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Fabbricati rurali strumentali

Si definiscono rurali strumentali i fabbricati che posseggono due requisiti: devono essere destinati allo svolgimento delle attività agricole di cui all’articolo 2135 del codice civile (destinazione agricola) ed inoltre devono essere iscritti in catasto nella categoria D/10 o, in alternativa, per i fabbricati iscritti in altre categorie catastali, devono possedere l’annotazione di ruralità.
L’Agenzia delle Entrate inoltre afferma che la presenza di un terreno è necessaria poiché, in caso contrario, verrebbe meno il concetto stesso di strumentalità.
L’Agenzia delle Entrate prosegue poi affermando che la necessaria presenza di un terreno non vale per le costruzioni strumentali all’allevamento e al ricovero degli animali in quanto si tratta di attività per le quali non è necessaria l’esistenza di terreni nell’ambito dell’azienda agricola.
Infine, per non escludere le piccole realtà produttive, l’ufficio ammette che per estensioni minori di terreni, l’esistenza dell’azienda agricola può essere dimostrata anche attraverso il possesso di una partita Iva con codice Ateco che identifica una attività agricola, da parte del soggetto che conduce i terreni dell’azienda e il fabbricato strumentale ad esso asservito.
Dunque, per qualificare un fabbricato come rurale strumentale si deve verificare che sia coerente con il fabbisogno dell’azienda agricola.
I fabbricati rurali strumentali sono esclusi da Imu e soggetti a Tasi nella misura massima dell’1 per mille.

 

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Cerchiamo di spiegare come mai Dubai attrae sempre di più capitali dall’estero investiti nel mercato immobiliare e perché sempre più investitori europei stanno prendendo la decisione di investire in questa fantastica città.

Solo nel 2017, 15 miliardi di dollaro sono stati investiti nel mercato immobiliare da investitori stranieri.

Il mercato immobiliare di Dubai costituisce un pilastro dell’economia del paese se si pensa che costituisce il 14% del PIL. Il 65% di tali investimenti proviene da capitali stranieri ed il 35% da cittadini del golfo.

• Turismo sempre in crescita

Dubai è una delle più prestigiose e più visitate città al mondo.

Il turismo aumenta di anno in anno ed i livelli di hotel e servizi offerti ovviamente è sempre di altissimo livello.

• EXPO 2020, Giubileo 2021 e Mondiali 2022

Altri tre eventi straordinari che rappresenteranno fonte di attrazione continua di capitali a Dubai.
Per la sola Expo 2020 si aspettano tra i 20 e i 30 milioni di visitatori.

• Sole e possibilità di andare al mare tutto l’anno

Da ottobre a metà giugno il clima di Dubai può essere considerato perfetto per apprezzare al meglio il mare

• Regime fiscale molto conveniente

Negli Emirati non sono previste imposte sul reddito delle persone fisiche (“personal income tax”).

A parte le banche estere e le società petrolifere, non sono previste imposte sulle plusvalenze, sul capitale e sui dividendi fra soci e di fatto non esiste una legislazione sulle tasse.

• Prezzi competitivi

Anche considerando il livello di lusso ed di confort delle soluzioni abitative, il prezzo al metro quadro a Dubai è 10 volte più conveniente rispetto a capitali europee come Londra, New York e Parigi qualificando come migliore investimento immobiliare all’estero in questo momento.

Detto questo cosa aspettate ad investire in Dubai?

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La fornitura e la posa in opera di porte interne a unità residenziali non fruiscono della detrazione del 50% in quanto considerate oggetto di arredo. Viceversa qualora si effettuino sull’immobile degli interventi di manutenzione straordinaria che prevedono la variazione delle dimensioni di porte interne o l’installazione di porte a scomparsa che richiedono anche lavori in muratura la detrazione del 50% si può applicare sia per l’intervento edile che per la fornitura delle porte come materiali accessori.

 

Sia che si acquisti una casa sia che la si prenda in affitto, nel caso ci si rivolga ad una agenzia immobiliare è fondamentale sapere che vanno sostenute anche le spese per l‘intermediazione immobiliare da corrispondere appunto all’agenzia; tali spese possono essere detratte in sede di dichiarazione dei redditi, così come quelle notarili (se relative all’accensione di un contratto di mutuo per l’acquisto della casa).   Occorre però, innanzitutto, chiarire la differenza tra detrazione e deduzione che consiste nella modalità attraverso la quale i costi sostenuti dal contribuente vengono sottratti dall’ammontare di tasse da pagare.

Attraverso la deduzione fiscale i costi agiscono direttamente sul reddito imponibile del contribuente abbattendolo, mentre la detrazione agisce direttamente sull’imposta. Un esempio: ipotizziamo un reddito di 30mila euro sul quale applicare le deduzioni fiscali per un importo pari a 3mila euro: in questo caso il reddito imponibile ai fini del calcolo delle imposte non sarà di 30mila euro ma di 27mila euro; una volta determinate le imposte da pagare sulla scorta del reddito imponibile al netto delle deduzioni, sarà possibile applicare le detrazioni fiscali, ossia sottrarre dall’imposta da pagare i costi sostenuti per importi stabili e fissi predeterminati dal legislatore.

Per quanto concerne le spese sostenute per l’intermediazione immobiliare da parte dell’agenzia immobiliare queste possono essere sottratte dalle imposte che il contribuente è tenuto a pagare nella misura massima del 19% rispetto al totale delle spese ammissibili; poiché l’importo massimo che si può portare in detrazione come spesa ammissibile è di mille euro per ciascun anno, la detrazione sarà di un massimo di 190 euro.

Per la corretta determinazione della detraibilità degli oneri sostenuti per l’attività di intermediazione immobiliare bisogna tener presente che:

• la detrazione dall’imposta lorda dei costi sostenuti per i compensi corrisposti all’agenzia di intermediazione immobiliare riguarda l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale per un importo massimo di mille euro;
• la detrazione fiscale spetta anche per l’acquisto di diritti reali minori (quale ad esempio l’usufrutto) ma alla condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale;
• per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente che non necessariamente corrisponde all’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Naturalmente la detrazione può essere fruita solo nel caso in cui l’acquisto dell’immobile sia concluso o, nel caso in cui si sia fatto un contratto preliminare, solo a condizione che questo sia stato regolarmente registrato. È fondamentale inoltre che l’agente sia iscritto al registro degli agenti immobiliari, ragione in più per fidarsi solo ed esclusivamente di professionisti.

Al fine di ottenere la detrazione, è necessario che il contribuente in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi sia in possesso dei seguenti documenti:

• fattura emessa dall’agenzia immobiliare;
• copia dell’atto notarile, relativo alla compravendita dell’immobile nel quale sono indicati: l’ammontare della spesa sostenuta per l’attività di mediazione; le modalità di pagamento della stessa; il numero di partita Iva o del codice fiscale dell’agente immobiliare.

Se un immobile è cointestato, allora le spese di agenzia dovranno essere ripartite in percentuale proporzionalmente rispetto alle quote di proprietà, la cosiddetta suddivisione pro-quota.

Ecco cosa fare prima di iniziare i lavori di ristrutturazione.
1) Il progettista
La prima persona da contattare, quando si decide di ristrutturare, è un progettista: architetto, ingegnere, geometra. Non può essere altrimenti, perché per qualsiasi opera che non abbia bisogno di permessi è obbligatorio che ci sia un progetto firmato da un tecnico abilitato e iscritto a un Ordine o Collegio professionale.
2) Il rilievo
Come quasi sempre accade, gli schizzi iniziali sono abbozzati sulla planimetria catastale, proprio per testare i margini dì intervento e la fattibilità degli stessi. Successivamente, però, è necessario seguire un rilievo architettonico e fotografico dettagliato.
3) Il progetto
Solo dopo aver definito nel dettaglio la planimetria, quindi, entrerà nel vivo la fase di progettazione. Il professionista incaricato, infatti, inizierà a disegnare insieme a voi il progetto definitivo, cercando di far convivere esigenze e gusti del committente con i vincoli strutturali e degli impianti.
4) Il computo metrico
Una volta elaborati la base del progetto e il sovrapposto (l’elaborato tecnico di piante, prospetti e sezioni con evidenziate in giallo le porzioni di pareti e strutture da demolire ed in rosso le porzioni di pareti e strutture da costruire), il progettista può finalmente stilare il computo metrico.
5) Il preventivo della ditta
Giunti a questo punto, si possono iniziare a richiedere i preventivi. Le imprese dei lavori aggiungeranno il prezzo unitario alle voci del computo metrico, specificando eventualmente anche i materiali della fornitura. Se invece voleste scegliere voi stessi pavimenti, rivestimenti, sanitari, basta chiedere al progettista di omettere nel computo metrico la fornitura di queste voci.
6) Il Coordinatore della sicurezza
Se per eseguire i lavori avete scelto più di una ditta, per legge, bisogna nominare il coordinatore della sicurezza sui cantieri tra i tecnici abilitati a questa mansione.
A questa figura spetta la redazione del Piano della Sicurezza sui Cantieri (PSC), elaborare il cronoprogramma con il diagramma di gestione delle interferenze tra lavori e inviare la Notifica Preliminare alla Asl territorialmente competente. Tuttavia, in alcuni casi, potrebbe essere obbligatorio nominare un coordinatore anche con una sola ditta incaricata.
7) Il Direttore dei lavori
Altra nomina necessaria è quella del Direttore dei Lavori (DL), che vigila, eseguendo sopralluoghi periodici a sua discrezione, sull’operato della ditta. Solitamente questo ruolo è affidato al progettista, ma può essere incaricato anche il coordinatore o un professionista esterno, purché non collegato alla ditta esecutrice.
8) La pratica edilizia
Una volta redatto il progetto, e individuate le figure necessarie, il progettista può completare la documentazione e i moduli necessari per la presentazione della pratica in Comune e, nel caso di SCIA o di CILA, contestualmente indicare anche la data di inizio lavori. Se l’abitazione si trova in zona vincolata, ad esempio in area parco o in area con vincolo idrogeologico, occorreranno anche le relative autorizzazioni prima di iniziare i lavori.

 

 

Quando si acquista un immobile, tra i costi da tenere in considerazione vi sono le imposte: quella di registro per il rogito, quella ipotecaria e catastale ed eventuale Iva le quali, grazie alle agevolazioni prima casa sono notevolmente ridotte, come di seguito evidenziato:

Se si acquista la prima casa da un privato o da un’impresa in esenzione Iva:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
• imposta ipotecaria 50 euro
• imposta catastale 50 euro

Se si acquista la prima casa da un’impresa, con vendita soggetta a Iva:

• Iva ridotta al 4%
• imposta di registro 200 euro
• imposta ipotecaria 200 euro
• imposta catastale 200 euro

Affinché si possa beneficiare delle agevolazioni, l’immobile deve essere una prima casa e non unica casa o abitazione principale.

È possibile, infatti, avere già (o aver avuto) degli immobili di proprietà in altri Comuni e acquistare una casa in un Comune in cui si trasferisce per la prima volta la residenza, a condizione che:

1. Non si possiedano nello stesso Comune, altri immobili idonei ad essere adibiti ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
2. Non si abbiano diritti di uso, usufrutto, abitazione su altri immobili nel medesimo Comune
3. Non si sia già titolari, interamente o per quote, di un altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale siano già state utilizzate le agevolazioni prima casa.

La prima casa, a sua volta, per poter rientrare nelle agevolazioni fiscali, deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:

• A/2     (abitazioni di tipo civile)
• A/3     (abitazioni di tipo economico)
• A/4     (abitazioni di tipo popolare)
• A/5     (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6     (abitazioni di tipo rurale)
• A/7     (abitazioni in villini)
• A/11   (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, infatti, per l’acquisto di un’abitazione di lusso appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile),  A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

La legge richiede che l’abitazione da acquistare con le agevolazioni prima casa si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza; se l’acquirente risiede in altro Comune, deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile, entro e non oltre 18 mesi dall’acquisto (pena il decadere dell’agevolazione fiscale ed il conseguente versamento delle maggiori imposte non pagate, oltre alle sanzioni irrogate dal Fisco).

Inoltre, la dichiarazione relativa al cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto ed il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

In alternativa al requisito della residenza, la legge prevede comunque l’applicazione dei benefici prima casa se questa si trova:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
• nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero,  la cui condizione può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’Aire o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Bisogna tener presente inoltre che se l’immobile precedente viene venduto prima di cinque anni dall’acquisto, si decade definitivamente dalle agevolazioni fiscali a meno che non si riacquisti entro un anno una nuova abitazione, anche a titolo gratuito (per esempio per successione ereditaria).

 

In caso di:

• mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge rese in sede di registrazione dell’atto;
• mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto (fatta eccezione per il personale Forze armate e delle Forze di polizia in quanto per tali soggetti, in virtù dei periodici cambiamenti della sede di lavoro, non è richiesta la condizione della residenza nel comune ove sorge l’unità abitativa);
• se l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale,

si incorre nella decadenza delle agevolazioni “prima casa”.