I tassi sui mutui casa sono fortemente cresciuti negli ultimi mesi, trascinati dal rialzo del costo del denaro indotto dalle banche centrali per cercare di arginare il rischio di una super inflazione sul modello di quella sperimentata negli anni ’70.
Continua a leggere Tassi mutui casa, nel 2023 meglio il fisso o il variabile?
Con il termine di abuso edilizio si suole indicare la presenza di un’opera architettonica realizzata in difformità totale o parziale rispetto ai permessi previsti dalla legge o a quanto dichiarato al Comune dove si trova l’immobile.
Continua a leggere Abuso edilizio: cosa significa e cosa si può fare per regolarizzarlo
Il cambio di destinazione d’uso è una procedura con cui il proprietario di un immobile modifica le finalità di utilizzo della propria unità. Si pensi, al fine di citare uno dei casi più ricorrenti, al passaggio da ufficio ad abitazione, o viceversa.
Continua a leggere Che cos’è il cambio di destinazione d’uso e quando si fa?
Partiamo subito da un punto importante, il titolo è volutamente provocatorio.
Non per allarmarti e non farti dormire di notte, ma per renderti estremamente consapevole del grosso rischio in cui potresti incorrere.
Per arrivare al punto focale dobbiamo fare un po’ di “storia”.
Negli ultimi 10 anni abbiamo assistito a due macro-fattori molto importanti, l’accesso al credito molto facile (le banche sostanzialmente avevano aperto “i rubinetti” con tassi decisamente irrisori) e un’ inflazione praticamente assente.
Questi due fattori mescolati assieme hanno prodotto quella che è stata una “bolla” che ha fatto innalzare i prezzi delle case fino al punto dove siamo oggi.
Ora seguimi perché vediamo insieme come lo scenario sia, oggigiorno, totalmente stravolto.
Da inizio anno ci troviamo di fronte a due grossi mostri che, facendosi forza l’un con l’atro, creano quella che potrebbe rivelarsi la tempesta perfetta.
Le banche hanno cominciato a rendere l’accesso al credito più difficile, paletti più stringenti, controlli più serrati, e soprattutto hanno cominciato ad alzare sensibilmente i tassi d’interesse dei mutui.
L’inflazione, che era rimasta in letargo per un bel po’, è ritornata prepotente sulla scena abbattendo quello che è il potere di acquisto di noi Italiani.
Avrai già capito che il mix che ne deriva è altamente pericoloso per casa tua.
Se fino a poco tempo fa una coppia di acquirenti poteva ottenere un mutuo di 100 ora probabilmente riusciranno ad avere 80.
E questo cosa vuol dire?
Meno potenziali acquirenti interessati a casa tua.
Meno acquirenti vuol dire meno interesse.
Meno interesse vuol dire meno possibilità di vendita.
E meno possibilità di vendita vuol dire ottenere un prezzo più basso di quello che avresti potuto realizzare.
Ti sto dicendo chiaramente che la tecnica del “aspetto così il valore di casa mia aumenta” potrebbe essere un boomerang che ti ritorna in faccia facendoti molto male.
Tutti gli indicatori finanziari (tratti da Il Sole 24 Ore, Milano&Finanza ed altri) ci dicono che la discesa è iniziata da pochissimo.
Vuoi vendere quando il valore di casa tua è ancora ai massimi, o vuoi rischiare di lasciare sul tavolo decine di migliaia di Euro?
Non credo tu voglia perdere soldi, giusto?
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Se inoltre ci farai vedere questa mail quando saremo li da te otterrai un bonus dal valore di almeno 1000 Euro!
Cosa aspetti allora? Chiama subito lo 0457610051 e non perdere altro tempo (e denaro!)
Buona Vendita.
AverCasa
Circa due settimane fa ricevo quello che sarebbe diventata una delle mail più sorprendenti ed entusiasmanti che potessero arrivarmi.
Sono stato convocato per una partita a scopo benefico dalla Nazionale Italiana Agenti Immobiliari (si, esiste, ed è molto attiva nel “sociale”).
Già l’emozione era tanta per poter spendermi in una causa che ritengo fondamentale (l’acquisto di defibrillatori da dislocare in punti strategici delle varie città d’Italia), ma la ciliegina sulla torta arrivava alla fine della mail.
Il luogo dove si sarebbe svolta questa manifestazione era nientepopodimeno che “La Scala del Calcio”, lo Stadio Giuseppe Meazza conosciuto ai più come il mitico San Siro di Milano!
Capisci che per me, cresciuto a pane e calcio era come toccare il cielo con un dito.
Nel tragitto che mi portava da casa a Milano erano molte le riflessioni a cui stavo cercando di dare un ordine.
Una tra queste è quella che voglio condividere con te oggi.
Tutti siamo capaci, chi più chi meno, a dare un calcio ad un pallone. Ma il livello di professionalità, di attitudine e di capacità unita all’impegno quotidiano fa si che un calciatore professionista riesca nel suo intento molto meglio rispetto a tutti noi comuni mortali.
La stessa cosa avviene esattamente in tutti gli aspetti della vita. Quello familiare, quello sportivo – appunto – e per ultimo ma non meno importante, quello lavorativo.
Nel nostro settore, quello immobiliare, tutte (e dico tutte) le agenzie ti diranno che sono in grado di venderti casa, esattamente come un sacco di persone pensano di calciare un pallone in modo decoroso.
Ecco, noi di AverCasa abbiamo sempre pensato che se volevamo farvi ottenere risultati straordinari dovevamo mettere in campo (è proprio il caso di dirlo), attività produttive straordinarie.
Le altre agenzie, ottenuto un’immobile da vendere, sai cosa faranno?
Delle foto approssimative (a volte con il cellulare), pubblicazione dell’annuncio sul proprio sito e un incrocio, all’interno di un mare di richieste generiche, con acquirenti non prequalificati.
Cosa facciamo invece noi di AverCasa?
Ecco le nostre 7 specialità.
Dopo che tu avrai deciso di affidarci la tua casa, valuteremo insieme a te con dei tecnici abilitati, se la tua abitazione è in regola dal punto di vista urbanistico-catastale, e ti indicheremo la strada più corretta per non incappare in problematiche che potrebbero diventare molto scomode (ma di questo ti parlerò nel prossimo articolo).
Faremo delle foto professionali, che andranno a completare l’annuncio posizionato nel posto più alto e visibile dei principali portali immobiliari, nonché nel nostro sito internet (www.avercasa.com).
Realizzeremo un virtual tour (se non sai cosa sia ti invito a chiamarci allo 0457610051 e scoprirlo).
Gireremo un video emozionale professionale per attrarre più acquirenti possibili lasciando gli altri immobili letteralmente all’ombra, mentre il tuo sarà sotto il più potente riflettore.
Contatteremo personalmente la nostra banca dati di acquirenti altamente motivati e già precedentemente qualificati dal punto di vista finanziario.
Marketing attivo. O quello che noi chiamiamo Ricerca Giornaliera Attiva. Chiameremo tutto il tuo vicinato, allargandoci a macchia d’olio, per promuovere la tua casa, anche con dei volantini specifici personalizzati.
Una volta trovato l’acquirente disposto a spendere il più alto valore di mercato, ti accompagneremo in tutta quella fase puramente burocratica tra la firma del preliminare e l’atto definitivo di compravendita davanti al Notaio.
Cosa te ne sembra? C’è una bella differenza tra le due, vero?
E’ esattamente la differenza che c’è tra giocare in serie B o partecipare alla Champion’s League.
E tu, dove vuoi posizionare la tua casa?
Chiamaci allo 0457610051 e preparati a festeggiare una vittoria!
Buona Vendita.
AverCasa
L’estate è il periodo peggiore per vendere casa. Tutti sono in ferie (o pensano alle vacanze) e non si chiudono affari.
Anche tu l’hai pensato, giusto?
Non c’è niente di male ad ammetterlo, sono in tanti, anche tra i professionisti del settore immobiliare, a pensarla così. Noi di AverCasa, però, siamo convinti che non ci siano stagioni del tutto sfavorevoli e che, anzi, ogni periodo vada sfruttato per quelle che sono le sue caratteristiche.
Anche l’estate.
Certo, sotto ferragosto non sarà facilissimo organizzare visite o chiudere contratti, ma anche il periodo di “vacanza” va sfruttato. Sono proprio queste le settimane, infatti, in cui le famiglie hanno più tempo da passare assieme, magari in relax, con la possibilità quindi di discutere sul proprio futuro.
“Eh ma d’estate forse non si vendono case” (dicono…).
Essere presenti sul mercato in questo periodo è fondamentale per almeno 3 motivi fondamentali.
1- Ci sono meno potenziali clienti acquirenti che chiedono di acquistare casa, ma la maggior parte di quelli che girano ora sono più motivati.
Pensaci bene: una persona che in estate pensa a visitare case invece che alle vacanze, è sicuramente una persona che VUOLE ACQUISTARE CASA.
Inoltre le persone tendono sempre a chiudere i cicli prima dei periodi vacanzieri e l’acquisto di una casa è uno dei cicli più importanti per qualsiasi persona!
2- Proprio perché la maggior parte dei proprietari pensa che sia stupido mettere in vendita la propria casa ora, ci sono meno case in vendita.
Incredibile! Più clienti motivati e meno case in vendita!
Una manna per te se sai come sfruttare bene questo momento!
3- La maggior parte delle case vengono messe in vendita dopo le vacanze, quindi se tu metti in vendita la tua ora, saresti in pole position rispetto a tutti gli altri proprietari in termini di marketing e promozione!
Preferisci essere in concorrenza con poche case, o entrare nel mercato quando ci sono migliaia di case in vendita?
Per essere veramente efficace devi agire subito, e devi partire con un piano di marketing massiccio e multicanale.
Se ti stai chiedendo cosa devi fare per vendere casa tua prima che tutto il mondo metta la propria casa in vendita, e come prendere il maggior prezzo di mercato, Richiedi anche Tu una Consulenza Gratuita e Senza Impegno da parte di AverCasa®:
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Buona Vendita!
AverCasa
Il Manchester City di Pep Guardiola si dimostra ancora una volta un pioniere.
Ma stavolta non parlo di campo, di schemi o di gol. Bensì di qualcosa che è accaduto negli uffici della sede della squadra.
Kevin De Bruyne, il loro giocatore più rappresentativo, nonché capitano, ha rinegoziato il suo contratto per i prossimi 5 anni alla cifra di 16,5 milioni di sterline l’anno.
Ti starai chiedendo dove sia la stranezza o l’eccezionalità della cosa (tralascio totalmente i moralismi sugli emolumenti dei giocatori).
L’eccezionalità sta nel come il giocatore ha trattato il suo rinnovo.
Per la prima volta in questo settore, il calciatore si è affidato ad un team di data analyst che hanno dimostrato, numeri alla mano, come il valore del centrocampista belga fosse proprio quello di 16,5 milioni di sterline l’anno.
Non di meno, ma neanche di più.
Nessun gioco al rialzo con sparate clamorose che poi portano a snervanti trattative che si concludono con rinnovi non soddisfacenti o, peggio, con un nulla di fatto.
Lo so, ti stai chiedendo dove voglio arrivare.
Con orgoglio posso dirti che noi, nel nostro piccolo, questo lavoro lo facciamo già da anni.
Il momento più importante nella vendita di un immobile sai qual è?
Il posizionamento corretto nel mercato.
Esatto, solo dopo una attenta analisi dei dati in nostro possesso, possiamo darti con precisione il valore del tuo immobile.
Abbiamo oltre 400 dati ufficiali (nostre compravendite o atti notarili scaricati) di case vendute a San Bonifacio e nei paesi limitrofi. Questo significa poter avere dei dati comparabili certi, e prevedere con la massima precisione il valore a cui la tua casa verrà venduta.
Questo sai cosa vuol dire?
Nessuna perdita di tempo e conseguente spreco di denaro.
Hai mai pensato a quanto un immobile fermo possa costarti? Imu, spese condominiali, piccole o grandi manutenzioni ecc.
Noi tutto questo lo possiamo evitare e farti ottenere il massimo valore di mercato nei tempi stabiliti.
Vuoi saperne di più del nostro metodo di comparazione con dati certi? Del nostro piano marketing?
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Chissà, forse la tua casa può valere 16,5 milioni di sterline…
Buona vendita!
AverCasa
Nuova newsletter dai connotati un po’ particolari.
Siamo alla vigilia di Pasqua e con l’arrivo di questi giorni di vacanza si tira un primo bilancio trimestrale.
Nel titolo ho scritto novità. Le novità sono quelle immobiliari, chiaramente. Mi riferisco a tutti gli immobili nuovi che abbiamo immesso sul mercato e che, per dirla tutta, in gran parte sono già stati venduti.
Pasqua significa rinascita, e il mercato immobiliare sembra seguire questo filone.
Chi credeva che la pandemia potesse rallentare il nostro settore, fortunatamente, si sbagliava. Certo, la maggior attenzione e richiesta sono per immobili con delle caratteristiche ben definite, ma la voglia di migliorare la propria qualità abitativa è più forte che mai.
I dati che ci provengono dall’America (che è sempre in anticipo rispetto a noi), ci dicono che è si presente una certa euforia, ma che immobili sul mercato ce ne sono sempre meno.
Ecco perchè questo potrebbe essere proprio il momento più adatto per vendere casa.
Poca concorrenza.
Che abbinata ad una strategia di marketing che solo noi possiamo offrire, ed un corretto collocamento sul mercato ti garantiscono il risultato – cioè la vendita – in 67 giorni (la nostra media di vendita di quest’anno).
Cosa vuol dire questo?
Che i tuoi sogni di cambiare casa e di migliorare la qualità della tua vita si possono avverare in 67 giorni!
Vuoi saperne di piu?
Chiama lo 0457610051 e fissa una consulenza con un agente immobiliare AverCasa.
Ah, non mi sono dimenticato della seconda parte del titolo.
AverCasa ti augura una serena e felice Pasqua, speriamo che questi giorni servano ancora di più per capire l’importanza dell’affetto dei propri cari, degli amici veri e delle persone che, come noi, ambiscono alla felicità di chi abbiamo davanti.
Buona vendita! Buona Pasqua!
AverCasa
Nel 2020, il mercato residenziale ha mostrato di essere il settore più resiliente all’impatto dell’emergenza sanitaria, chiudendo con una variazione delle compravendite del -7,7%, rispetto al 2019, per un totale di 557.926 transazioni (Dati Agenzia delle Entrate). Un calo inevitabile, a seguito del lockdown di marzo-aprile 2020, con una netta ripresa nella seconda parte dell’anno.
La locazione commerciale è un tipo di locazione che ha ad oggetto immobili utilizzati per avviare o continuare un’attività (industriale, commerciale, ecc.)
Locazione commerciale: la legge
Oltre che essere regolamentata dalle norme generali sulla locazione previste nel codice civile, la locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo (c.d. uso commerciale) è disciplinata dalla legge 27 Luglio 1978 n. 392, che se ne occupa dall’articolo 27 all’articolo 42.
Le regole ivi esposte non sono state abrogate dalla legge 431/98, relativa alla locazione di immobili a uso abitativo.
Locazione commerciale: durata
La legge pone limiti ben precisi in merito alla durata minima del contratto di locazione commerciale: esso deve essere di almeno sei anni nel caso in cui l’attività che il locatario andrà a svolgere abbia carattere commerciale in senso stretto o quando egli vi si eserciti lavoro autonomo; di almeno nove anni nei casi specifici in cui l’immobile sia adibito ad albergo o simili (ex art. 1786 cod. civ.) oppure sia utilizzato per l’esercizio di attività teatrale.
E’ nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge.
Locazione commerciale transitoria
Ai sensi dell’articolo 27 della legge del 1978, tuttavia, il contratto di locazione può essere stipulato per una durata più breve di quella appena vista, ma solo in una specifica ipotesi: se l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile locato abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Si tratta dell’unica possibilità di deroga alla durata minima della locazione commerciale.
Proroga contratto locazione commerciale scaduto
Il contratto di locazione ad uso commerciale prevede il rinnovo tacito e automatico del contratto alla scadenza per un ulteriore periodo di sei o nove anni, a seconda del tipo di attività esercitata. E’ fatta tuttavia salva la facoltà delle parti di pattuire un periodo di locazione più lungo a seguito di primo rinnovo.
Per interrompere il tacito rinnovo la parte interessata deve darne espressa comunicazione.
Il recesso dal contratto
Il recesso anticipato dal contratto è possibile, per legge, solo per il conduttore e solo al ricorrere di determinati presupposti.
Locazione commerciale: recesso conduttore
Nel dettaglio, la legge prevede che le parti possono stabilire contrattualmente la facoltà per il solo conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
A prescindere da tale clausola, il conduttore può poi recedere sempre in presenza di gravi motivi, anche in questo caso con un preavviso di almeno sei mesi.
L’individuazione dei “gravi motivi” ha richiesto diversi interventi giurisprudenziali. Qualche anno fa, ad esempio, la Suprema Corte (sent. 10624 del 26 Giugno 2012) ha ribadito che tali motivi consistono in “avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione; inoltre, con riferimento all’andamento dell’attività aziendale, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all’attività di impresa, ma anche uno favorevole, purchè sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto) che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo”.
Locazione commerciale: recesso locatore
Il locatore, invece, non può mai recedere anticipatamente dal contratto, né in presenza di una giusta causa, né se si è accordato contrattualmente in tal senso con il conduttore (la relativa clausola deve infatti considerarsi nulla).
Resta ferma per il locatore la possibilità di negare il rinnovarsi del vincolo alla scadenza naturale del contratto, ovverosia decorsi i primi sei o nove anni di locazione.
Le motivazioni per negare il rinnovo alla prima scadenza sono tuttavia tassativamente elencate dalla legge all’art. 29 e consistono essenzialmente nell’esigenza di concedere in uso l’edificio alla famiglia o nella volontà di avviare un’attività propria. La decisione va comunicata al locatario a mezzo lettera raccomandata almeno 12 mesi prima, 18 mesi nel caso in cui l’immobile sia adibito ad attività alberghiera e, a pena di nullità, deve indicare espressamente uno dei motivi citati dall’ordinamento in base al quale è stata presa la decisione di non rinnovare. Altresì espressamente il locatore deve indicare “la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato”.
Nel caso in cui, nei sei mesi successivi al rilascio dell’immobile da parte del locatario, questi verifichi che il locatore non ha in effetti posto in essere alcuna delle attività previste dalla legge all’art. 29, può richiedere il ripristino del contratto e il rimborso delle spese sostenute per lo sgombero nonché accollare al locatore le spese di ripristino (art. 31).
Indennità per la perdita dell’avviamento
Il legislatore ha previsto tutele particolari per il conduttore. Essendo la locazione commerciale una precisa tipologia di contratto dotata di caratteristiche peculiari proprie, la legge ha inteso proteggere la parte debole da possibili azioni speculative che il locatore potrebbe mettere in atto.
Ci si riferisce in particolare all’eventualità che il locatore decida di non rinnovare il contratto al fine di subentrare indebitamente nell’attività posta in essere dal locatario, riprendendo a tutti gli effetti una gestione commerciale già avviata e consolidata.
Proprio per evitare il verificarsi di simili situazioni, l’ordinamento ha previsto un meccanismo di indennizzo a favore del locatario denominato indennità di avviamento: l’obbligo in capo al locatore che intenda interrompere o non rinnovare il contratto di versare una somma di denaro al locatario pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico – alberghiero. Tale importo si raddoppia nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizi un’attività simile o identica a quella prima esercitata dal locatario.
La legge prevede anche determinati limiti di operatività a tale obbligo di indennizzo in particolare escludendo gli immobili adibiti ad “attività che non comportano il contatto con il pubblico, immobili destinati all’esercizio di attività professionali, attività a carattere transitorio, edifici interni e complementari alle stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici”.
E’ nullo qualsiasi patto stipulato tra le parti idoneo ad aggirare questo divieto (cfr. Cass. n. 2659/2013).
Locazione commerciale: canone
Il canone della locazione commerciale può essere determinato liberamente, così come liberamente possono essere stabilite le modalità di aggiornamento, che però non possono prevedere variazioni in aumento, a meno che non si tratti di aggiornamento Istat.
A tale ultimo proposito, la legge prevede la facoltà per le parti di pattuire un adeguamento periodico del canone di locazione, il quale tuttavia non deve superare il 75% della variazione Istat registrata per l’anno di riferimento.
