Vendere un immobile al prezzo che si desidera ottenere non serve a raggiungere il massimo risultato ma genera soltanto stress per visite inconcludenti aspettando il cosiddetto “amatore”.

 

 

Il tempo trascorre producendo solo l’infelice risultato di lasciare che il proprio immobile perda di credibilità passando dalla vendita privata, ad un’agenzia poi ad un’altra e un’altra ancora, fino a ridurre in fumo i tanto desiderati i progetti iniziali.
Questo è quello che stava rischiando il sig. Troise…

Vi racconto cosa è successo..

E’ una mattina di primavera il sig Troise entra in ufficio chiedendo una valutazione dell’immobile in cui risiede.

L’immobile è di ampia quadratura, parliamo di circa 180mq commerciali, ma non rispecchia più le esigenze della sua famiglia. Abitato oltre che dal sig. Troise, anche dalla moglie, da sua figlia e la sua nipotina, il suo desiderio è quello di vendere, e con il ricavato, comprare due immobili più piccoli destinati ai due diversi nuclei familiari.

Fissiamo l’appuntamento per il sopralluogo e ci rechiamo il giorno e l’ora prefissati per fare i rilievi necessari alla redazione della valutazione, che con l’utilizzo dei nostri strumenti prepariamo nel giro di un paio di giorni.

 

Il risultato? Il massimo prezzo di mercato è pari a 600.000 euro. Scopriamo presto che questo proprio non era ciò che il nostro cliente si aspettava… Ricordo ancora quello che mi disse: ” Il mio appartamento vale di più! al piano sotto al mio si vendeva un appartamento uguale a 700.000 euro e il mio ha un affaccio migliore… ”

Come non comprenderlo…si stava parlando della casa in cui viveva da sempre, dove aveva cresciuto i suoi figli, che aveva acquistato anni prima pagando una rata di mutuo ogni mese per 20 anni…

Non se ne parlava il prezzo doveva essere quello che lui si aspettava… Cerchiamo di convincerlo, il nostro metodo ci permette di raggiungere il massimo prezzo di mercato, siamo matematicamente certi che il valore dell’immobile non supera quello da noi prospettato… ma niente, non sente ragioni.

Dopo una lunga chiacchierata, pur ribadendo la nostra posizione, compiliamo un incarico di vendita della durata di un anno al prezzo di 700.000 euro.

 

Comincia la nostra attività

* foto, video, promozione, attività di web marketing
* vetrina, email, Banca dati.

Grazie a tutto il nostro lavoro riusciamo a fissare degli appuntamenti… Per i clienti il prezzo è alto, ma è una bella casa, ad un piano intermedio, in un palazzo moderno con ascensore e portiere su una strada principale, questo li spinge comunque a vederlo… Ma niente… Come avevamo purtroppo pronosticato, dopo un anno il risultato è: “piace tipologia, troppi lavori, prezzo alto”
Un anno è passato, il sig. Troise è sfiduciato e stanco, nonostante tra di noi si sia instaurato un rapporto di fiducia, decide, comunque, di non rinnovare l’incarico…Sembra finita qui, invece no!
Passano precisamente 6 mesi il sig. Troise è di nuovo seduto nel nostro ufficio… Ci confessa che dietro insistenza di sua figlia ha dato incarico ad un’altra agenzia. Il risultato? La casa non è stata venduta e in più il servizio che gli era stato reso non era stato soddisfacente…
“Ora basta! Devo vendere e non ho intenzione di rinunciare ai miei progetti! Ho capito di aver sopravvalutato il valore del mio immobile… “
Altro incarico, durata di un anno, ma questa volta al prezzo pari alla nostra valutazione 600.000 euro.

 

Ricomincia il nostro lavoro che nel frattempo..si è arricchito di uno strumento innovativo : la creazione di un gemello digitale in 3d che permette ai potenziali acquirenti di fare una prima visita comodamente attraverso PC, smartphone o tablet.
Passano due mesi, la sig.ra D’Angelo, entra in quella casa, è in attesa aspetta un bimbo, ha immediatamente una certezza: quella è la casa che sta cercando… Seconda visita il giorno dopo, la vede anche il marito.. Ma si sa in questi casi è la donna che decide! La, sera stessa in ufficio i sig.ri D’Angelo formulano una proposta di acquisto al prezzo di 595000 euro, lasciando al sig. Troise 9 mesi di tempo tra il preliminare e il rogito per trovare un altro immobile.

Che dire, il nostro venditore, finalmente, firma per accettazione la proposta.
Ora vi starete chiedendo se ha trovato le altre due soluzioni che cercava: certo! nel giro di 2 mesi ha trovato una casa in affitto per lui e sua moglie e ha comprato una casa per la figlia.
Molti credono che sia rischioso vendere senza avere prima trovato un altro immobile… Ma questa è un altra storia… Alla prossima

Nel primo semestre del 2020, penalizzato da circa tre mesi dal lockdown, “scenari immobiliari” conta una diminuzione delle compravendite del 29% rispetto all’omologo periodo dello scorso anno, mentre il valore delle abitazioni resta pressoché congelato.

Dal rapporto emerge una ripresa delle transazioni immobiliari, sia a Milano che nella Capitale la quale è tornata ai livelli pre-covid.

Il più colpito, sempre secondo Scenari Immobiliari, è il mercato delle locazioni legate ai poli universitari e alle locazioni brevi con finalità turistiche. Da un milione di abitazioni destinate nel 2019 ad affitti brevi, contro le settecentomila destinate al mercato residenziale, le locazione brevi si sono quasi fermate.

Anche la domanda di abitazioni sia per l’acquisto che per la locazione è mutata, dopo la lunga permanenza a casa, oggi le pertinenze accessorie, terrazze e giardini, diventano importanti per chi vuole comprare casa.

 

 

Finalmente sono arrivate le agognate vacanze ed è grande il bisogno di staccare la spina, ma potrete farlo davvero solo se riuscirete a mettervi in viaggio sereni e a lasciare la vostra casa nelle migliori delle condizioni, onde evitare brutte sorprese al rientro come allagamenti o fughe di gas. Sono davvero tanti gli inconvenienti che ci possono essere. Ecco quello che potete fare per lasciare la vostra casa in piena sicurezza, prima di partire.

 

 

Occhio alla dispensa

È vero che l’attenzione maggiore è sempre rivolta al cibo fresco e in scadenza, che si cerca di consumare negli ultimi giorni che si sta a casa, ma non bisogna sottovalutare quanto sia importante conservare nel modo giusto gli alimenti a lunga scadenza che restano nella nostra dispensa.

Uno sguardo più attento va alle confezioni ormai aperte che vanno sigillate con molta cura. Prodotti come pasta, riso, cereali e farine vanno messi in barattoli ben chiusi e riposti in frigorifero. Le alte temperature che le case possono raggiungere durante l’estate, possono portare a una vera e propria infestazione di farfalle della farina. Inoltre se il miele o lo zucchero non sono ben conservati o se sono rimaste in giro briciole e residui anche piccoli di cibo, correte il rischio enorme di trovare, al vostro ritorno, la dispensa e la cucina invase dalle formiche.

Frigorifero vuoto o spento

Il consiglio migliore è quello di lasciare il frigorifero vuoto. Conviene spegnerlo se è tra gli elettrodomestici che più influisce sulla bolletta della luce. In questo caso dovrete staccare la spina, pulire accuratamente il frigo e sbrinare il freezer. Fondamentale è lasciare aperte le porte di entrambi, in modo da evitare anche la formazione di muffa e di cattivi odori.

 

 

Chiudete acqua e gas

Ecco due accorgimenti importantissimi per evitare allagamenti e fuoriuscite pericolose di gas. Prima di uscire di casa, ricordatevi di chiudere acqua e gas.  Controllate con molta attenzione che non ci siano perdite di acqua dai rubinetti ed evitate di  tappare gli scarichi di lavelli, docce e vasca da bagno perché, se ci fosse una perdita, potrebbe accumularsi acqua e creare un piccolo allagamento. Piuttosto assicuratevi che l’acqua sia chiusa anche nei bagni e che siano chiusi anche i rubinetti di lavatrice e lavastoviglie.

La cosa migliore sarebbe serrare la valvola principale dell’acqua, tranne nel caso in cui abbiate un impianto di irrigazione. Se dovessero verificarsi degli sbalzi di pressione nel circuito dell’acqua, si potrebbero produrre delle perdite, con sprechi inutili di acqua. Controllate infine che su muri, soffitti e pavimento non vi siano aloni di umidità o infiltrazioni d’acqua.

 

 

Elettrodomestici e apparecchi elettrici

Se non è possibile staccare l’interruttore generale della corrente perché avete programmato l’irrigazione, o l’allarme o avete preferito lasciare il frigorifero e il freezer accesi, cercate almeno di scollegare le prese dei singoli elettrodomestici e apparecchi elettrici.  Questo vi permetterà di evitare anche inutili sprechi di energia dovuti alla modalità in stand-by, e di danneggiare apparecchi come la televisione, il computer, i videogiochi e la radio, nel caso ci fossero guasti tecnici causati da improvvisi temporali estivi.

Per quanto riguarda il televisore, il decoder Sky, il digitale terrestre e il modem, è fondamentale staccare anche i cavi ethernet e antenne.  Questi dispositivi  potrebbero rovinarsi anche con un semplice sbalzo di corrente elettrica.

Controllate l’interruttore differenziale

Se salta la corrente nel vostro condominio o solamente nel vostro appartamento,  dovreste poter contare sull’interruttore differenziale, il cosiddetto “salvavita”. Ricordadeti di verificare sempre il suo corretto funzionamento.

Cesto della biancheria e lavatrice

Evitate di riporre, specie prima di partire per le vacanze, asciugamani o altri indumenti umidi o bagnati tra le cose da lavare, perché finirebbero per puzzare di muffa. Per una questione di igiene, l’ideale sarebbe anche svuotare il cestello della biancheria e della lavatrice. È sicuramente più piacevole mettere in valigia capi appena lavati e conservare nell’armadio gli abiti che non si porteranno in viaggio, ma che vi serviranno magari non appena sarete rientrati.

 

 

In vacanza con i vostri animali domestici

Se i vostri animali domestici (cani, gatti, criceti, pesciolini, uccellini, tartarughe..) sono pronti a partire con voi, vorrà dire che siete riusciti a organizzarvi bene, magari perché avete trovato spiagge e strutture pet friendly. In alternativa, potreste pensare a una persona di fiducia a cui affidare i vostri animali domestici. La soluzione più interessante può essere quella di rivolgervi alle cosiddette pensioni per animali, presenti molto probabilmente anche nel luogo in cui abitate, oppure, se non riuscite a separarvi da loro neppure per un breve periodo, nel posto in cui andrete in vacanza.

Piante da appartamento

Se avete il pollice verde e avete trasformato la vostra casa in una serra, oppure se avete solo qualche piantina in casa o sul balcone, dovrete difendere le vostre piante dal caldo torrido dell’estate. Se non potete contare su un impianto di irrigazione, provate a chiedere a un vicino o a una persona di fiducia, se può prendersene cura. Potete provare a utilizzare i vasi auto-innaffianti o anche, espediente più semplice, a inserire nel terriccio una bottiglia piena d’acqua a testa in giù, con un piccolo foro nel tappo, che piano piano inumidirà il terreno. Non dimenticate mai che le piante hanno bisogno di molta luce. Perciò cercate di raggrupparle in un unico punto dove lascerete entrare un po’ di luce dalla finestra, tenendo la tapparella leggermente alzata.

Finestre

Prima di partire lasciate tutte le finestre chiuse e le tapparelle abbassate, tranne quella che servirà a fare entrare un po’ di luce per le vostre piante, nel caso ce le abbiate. Non è solo un modo per impedire i furti, ma è anche un buon accorgimento per evitare che il maltempo possa allagare i locali.

 

 

Giardino

È vitale che le vostre piante ricevano acqua. Importante è verificare il funzionamento dell’impianto di irrigazione. Mettete al riparo da eventuali intemperie attrezzi, mobili e complementi.

Buttate la spazzatura

La spazzatura, specialmente nella stagione estiva, può essere un ricettacolo di insetti e cattivi odori.  Una buona accortezza è buttare via non solo il residuo organico e l’indifferenziata, ma anche la plastica, la carta e il vetro.

Chiavi di casa

È sempre una buona idea quella di lasciare una copia delle chiavi della vostra casa insieme al vostro numero di telefono, a qualcuno di cui vi fidate, in modo che possa avvertirvi e intervenire in caso d’emergenza.  Dopo di che non vi resta che chiudere la porta, con il cuore sereno, e partire per il vostro viaggio. Buona vacanza.

Se vuoi, VENDERE il tuo immobile o COMPRARE casa,  oppure se vuoi sottoscrivere un contratto di LOCAZIONE , una PERMUTA o accettare una DONAZIONE,  per te sarà fondamentale fare degli accertamenti,  e  indispensabile, procurarti alcuni documenti,  tra questi la planimetria catastale.

Che cos’è e a cosa serve una planimetria catastale

La planimetria catastale è una ‘piantina’, di norma in scala 1:200, che descrive la geometria degli spazi interni ed esterni dell’immobile, su cui è indicata la destinazione d’uso di tutti i locali e delle superfici coperte o scoperte: come terrazzi, balconi, cortili,  etc.

Nel caso delle abitazioni, in genere, si indicano solo la cucina (lettera k o ak se si tratta di angolo cottura), i servizi igienici ( b)  e i ripostigli (lettera r) mentre, non è obbligatorio indicare gli altri locali.

Il documento riporta tutte le principali informazioni sull’edificio, come altezza, lunghezza e larghezza, il piano, i confinanti e l’orientamento dell’unità abitativa rispetto al Nord.

La planimetria catastale va predisposta da un tecnico abilitato e depositata al Catasto a cura e spese del proprietario, difatti su questo documento troviamo indicati i dati del tecnico che si e’ occupato della registrazione e i dati catastali identificativi dell’immobile.

 

E’ un documento rilasciato dalla Agenzia delle Entrate

Il fatto che la planimetria sia conservata presso un Ufficio Tributario ci ricorda che questo documento viene eseguito conservato ed aggiornato essenzialmente per ragioni fiscali , ovvero per determinare la rendita dell’immobile, base di calcolo delle tasse di proprietà e delle altre imposte sulla proprietà

E’ pertanto, importante ricordare che NON HA ALCUN VALORE PROBATORIO CIRCA LA PROPRIETA’ DEL BENE.

 

La legge a partire dal 1 Luglio 2010 impone, a PENA DI NULLITA’ dell’atto di  compravendita, la corrispondenza piena tra planimetria catastale e stato dei luoghi al momento della trattativa.

 

Il proprietario di un immobile in caso di alienazione della sua proprietà ha l’obbligo di produrre in atto la planimetria aggiornata e dichiarandone davanti al notaio in proprio o attraverso la relazione di un tecnico abilitato, la conformità all’attuale stato dei luoghi.

 

Pertanto, se sono stati eseguiti dei lavori nell’unità immobiliare, e questi interventi non sono stati regolarmente autorizzati , la planimetria dovrà essere aggiornata alle modifiche effettuate con una procedura chiamata DOCFA.

La variazione può essere depositata anche in un momento successivo all’esecuzione dei lavori, pagando una sanzione di importo variabile.

Va tuttavia chiarito, che nonostante la planimetria sia rilevante per l’identificazione dell’immobile, la verifica della effettiva regolarità dello stesso  non può prescindere dalla sua conformità edilizia ed urbanistica.

In altri termini la sola corrispondenza tra planimetria e stato dei luoghi non significa affatto che l’immobile e’ in regola,  dovranno, comunque, essere eseguiti ulteriori controlli.

CHI può richiedere la planimetria catastale?

Gli unici soggetti abilitati a richiedere la Planimetria Catastale di un immobile sono :

• l’intestatario, come indicato in ditta della visura catastale;
• un tecnico abilitato o un operatore qualificato, munito di delega dell’intestatario e di copia del suo documento di identità in corso di validità.

IMPORTANTE dunque sottolineare che NESSUN SOGGETTO DIVERSO DAL PROPRIETARIO PUO’ RICHIEDERE UNA PLANIMETRIA CATASTALE presso i competenti uffici SENZA ESSERE IN POSSESSO DI UNA SUA ESPLICITA AUTORIZZAZIONE TRAMITE DELEGA SCRITTA

Perchè per ottenere una planimetria catastale è necessario compilare una delega?

La planimetria catastale è tutelata dalla legge sulla privacy.

 

Le informazioni che contiene, sono infatti di natura sensibile, dato che per ogni unita’ immobiliare vengono indicati dei riferimenti che potrebbero essere utilizzati da terzi per fini criminosi .

Da qui che la delega diventa un importante strumento di tutela sia per l’intestatario dell’immobile che per il fornitore del servizio incaricato di richiederla.

Sfatiamo un mito:  l’annuncio immobiliare perfetto NON esiste!

come scrivere un annuncio immobiliare perfetto e’ solo un’esca utilizzata da operatori di marketing per la vendita di corsi online sull’argomento.

Diciamo solo che un annuncio immobiliare efficace  deve essere composto da testo  e grafica.

IL TESTO

• titolo
• corpo dell’annuncio

 

– il titolo deve contenere l’ubicazione , le peculiarità dell’immobile e la tipologia  (ad esempio bilocale luminosissimo in centro o villa ristrutturata vicino al mare)

 

– il corpo dell’annuncio deve invece contenere oltre alle informazioni obbligatorie, come la classe energetica, quanti più dettagli aggiuntivi possibili riguardanti il tuo immobile ad esempio prezzo, metratura, vani, piano, eventuale ascensore, tipologia di impianti di riscaldamento e climatizzazione, o presenza di  spazi esterni ( balconi terrazze o giardini), presenza di garage o box ,  spese condominiali oppure regole più stringenti che il condomino si è dato rispetto a ordinarie vigenti in tutti i condomini o  eventuali pertinenze, spazi condominiali coperti scoperti  di uso comune, e tutte le altre caratteristiche che possano dare un valore aggiuntivo al tuo immobile.

 

Il corpo dell’annuncio deve essere sicuramente corretto a livello logico e grammaticale  ma leggero semplice e coinvolgente, capace di toccare le leve emotive  del lettore.

 

Va scritto pensando al target di riferimento  e deve richiamare i sogni  che realizza ed i bisogni che soddisfa quella particolare casa  ad esempio un monolocale in centro si rivolgerà a single ( studenti o lavoratori) per cui bisognerà porre l’accento sulla vicinanza alla metropolitana o alla presenza di negozi aperti h 24,  mentre  se dobbiamo proporre un immobile di pregio andremo ad esaltare le bellezze naturalistiche su cui si affaccia oppure la raffinatezza delle rifiniture etc.

LA GRAFICA

La grafica ha la stessa funzione del testo : descrive graficamente  l’unità immobiliare.

La progettazione grafica deve essere caratterizzata dai seguenti materiali:

• PLANIMETRIE  2D e 3D
• FOTO AD ALTA DEFINIZIONE
• VIDEO PROFESSIONALI
• VIRTUAL TOUR

La grafica con l’avvento del web ha assunto una importanza esponenziale perché l’80% degli immobili viene visualizzato prima on line e poi fisicamente,  pertanto l’annuncio immobiliare è diventato  un lavoro di fondamentale importanza,  che richiede tempo, attenzione e competenze specifiche.

Grazie a questa dettagliata preparazione, viene tra gli altri raggiunto, un importante  obiettivo: portare al minimo  le visite inutili.

Un annuncio esaustivo e completo consente di profilare al meglio i visitatori e riduce i tempi di ricerca dell’acquirente perfetto. Va infine sottolineato che un annuncio corretto e corredato dalla componente grafica consente una maggiore visibilità sui portali immobiliari e sui social media  perché gli algoritmi sottostanti premiano la completezza e la qualità grafica degli annunci.

Infine, ma non per ordine di importanza,  una veste grafica ad alta definizione con una buona risoluzione, valorizza e differenzia l’immobile,  rendendolo più appetibile sul mercato, tutto ciò, che  in termini di risultati,  vuol dire una vendita più veloce e a condizioni migliori.

Bonus affitti finalmente operativo. Ecco come funziona il credito d’imposta pensato per le imprese che hanno visto dimezzare il proprio fatturato durante il lockdown.

 

 

Bonus affitti, ecco come funziona il contributo

Bonus affitti, una della misure più attese del DL Rilancio (Decreto-Legge 19 maggio 2020, n. 34), un contributo importante per sostenere tutte quelle imprese che hanno avuto grandi perdite economiche durante il lockdown, e cioè una diminuzione del fatturato di almeno il cinquanta per cento, in ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio 2020.

 

 

Diventato operativo con la circolare n. 14/e del 6 giugno 2020 dell’Agenzia delle Entrate, il bonus affitti consente alle aziende e ai professionisti il recupero dei costi sostenuti per il canone di locazione pagato nei mesi di marzo, aprile e maggio 2020 attraverso la conversione di parte del canone in credito d’imposta.

 

 

Per rendere totalmente operativo il bonus affitti, l’Agenzia delle Entrate, attraverso la risoluzione n. 32/E del 6 giugno 2020 (avente ad oggetto: Istituzione del codice tributo per l’utilizzo in compensazione, tramite modello F24, del credito d’imposta di cui all’articolo 28 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34), ha istituito il codice tributo “6920” (denominato “Credito d’imposta canoni di locazione, leasing, concessione o affitto d’azienda – articolo 28 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34”), che devi utilizzare in sede di compilazione del modello F24, da presentare esclusivamente attraverso i servizi telematici.

 

Tutti chiarimenti importanti quelli forniti, sull’agevolazione, dall’Agenzia delle Entrate, per consentire a tutte le attività commerciali e produttive in grande difficoltà, di compensare, almeno in parte, le perdite subite a causa dell’emergenza sanitaria Covid-19.

 

 

Cos’è e come funziona il Bonus affitti

 

Il bonus affitti è un’agevolazione fiscale che viene riconosciuta, sotto forma di credito d’imposta, a coloro che svolgono attività d’impresa, arte o professione, e i cui ricavi o compensi, registrati nel 2019, non siano stati superiori  ai 5 milioni di euro. Fanno eccezione le attività alberghiere e agrituristiche, che possono richiedere il bonus indipendentemente dai guadagni dichiarati l’anno precedente.

 

L’agevolazione, introdotta dall’art. 28 (Credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda) del DL Rilancio, consiste in un credito d’imposta pari al:

 

• 60% del canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo;
• 30% del canone nei casi di contratti di affitto d’azienda.

 

Vediamo, con precisione, quali sono tutte le categorie che possono beneficiare di questa agevolazione.

 

Bonus affitti, chi sono i beneficiari

 

I beneficiari del bonus affitti sono:

 

• i soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta 2019;
• le strutture alberghiere e agrituristiche, a prescindere dal volume di ricavi e compensi registrato nel 2019;
• gli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti, che svolgono attività istituzionale di interesse generale. Per questi ultimi l’eventuale svolgimento di attività commerciale, in maniera non prevalente rispetto a quella istituzionale, non pregiudica la fruizione del credito d’imposta;
• i forfetari;
• gli imprenditori e le imprese agricole, sia che determinino, per regime naturale, il reddito su base catastale, sia quelle che producono reddito d’impresa;
• coloro che svolgono un’attività alberghiera o agrituristica stagionale. In questo caso, i mesi da prendere a riferimento, ai fini del credito d’imposta, sono quelli relativi al pagamento dei canoni di aprile, maggio e giugno 2020.

Bonus affitti, requisiti per fare domanda

 

Quali sono tutti i requisiti di accesso affinché tu possa beneficiare di questa agevolazione? Puoi fare richiesta del bonus affitti se:

 

• hai subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi in ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio, di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente (2019). Il calo del fatturato, relativo a questo periodo, deve essere dimostrato mese per mese. Questo significa che la verifica del calo dei ricavi viene fatta mese per mese e non sulla somma dei ricavi delle tre mensilità. L’agevolazione, perciò, potrebbe essere riconosciuta anche solo per uno dei tre mesi. Nel caso in cui il canone sia stato versato anticipatamente, sarà fondamentale, per te, individuare, all’interno della durata complessiva del contratto, le rate che ti permettono di fruire del bonus affitti. Anche le spese condominiali, così come si precisa nella circolare dell’Agenzia dell’Entrate, possono concorrere alla determinazione dell’importo sul quale calcolare il credito d’imposta, se sono pattuite come voce unitaria all’interno del canone di locazione;
• hai corrisposto il canone di locazione nel periodo d’imposta 2020 per ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio. In caso di mancato pagamento, non potrai utilizzare il credito d’imposta, che resterà sospeso fino a quando non effettuerai il versamento del canone non pagato e quindi non avrai saldato il debito nei confronti del proprietario dell’immobile o del titolare dell’attività.

 

Come utilizzare il credito d’imposta

 

Come puoi utilizzare il tuo credito d’imposta? Sono tre le possibilità:

 

• a compensazione: ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. L’utilizzo in compensazione del credito d’imposta è possibile tramite modello F24 da presentare esclusivamente attraverso i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, indicando il codice tributo “6920”, denominato «Credito d’imposta canoni di locazione, leasing, concessione o affitto d’azienda – articolo 28 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34»;
• nella dichiarazione dei redditi: relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa;
• con la cessione: fino al 31 dicembre 2021, puoi cederlo al locatore o al concedente oppure ad altri soggetti, compresi istituti di credito o altri intermediari finanziari, che, a loro volta, hanno la possibilità di fare un’ulteriore cessione del credito.

Vuoi sapere cosa è successo? Leggi l’articolo oppure clicca qui sotto e…

Ti racconto la storia di Carlo, Fabrizio e Lucia, e di come hanno venduto il loro immobile al più alto prezzo di mercato in sole due settimane grazie al nostro sistema AgentiPro

 

 

Ecco, cosa è successo:

Carlo, Fabrizio e Lucia sono tre fratelli che hanno ereditato un immobile dopo la morte della madre.

Inizialmente non erano d’accordo sul da farsi, l’idea di vendere, non piaceva, in particolare a Lucia, a cui sarebbe piaciuto poter acquistare la piena proprietà dell’immobile rilevando le quote dei fratelli, ma non ne aveva, purtroppo, la possibilità.

Tenere un immobile inutilizzato significava far fronte a  spese condominiali e fiscali, che sapevano di non riuscire a sostenere a lungo.

 

Il primo passo è stato quindi, quello di decidere di rivolgersi ad un’agenzia per quantificare il valore economico del loro bene.

 

Fabrizio ha preso l’iniziativa, ha deciso di rivolgersi a noi.

 

 

 

 

Aveva sentito già parlare della nostra Società e sentiva di poter contare sulla nostra assistenza:

ci ha contattato per ricevere una consulenza.

 

Il  14 giugno 2019 abbiamo effettuato il sopralluogo, rilevato la quadratura, preso nota delle caratteristiche principali quali: esposizione, piano, stato di manutenzione, spazi esterni.

 

 

A seguire, abbiamo effettuato un’analisi di mercato e relazionando gli elementi presi in considerazione abbiamo redatto una valutazione che dava all’immobile un valore economico che oscillava tra un minimo di euro 340.000,00 e un massimo di euro 360.000,00.

 

 

Nonostante la nostra analisi fosse stata soddisfacente, i tre fratelli proseguivano nel non riuscire a trovare un accordo.

La loro indecisione, li ha portati a tentare il ‘fai da te’  con il passaparola e annunci scarni  su qualche portale: questo ha avvicinato  oltre che curiosi, solo un condomino che prometteva di voler comprare l’immobile ad un prezzo più basso della nostra valutazione ma che comunque ha  fatto si che il tempo trascorresse senza che alla fine ci fosse un concreto impegno del potenziale acquirente.

Passano alcuni mesi dopo il nostro primo incontro, a questo punto Fabrizio proprio non ce la fa più, parla con Carlo e Lucia convincendoli che la decisione giusta fosse quella di affidarsi a noi.

 

 

E’ il 10 gennaio 2020, i tre fratelli entrano in agenzia e a seguito di un colloquio con il dott. Sergio Martino, titolare e amministratore della Società conferiscono un incarico di intermediazione per la vendita.

Il prezzo pattuito è di euro 370.000,00 con un compenso provvisionale del 2% che si sarebbe ridotto all’1,5% nel caso di vendita al di sotto dei 350.000,00 euro, subendo una ulteriore riduzione all’1% nel caso in cui il prezzo di vendita fosse stato al di sotto dei 340.000,00 euro.

 

Da quel momento inizia la preparazione: foto professionali, riprese video, grafica per creazione di planimetrie 2 e 3D e l’elaborazione di un gemello digitale 3/D della casa: FormulaImmobili.live

 

 

Contestuale raccolta di tutta la documentazione necessaria: provenienza nel ventennio, visura e planimetria catastale, APE, licenza edilizia, conformità urbanistica, regolamento di condominio e relazione amministratore su eventuali liti e/o  pendenze in corso.

 

E’ il  27 gennaio 2020  diamo inizio alle attività necessarie per l’individuazione dell’acquirente ideale:

• proposte clienti della nostra banca dati, che cercano un immobile con  caratteristiche simili;
• annunci sulle vetrine dei portali immobiliari più importanti;
• campagne Facebook e Google ADS
• cartello nella nostra vetrina luminosa completo di QR CODE, che permette a chi interessato di fare una pre-visita dell’immobile dove e quando vuole.

 

 

Cominciano gli appuntamenti, tra i visitatori c’è la sig.ra Maria: è stato amore a prima vista, quell’appartamento aveva tutto ciò che stava cercando.

Dopo una seconda visita fatta qualche giorno dopo, chiama in agenzia e fissa un appuntamento con il dott. Martino.

 

Durante il loro colloquio, il titolare mostra tutta la documentazione in suo possesso e risponde a tutte le domande di Maria, che è insicura, l’appartamento le piace, già si vede al suo interno seduta sul divano, o in cucina a preparare la cena per i suoi figli, ma è piena di dubbi, ha paura di sbagliare.

 

Torna a casa, ma la mattina seguente torna in agenzia, è più tranquilla, sa di avere avuto tutti i chiarimenti di cui aveva bisogno e ha  apprezzato l’assoluta mancanza di insistenza nel cercare di forzare una scelta da parte di chi aveva di fronte.

Finalmente si sente di fare questo passo.

 

Il  10 febbraio compiliamo la proposta corredata di assegno di caparra in deposito all’agenzia, il prezzo offerto è di euro 355.000,00, meno del 5% al di sotto del prezzo di incarico.

 

 

Il 22 febbraio Fabrizio, Carlo e Lucia dopo qualche giorno di riflessione, firmano l’accettazione della proposta, certe che fosse il più alto valore di mercato realizzabile, rientrando perfettamente nella valutazione da noi fornita.

 

Prima il preliminare, poi il rogito, tutto è finito come fin dall’inizio avevamo pronosticato, attraverso il nostro collaudato sistema AgentiPro siamo riusciti a valorizzare l’immobile, il suo valore e a trovare in breve tempo il cliente giusto.

 

 

In questo Blog ci proponiamo di fornire un supporto reale e concreto  per la compravendita immobiliare soffermandoci, di volta in volta, su casi pratici e/o aspetti peculiari . Prima di procedere alla disamina della casistica, tuttavia, ci sembra doveroso e necessario  fornire un vero e proprio vademecum  di carattere generale per venditori e compratori.

VENDITORE

– Primo passo da fare per chiunque abbia deciso di vendere il proprio immobile è quello della  valutazione

• Un metodo  meno empirico è invece quello di moltiplicare i mq  commerciali dell’immobile per il valore a mq della zona presa in considerazione. A tal proposito il sito dell’Agenzia delle Entrate (http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/geopoi_omi/) mette a disposizione un valido  strumento per calcolare il valore del nostro immobile.

Non bisogna tuttavia dimenticare che esistono al di la’ delle mere formule matematiche  numerosi  elementi in grado di influire sul valore di un appartamento ( esposizione, presenza dell’ascensore, posto auto, vicinanza a scuole e/o pubblici servizi etc..).

•  Un metodo diffuso per calcolare il valore del proprio immobile è quello di fare delle ricerche e confrontare i prezzi di immobili con caratteristiche simili al nostro e nella stessa zona, collegandosi ai portali immobiliari o a quelli delle agenzie. Attenzione i prezzi PUBBLICIZZATI rappresentano il prezzo di richiesta  e non il prezzo effettivo di vendita.

Ultima soluzione ma non per ordine di importanza e’ quella di rivolgersi ad un professionista del settore immobiliare, infatti, la determinazione del valore di un bene immobiliare, sia ai fini della vendita che della locazione, necessita dell’apporto di specifiche conoscenze ed esperienze professionali da parte di qualificati operatori.

– Una volta determinato il prezzo diventa fondamentale per la nostra operazione,  predisporre l’intera documentazione necessaria, per non trovarsi impreparati nel momento in cui abbiamo individuato il nostro aspirante acquirente:

• certificato di prestazione energetica ( APE);
• atto di provenienza dell’immobile;
• la visura e planimetria catastale;
• L’attestazione dell’amministratore circa il corretto pagamento degli oneri condominiali, eventuali delibere approvate dal condominio per lavori di straordinaria manutenzione, eventuali controversie etc.

– Il passo successivo consiste nella  pianificazione di  una corretta strategia di web marketing  immobiliare che non si limiti allo scatto di quattro foto dal telefonino e all’inserimento di un annuncio il cui testo risulti imperfetto  ed approssimativo.

• Una corretta strategia di marketing immobiliare deve prevedere le seguenti attività preliminari per una comunicazione efficace:
• Book fotografico professionale 2/3d;
• Due video;
• Planimetrie 2/3d correlate da misure generali e specifiche per tutti gli ambienti che compongono l’immobile;
• Virtual tour;
• Annuncio completo di tutte le informazioni relative all’immobile, al condominio e alla zona in cui lo stesso è ubicato.

– Una  volta  pubblicato l’annuncio e scremate le telefonate di potenziali acquirenti  Come ci prepariamo alle visite?

•  Nel caso in cui l’immobile da proporre in vendita fosse da ristrutturare, cerchiamo di rendere al meglio la nostra abitazione magari procedendo ad una piccola ristrutturazione (HOME STAGING)  che senza gravare eccessivamente sulle nostre finanze migliori sensibilmente  la percezione della nostra casa.

• Le suindicate attività sono indispensabili per pianificare una efficace strategia di comunicazione che abbia l’obiettivo di valorizzare e differenziare il nostro immobile da altri immobili con caratteristiche similari presenti sul mercato., sui social ( FACEBOOK, INSTAGRAM, YOIUTUBE), sui motori di ricerca  (GOOGLE).

• E ancora, altro aspetto da non sottovalutare, è quello di avere a propria disposizione un portafoglio di possibili acquirenti, che per tipologia e prezzo potrebbero essere interessati al nostro immobile, questo per arginare il fastidioso fenomeno del ‘turismo immobiliare’ che spinge soggetti non realmente intenzionati all’acquisto, a visitare gli immobili per pura curiosità.

– Ecco dopo numerose visite, appuntamenti e incontri finalmente………..Abbiamo  trovato l’acquirente giusto ed ora…………………..  che facciamo ???

•  Dobbiamo  stipulare un compromesso ossia un contratto SCRITTO  con cui noi ed il  nostro acquirente ci  impegniamo reciprocamente a perfezionare la compravendita vera e propria di fronte al notaio fissando tutti gli elementi della vendita quali il prezzo, i tempi di consegna dell’immobile eventuali penali di ritardo etc.

• E’ arrivato finalmente il giorno del rogito  ossia della stipula dell’atto che  determina  il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente dietro pagamento del prezzo pattuito.

Il ruolo del notaio in questa fase è fondamentale: egli agisce come un pubblico ufficiale che sancisce la regolarità della compravendita stessa e registra l’avvenuta operazione nei registri immobiliari a fini di pubblicità.

• E dopo?

– Dopo la stipula del rogito e quindi, dopo che l’acquirente è diventato il nuovo proprietario dell’immobile, ci sono alcuni adempimenti che dobbiamo ancora  espletare. Ecco di che cosa si tratta:

• adempimenti fiscali. Il venditore deve pagare le tasse che riguardano i mesi in cui ha posseduto l’immobile e deve comunicare anche al Comune l’avvenuta vendita;
• comunicazione all’amministratore di condominio delle generalità del nuovo proprietario;
• disdetta delle utenze.

COMPRATORE

– Hai deciso di acquistare casa?  Cosa  bisogna sapere quali cautele adottare per non incorrere in problemi o difficoltà?

• Innanzitutto bisogna stabilire un budget di spesa ovvero un tetto massimo oltre il quale non è possibile spingersi e, a meno che non si abbiano a disposizione ingenti risorse monetarie, è  inevitabile accendere un mutuo che durerà molti anni e che pertanto dovrà essere sostenibile.

• Le Banche di regola non finanziano oltre l’80% del minore tra il valore di acquisto e quello di perizia del bene pertanto il resto della somma dovremmo già averlo disponibile unitamente alle risorse per sostenere i costi accessori della compravendita quali notaio, imposte eventuale agenzia immobiliare etc.

Ci sono Banche che erogano mutui anche pari al 100% del valore dell’immobile ma in questo caso aumenterà il tasso di interesse applicato all’intero importo del mutuo e pertanto la rata del finanziamento risulterà in proporzione più alta rispetto ad un mutuo dello stesso importo e della stessa durata erogato per l’80% del valore dell’immobile.

Da considerare inoltre che la rata del mutuo sopportabile viene calcolata dalle banche intorno al 33% del reddito  e che la sua durata  non può superare il limite del compimento dei 75 anni di eta’ del richiedente.

Pertanto prima di impegnarsi per l’acquisto di un immobile se bisogna contrarre un  mutuo conviene rivolgersi in banca e chiedere quale è  la rata di mutuo sostenibile sulla base dei nostri redditi e della nostra età o addirittura farsi concedere una delibera reddituale o una preventiva valutazione di fattibilità da parte dell’istituto di credito erogante.

• Stabilito quale è  il nostro budget dobbiamo procedere alla scelta dell’immobile.

Nel mare magnum degli annunci immobiliari come si fa a trovare la casa ideale?

Per evitare di andare in confusione può essere molto utile stabilire quali sono le caratteristiche essenziali per la nostra abitazione e confrontarle  con quanto offre il mercato nella fascia di prezzo prescelta.

Per affinare la nostra ricerca possiamo fare riferimento a dei parametri oggettivi quali la tipologia di immobile preferito, la zona di riferimento le condizioni dello stabile e dell’appartamento  la presenza o meno di caratteristiche accessorie tali da rendere migliore la vita degli abitanti quali ascensore, posto auto o box pertinenziale, parco, servizio di portineria, etc.

Trovato l’immobile perfetto dobbiamo procedere al controllo sotto il profilo tecnico legale della sua regolarità. Pertanto dovremmo chiedere al potenziale venditore tutta la documentazione necessaria in particolare:

• la dichiarazione dell’amministratore dello stabile dell’assenza di debiti che gravino sull’immobile oggetto della compravendita.
• APE ossia il certificato di prestazione energetica;
• planimetria e visura catastale dell’appartamento per verificare eventuale difformità dell’abitazione rispetto allo stato dei luoghi cosi come conservato al catasto;
• l’atto di provenienza dell’immobile;
• verificare che non vi siano ipoteche sull’abitazione attraverso una visura ipotecaria alla conservatoria dei registri immobiliari;
• concessione edilizia e certificato di abitabilità  o se l’abitazione e’ stata costruita abusivamente la concessione in sanatoria dell’immobile rilasciata dal Comune;

• La compravendita può avvenire  in proprio o attraverso agenzie immobiliari in quest’ultimo caso l’agenzia percepisce una provvigione che oscilla tra il due ed il 5 per cento del prezzo stabilito ma fornisce al potenziale acquirente l’intera documentazione relativa all’immobile ed effettua per conto di quest’ultimo tutte le necessarie verifiche circa l’inesistenza di vizi o pregiudizievoli sull’appartamento.

L’agenzia inoltre risulta essere determinante per la corretta determinazione del prezzo di acquisto e vendita del bene.

• Abbiamo finalmente trovato la casa dei nostri sogni , siamo addivenuti con il potenziale venditore ad   un accordo sul prezzo ma per essere certi che l’affare non ci sfugga dobbiamo stipulare un preliminare.

Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile.

• In considerazione dell’importanza della compravendita immobiliare e per la necessità  di tutelare al meglio e le parti del contratto ed i terzi in buona fede , lo Stato stabilisce che il contratto di compravendita con cui si trasferisce la proprietà del bene immobile dietro pagamento del corrispettivo pattuito sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato : il notaio.

Quest’ultimo garantisce infatti, che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto delle norme di legge.

La scelta del notaio è assolutamente libera e spetta all’acquirente, che deve, inoltre, pagare il compenso al pubblico ufficiale e le imposte legate all’operazione.

Imposte che variano a seconda della categoria catastale dell’immobile oggetto della compravendita ed in funzione del fatto che si tratti di acquisto della prima e/o seconda casa  nonché’ a seconda che l’operazione sia o meno soggetta ad Iva.