, rosso, e con base in legno. Quale modo migliore per vivere, insieme ai tuoi figli, storie di elfi, slitte e renne?

Decorazioni natalizie in verde, rosso e legno, idee

Questo genere di decorazioni natalizie si sposano molto bene con una tavola addobbata in stile greenmolto vicina alla natura e alle tue tradizioni. Puoi crearla anche solo attraverso alcune delle piante che sono ancora oggi il suo simbolo, spaziando dal vischio al ginepro, dall’agrifoglio all’arancia, dalla melagrana alla corona dell’avvento, o dalla stella di natale alla rosa di natale.

Addobbi natalizi 2020

Gli addobbi natalizi in verde, rosso e legno sono la scelta migliore se ha casa hai scelto un arredamento shabby chicuno stile romantico e dal sapore antico e autentico.

Decorazioni natalizie total white

Decorazioni natalizie total white, idee

Desiderio di pace e di silenzio, sensazioni forti che sanno come farsi spazio in un ambiente essenziale e luminoso, come può essere quello di una casa arredata in stile scandinavo.

Decorazioni natalizie total white per la tua casa

Quando arriva qui il Natale, qui il bianco sembra accendersi per ricordare tutti i colori che rappresenta. Celebralo scegliendo degli addobbi natalizi total white.

Decorazioni natalizie total white, idee

Il bianco e il legno sapranno ricreare, insieme alle illuminazioni, un’atmosfera calda e accogliente in casa, quella che ti serve per accogliere la luce del Natale.

Decorazioni natalizie total rosa e blu

Decorazioni natalizie rosa e blu per te

Decorazioni rosa e blu sono perfette in una casa arredata con gusto contemporaneo, dove ci sono ambienti che sicuramente privilegiano il bianco, ma che sanno accogliere sapientemente anche colori neutri come il tortora, o vivaci e dalle tinte forti, per creare maggiore distacco.

Decorazioni natalizie rosa e blu per Natale 2020

Fate, fatine e folletti, stelle, cuori e palle illuminate dai glitter, tutto è indicato per decorare le stanze della tua casa e dargli anima.

Decorazioni natalizie rosa e blu luminose

Non ti limitare con gli addobbi natalizi e gioca molto con questi due colori anche a tavola, che sarà la protagonista indiscussa, insieme all’albero di Natale, di queste decorazioni.

Decorazioni natalizie originali, due idee

Decorazioni natalizie originali, ancora due idee

A prescindere dagli addobbi natalizi che hai scelto per decorare la tua casaperché non aggiungere anche il tuo tocco personale per rendere davvero speciale questo Natale?

Anche se ti mancano tanto i Magazzini Harrods di Londra e l’albero di Natale al Rockefeller Center di New York ormai ti sembra un lontano ricordo, perché non realizzare da solo, o anche con l’aiuto dei bambini, una decorazione davvero originale per questo Natale?

Decorazioni natalizie originali, due idee fai da te

Senza impazzire, potresti riciclare in casa carte regalo, scatole inutilizzate, bottoni, tappi di sughero, nastrini colorati, bottiglie di plastica e tutto quello che ti viene in mente per creare qualcosa di tuo, insieme ai tuoi bimbi.

Un’altra idea potrebbe essere quella di utilizzare i pallet che hai in cantina, che potrebbero tornarti utili non solo per arredare casa, ma anche per realizzare una bellissima decorazione natalizia.

Anche se il fai da te un po’ ti lascia perplesso, prova a buttarti in questa nuova esperienza. In fondo il 2020 è stato tutto un esperimento, giusto? Perché allora non chiuderlo in bellezza?

 

Come fare per vendere casa, quando è gravata da mutuo?

HAI deciso di cambiare casa ma sulla tua abitazione grava un mutuo che non hai ancora finito di pagare . Come fai a vendere e liberarti da questo impegno?

 

Vendere casa - Arca immobiliare

 

Hai 3 possibilità:
1) estinzione anticipata del mutuo: estingui il mutuo con la somma ricavata dalla vendita del tuo immobile. Chi acquisterà la tua casa, con i suoi risparmi o accendendo un nuovo mutuo, pagherà una parte del prezzo convenuto alla tua Banca per estinguere il tuo debito e la differenza la darà a te.
2) accollo del mutuo da parte del nuovo acquirente della tua casa: tu vendi la tua casa e chi la acquista si accolla il tuo debito e quindi subentra a te, ti sostituisce nel rapporto con la banca mantenendo inalterate condizioni e durata del tuo finanziamento originario.

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3) estinzione del mutuo con mezzi propri : ti rechi in Banca e con i tuoi risparmi saldi in anticipo la debitoria. Ti renderai conto che a meno che tu non riceva una eredità o vinca una enorme somma di danaro è davvero difficile che si verifichi questa terza ipotesi.
Ora entriamo più nel dettaglio per quanto riguarda le prime due possibilità:

– Durante il rogito, come ti dicevo, l’acquirente ti consegnerà un assegno circolare intestato alla tua banca di importo pari al debito residuo del tuo mutuo, una volta consegnato al funzionario il titolo ti verrà rilasciata una quietanza di avvenuta estinzione e si procederà alla cancellazione gratuita dell’ipoteca. La cancellazione automatica della garanzia ipotecaria al momento dell’estinzione del mutuo è stata introdotta dalla Legge Bersani approvata nel 2007 che ha notevolmente semplificato la procedura e snellito la burocrazia esistente in materia

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– La seconda ipotesi è quella dell’accollo. Questa strada e percorribile solo se vi è il consenso della banca dove è stato acceso il finanziamento sia dell’acquirente. La banca, infatti, potrebbe non trovare conveniente sostituire il suo attuale debitore con un altro perché magari non ha garanzie reddituali sufficienti o merito creditizio adeguato. Il compratore dal canto suo potrebbe non ritenere vantaggioso subentrare nel tuo finanziamento se ad esempio le condizioni praticate dagli istituti di credito sono più convenienti rispetto a quelle pattuite da te e quindi potrebbe non trarre alcun beneficio da questa operazione.

Se invece la banca e l’acquirente della tua casa sono d’accordo, si può procedere senza problemi. E a quel punto, chi compra la tua casa (accollante) subentra al tuo posto (accollato) nel rimborso delle rate, oltre ad avere l’onere di farsi carico di tutte le altre spese previste dal mutuo che è in corso. L’accollo è valido a tutti gli effetti solo al momento del rogito e può essere cumulativo o liberatorio.

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Vediamo più nel dettaglio:
Accollo cumulativo: in realtà resti sempre vincolato e obbligato verso la banca e, nel caso in cui l’acquirente della tua casa non riuscisse più a provvedere al rimborso delle rate, dovrai intervenire tu;
accollo liberatorio: non hai più nessun obbligo verso la banca presso cui hai accesso il mutuo. Chi ha comprato la tua casa è ormai l’unico responsabile per il rimborso delle rate di quello che era il tuo mutuo.

In caso di accollo liberatorio, ricordati che è fondamentale farti rilasciare dalla tua banca un documento che dimostri che tu sei esonerato da ogni responsabilità, altrimenti, nel caso in cui il nuovo proprietario saltasse il rimborso di alcune rate, la banca potrebbe comunque rivalersi su di te.

TASTO CONSULENZA

QUALUNQUE STRADA TU SCELGA DI PERCORRERE, POTRAI LIBERARTI DEL TUO VECCHIO MUTUO E PROCEDERE AL NUOVO ACQUISTO.

Ti presento Immobili live Formula

 

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Ciao io sono Maurizio Palumbo e in questo video ti presenterò nell’arco di pochi minuti tutti i benefit e le novità che Immobili live Formula introduce nel campo del Marketing immobiliare

TASTO

Sarai d’accordo con me sul fatto che per un proprietario intento a vendere il proprio immobile, che sia per comprare o per altre esigenze, il tempo è un fattore importantissimo; anche se questo ti sembra ovvio sono sicuro che non ti rendi conto del tempo che normalmente gli agenti immobiliari perdono mostrando la tua casa alle persone sbagliate.

Da un sondaggio che abbiamo effettuato sui nostri clienti prima e dopo la creazione di Immobili Live abbiamo riscontrato che il 67% delle prime visite che facevamo prima non era altro che un dispendio inutile di sforzi e tempo, non perché mostrassimo immobili non adatti alle esigenze che ci venivano riferite dagli acquirenti  bensì perché gli acquirenti che andavano a vedere l’immobile, non avendo altri mezzi a disposizione per farsi un’idea della casa a cui erano interessati se non delle statiche fotografie; potevano rendersi conto che l’esposizione di quell’immobile o le sue dimensioni (nonostante fossero al corrente magari della collocazione degli infissi o della quadratura)  non rispecchiavano quello che si erano immaginati o che altri aspetti per loro importanti nella scelta non corrispondevano a quanto avevano visto nelle foto e scartarlo a prescindere solo per questa discordanza.

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Una volta riscontrata questa problematica noi ci siamo messi a lavoro per creare un metodo in grado di individuare precisamente il target giusto per il tuo immobile e per far visitare il tuo immobile solo a persone che hanno intenzioni concrete di acquisto; quindi abbiamo ideato Immobili Live; esso è in grado di ridurre del 50%  le visite alla tua casa  (parliamo di quelle inutili di persone non in target), di ridurre del 30% i tempi di vendita e di aumentare dal 4 % al 10% il valore.

MA COME L’ABBIAMO FATTO ?

TASTO

Abbiamo studiato e importato tecniche e tecnologie dai nostri colleghi d’oltreoceano

– siamo è in grado elaborare una  STUPEFACENTE PRESENTAZIONE DELLA  tua casa  IN 3D in grado di offrire una vera visita virtuale.

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I tuoi clienti potranno vederla   in 3D e  distinguerla  da immobili  concorrenti  offrendo un’esperienza immersiva  della casa che non è possibile offrire con foto o tour a 360. fa in modo che le persone  possano visionare la tua casa  in qualsiasi momento  cosi da non farti perdere tempo in visite inutili con potenziali acquirenti non in target.

Tutto ciò mediante un link interattivo i tuoi aspiranti acquirenti potranno  misurare le superfici della tua casa; effettuare una pre-visita in 3D ed esplorarne tutte le superfici;  guardare le foto, video  slide o video tour.

Successivamente l’annuncio completo di testo studiato per valorizzarne i punti di forza sarà pubblicato sui portali più accorsati  con qualità massima, come riconosciuto dagli stessi portali mediante il punteggio di qualità attribuito agli annunci e sul sito www.immobili.live   primo e ancora unico sito tra gli agenti immobiliari Napoletani in grado di offrire quanto detto.

TASTO consulenza

Mercato delle residenze di pregio

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Dopo un buon avvio del 2020, come è noto si è dovuto fare i conti con l’emergenza Covid-19 e il lockdown. Ma con la ripartenza di maggio il mercato delle residenze di pregio in Italia ha progressivamente recuperato posizioni.

In Città come Genova, Napoli, Firenze e Torino dove da un lato la propensione per la seconda casa è meno accentuata rispetto a Roma e Milano, e dall’altro, l’impatto emotivo del Covid su coloro che stavano cercando un’abitazione è stato minore. Il mercato di pregio non ha registrato grosse oscillazioni.

Per quanto riguarda i prezzi, si sono avute lievi flessioni per Milano (- 0,4%) e Roma(-5%). Flessioni più marcate per Torino (-0,7%) e Genova (-1,5%) e stabilità per Firenze e Napoli.

I tempi medi di vendita ( senza considerare il periodo di lockdown) sono rimasti stabili ai 5 mesi per Milano, 6-8 mesi a Genova, 7 a Torino, 7-8 mesi per Firenze e Napoli e 9 mesi a Roma.

Gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono intorno al 10% per Milano, Roma, Genova e Firenze, lievemente più bassi a Torino (7-8%) e più alti a Napoli (13%).

Leggi il Report completo

TASTO CONSULENZA

Detrazioni Ristrutturazioni Edilizie: Disposizioni Attuative

 

I soggetti che sostengono lavori di ristrutturazione che non scelgono la detrazione diretta, possono optare per le seguenti modalità:

a) Sconto sul corrispettivo dovuto all’impresa che ha effettuato i lavori;

b) La cessione del credito d’imposta ad un istituto di credito o ad altri intermediari finanziari.

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Interventi per i quali è possibile ottenere il contributo:

a) recupero del patrimonio edilizio
b) efficienza energetica
c) adozione di misure antisismiche
d) recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna,
e) installazione di impianti fotovoltaici
f) installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

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Requisiti per l’ottenimento delle detrazioni nella misura del 110 per cento:

a) Asseverazione da parte di tecnici abilitati, del rispetto dei requisiti previsti dai decreti e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati e l’efficacia degli stessi al fine della riduzione del rischio sismico e dell’efficientamento energetico.
b) è indispensabile ottenere il visto di conformità sulla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti per l’ottenimento dello sgravio d’imposta, lo stesso soggetto che ha apposto il visto, verifica le asseverazioni i prodotte dai tecnici.
Il tecnico rilascia l’asseverazione al termine dei lavori oppure ad ogni stato di avanzamento e attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell’opera compiuta.

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Sanzioni

Qualora sia accertata la mancanza dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta l’agenzia delle Entrate provvede al recupero coattivo dell’importo non spettante maggiorato di sanzioni ed interessi.

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