Nei primi nove mesi del 2019 il residenziale conferma il trend di crescita del mercato italiano. A livello complessivo si sono registrate 867.664 transazioni, +6,3% rispetto allo stesso periodo del 2018, riportando una variazione positiva per quasi tutti i principali settori.

Quali sono stati i numeri di primi nove mesi del 2019?

Secondo i dati Agenzia delle Entrate, elaborati dall’Ufficio Studi del Gruppo Gabetti, nei primi nove mesi del 2019 si sono realizzate 435.243 transazioni residenziali, +5,7% rispetto allo stesso periodo del 2018. Nel dettaglio si sono registrate 138.525 transazioni nel primo trimestre (+8,8%), 159.619 nel secondo trimestre (+3,9%) e 137.099 nel terzo trimestre (+5%).

“Nei primi nove mesi del 2019, prosegue la crescita del mercato residenziale con buone performance in tutte le aree territoriali. – dichiara Marco Speretta, Direttore Generale del Gruppo – Prevediamo una chiusura dell’anno caratterizzata da una crescita delle compravendite nell’ordine del 5-8%”.

Buoni i risultati del settore terziario-commerciale (uffici, negozi, ecc.) che segna un +6,2%. Mentre il settore produttivo (capannoni, industrie, ecc.) resta stabile a -0,7%.

Macro Aree, capoluoghi, non capoluoghi e grandi città nei primi nove mesi del 2019

Nei primi nove mesi del 2019 anche tutte le grandi aree sono state favorite dall’andamento positivo del mercato. Il Nord è in testa con +6,7%, seguito dal Centro con +5,9% e dal Sud con +3,7%.

A livello nazionale, nei primi nove mesi del 2019,  sono cresciuti sia i comuni capoluoghi e sia i non capoluoghi, in particolare i non capoluoghi del Centro con +6,8% e i capoluoghi del Nord con +7,2%, rispetto allo stesso periodo del 2018.

Secondo la consueta analisi che viene realizzata sulle otto maggiori città italiane per popolazione, i primi nove mesi del 2019 del settore residenziale si chiudono, per tutti gli otto capoluoghi, con 76.454 transazioni nel settore residenziale, +5,1% rispetto allo stesso periodo del 2018.

Tra queste, spiccano Milano e Bologna che segnano rispettivamente +9,3% e +8,7%, seguite da Genova con +7,1%, Roma con +6,2%, Palermo con +2% e Torino con +1,6%. In diminuzione le compravendite nelle città di Firenze (-6,7%)  e Napoli (-1%) rispetto ai primi nove mesi del 2018.

Anche le rispettive otto province presentano variazioni positive, in particolare la provincia di Palermo che chiude con +10,1%.

Le otto grandi città e le rispettive province hanno quindi mostrato una crescita in linea con la media nazionale.

 

 

 

È arrivato per te il momento di comprare casa oppure hai deciso di venderla per acquistarne un’altra? Sarà importante per te raccogliere tutti i documenti necessari ed eseguire gli accertamenti fondamentali per l’atto di compravendita.

Una verifica importante che devi fare è la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, fondamentale per la dichiarazione di conformità che dovrai fare al momento del rogito.

Che cos’è e a che cosa serve una planimetria catastale?

La planimetria catastale è il disegno tecnico, di norma in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile desumere, in conformità alle regole catastali, contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni.

La dichiarazione di confortmita catastale delle planimetrie attesta che lo stato dei luoghi corrisponda alla planimetria presente in Catasto.

È necessario verificare, cioè,  che ci sia una corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e le informazioni tenute dal Catasto.

In caso di inadempienza, la sanzione prevista porta alla nullità dell’atto.

Puoi effettuare tu stesso la dichiarazione di conformità, in qualità di proprietario dell’immobile, oppure puoi rivolgerti a un tecnico abilitato che si assume la piena responsabilità, nel rispetto della normativa vigente.

La disciplina

Il comma 1-bis dell’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 sulla meccanizzazione delle Conservatorie dei Registri immobiliari, introdotto dal comma 14 dell’art. 19 del Decreto-Legge n. 78 del 31 maggio 2010, (con la rubrica “Aggiornamento del Catasto”), modificato dalla legge di conversione (legge 30 luglio 2010, n. 122), in vigore dal 1 luglio 2010, contiene due disposizioni.

La prima parte della norma si riferisce alla “conformità oggettiva” degli immobili (conformità degli immobili alle risultanze catastali) e richiede che gli atti debbano contenere, pena la nullità:

• l’identificazione catastale;
• il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
• la dichiarazione resa dall’intestatario delle conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie,  o in alternativa, l’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

La seconda parte della norma riguarda la “conformità soggettiva” degli immobili (corrispondenza tra risultanze del Catasto e risultanze dei Registri Immobiliari). La sussistenza deve essere verificata dal Notaio. In questo caso non sono previste sanzioni, salva la responsabilità professionale del Notaio.

Nel 2017 il Legislatore ha previsto anche la possibilità di conferma degli atti nulli, perché privi delle dichiarazioni sulla conformità catastale, aggiungendo all’Art. 29, il comma 1-ter, introdotto dall’Art.8, comma 1-bis del D.L. 24 aprile 2017, n. 50  (convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 96 del 21 giugno 2017, in vigore dal 24 giugno 2017).

L’obiettivo della normativa

È importante per te sapere che questa norma è uno strumento indispensabile, al fine di rendere più sicura la circolazione degli immobili, ma non solo. Un altro fine, in realtà il principale, è fiscale: ottenere un elenco aggiornato degli immobili urbani produttivi di reddito e dei relativi proprietari.

Questo permette anche un ulteriore avvicinamento delle norme sui Registri immobiliari e di quelle del Catasto. Si ha così un archivio più allineato, dove c’è una coerenza formale (conformità oggettiva) e sostanziale (conformità soggettiva) dei dati che individuano l’immobile.

Ricordati che…

Il Catasto (ex Agenzia del Territorio oggi confluito nell’Agenzia delle Entrate) dipende dal Ministero delle Finanze, e ricopre una funzione fiscale. Non ha una funzione urbanistica né tantomeno probatoria, poiché non fornisce dati certi, riguardanti l’intestazione della proprietà e la legittimazione urbanistica degli immobili.

 

Acquistare o vendere una casa proveniente da una donazione può comportare dei rischi. Puoi evitarli con l’assicurazione per compravendita con donazione.

Assicurazione per compravendita con donazione: cosa devi sapere

Acquistare un immobile che proviene da una donazione può farti trovare in una situazione indesiderata e pericolosa: i legittimari, entro i dieci anni successivi al decesso del donante e all’apertura della sua successione, possono esercitare quella che viene chiamata l’azione di riduzione, con lo scopo di far valere i propri diritti ereditari.

Oppure, nel caso in cui non siano riusciti a soddisfare i loro diritti ereditari attraverso la riduzione, per ottenere la restituzione del bene o il suo controvalore, possono esercitare, verso di te che sei il terzo acquirente, nei venti anni successivi alla donazione, fino a quando il donante è ancora in vita, quella che viene chiamata l’azione di restituzione.

I legittimari possono impugnare e rendere nulla una donazione, poiché, per legge, hanno diritto a una quota di eredità, e quindi possono rientrare in possesso dell’immobile oggetto di donazione o possono ottenere il controvalore monetario. Il terzo acquirente, così come recita l’articolo 563 del Codice Civile, può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in denaro.

Un’assicurazione per compravendita con donazione è la migliore soluzione, non solo per garantire la commercialità dell’immobile, ma anche per la sicurezza della compravendita stessa.

Questo ti tutela e ti permette di evitare situazioni spiacevoli, soprattutto se, nel frattempo, hai anche deciso di ristrutturare la tua nuova casa e di riqualificarla per approfittare delle agevolazioni fiscali sugli interventi di risparmio energetico, grazie all’Ecobonus 2019.

Il progetto di riforma del Consiglio Nazionale Notariato

Il Consiglio Nazionale Notariato sta lavorando al progetto di riforma del diritto delle successioni, al fine di avere non solo procedure più sicure per le donazioni di beni immobili, ma anche per consentire di superare le difficoltà di negoziazione degli immobili provenienti da donazioni.

Il progetto di riforma punta alla revisione della qualificazione legittima (la legittima intesa come diritto di credito a una parte del valore del patrimonio ereditario), e potrebbe permettere, in tal modo, al legittimario, di essere soddisfatto con qualsiasi bene, anche non ereditario.

I vantaggi dell’assicurazione per compravendita con donazione

In base al tipo di polizza assicurativa che si stipula, ecco quali potrebbero essere i vantaggi per te che puoi essere uno dei beneficiari dell’assicurazione per compravendita con donazione:

• avere la garanzia di proteggere i tuoi interessi economici in caso di compravendita (acquisto o vendita), locazione o richiesta di finanziamento per l’acquisto di un immobile proveniente da donazione. Il beneficiario della polizza, che sia l’acquirente (tu) o la banca, viene così tutelato anche a distanza di decenni dal momento della sottoscrizione del contratto, rimanendo indenne dall’eventuale danno economico che potrebbe avere nel caso in cui i terzi legittimari riuscissero ad acquisire un diritto sull’immobile proveniente da donazione, a seguito di esito favorevole della loro azione di restituzione;
• il pagamento di un indennizzo nel caso in cui l’immobile proveniente da donazione diventi oggetto di una controversia legale da parte dei legittimari che vogliono rientrare in possesso del bene donato oppure ottenerne il controvalore monetario. L’indennizzo corrisponde:
  • al valore del bene immobile al momento della richiesta del risarcimento, nel caso in cui tu dovessi restituire la casa;
  • alla somma di denaro che dovresti dare ai legittimari come alternativa alla restituzione dell’immobile;
  • al mancato guadagno e/o alle spese sostenute, e quindi ai danni liquidati che dovrai eventualmente pagare, al termine del giudizio definitivo, al conduttore, a cui hai affittato la casa proveniente da donazione, e che si trova costretto a liberarla in seguito all’azione di restituzione dei terzi legittimari.

Assicurazione per compravendita con donazione: chi tutela e chi può sottoscriverla

L’assicurazione per compravendita con donazione tutela:

• l’acquirente di un immobile proveniente da una donazione;
• l’istituto di credito che finanzia l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile proveniente da una donazione.

Chi può sottoscrivere l’assicurazione per compravendita con donazione? Può sottoscriverla:

• il donante;
• il donatario;
• il terzo acquirente;
• l’istituto di credito.

Chiunque abbia interesse a proteggere il valore economico della transazione può, quindi, pensare di stipulare un’assicurazione per compravendita con donazione, dal donante al donatario, dal terzo acquirente all’eventuale istituto di credito che finanzia la compravendita della casa.

L’assicurazione puoi richiederla non solo nel caso di compravendita con donazione, ma anche nell’eventualità in cui tu faccia richiesta di finanziamento per la ristrutturazione o per la surroga di un immobile proveniente da donazione. Questa specifica polizza è fondamentale per la banca, a cui evidentemente non basta l’ipoteca sull’immobile proveniente da una donazione per procedere.

 

Il 13 settembre 2019 sono state pubblicate dall’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) le statistiche del II trimestre 2019 sul mercato immobiliare residenziale.

 

In questo report si concentrano i dati relativi alle quantità scambiate in Italia nel periodo di riferimento.

Nel complesso emerge che, anche in questo trimestre, le compravendite di abitazioni aumentano rispetto allo stesso trimestre del 2018, proseguendo una crescita che, anche in decelerazione, non si arresta dal 2014.

La tendenza espansiva dei volumi di compravendite nel settore residenziale, in atto dal 2014, si conferma anche in questo secondo trimestre del 2019, con un tasso tendenziale di +3,9%, inferiore a quello registrato nel trimestre precedente (8,8%).

Disaggregando le aree territoriali, il Centro e le isole sono quelle con il più alto tasso di crescita delle compravendite, rispettivamente con tassi del +4,4% e del +4,5%.

I comuni non capoluogo presentano un tasso di crescita doppio rispetto i comuni capoluogo (rispettivamente +4,7% e +2,3%); gli unici tassi negativi sono quelli dei comuni capoluogo del Centro (-0,2%) e del Sud (-0,7%).

I dati relativi alle otto principali città italiane mostrano dinamiche abbastanza differenziate: i due mercati più significativi, Roma e Milano, hanno incrementato i volumi di compravendita con tassi rispettivamente del 2,7% e del 6,1%; Bologna ha avuto il tasso di espansione più elevato (+11,9%); le altre città analizzate presentano variazioni tutte di  segno negativo.

Nella serie storica del Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) dal 2011, si evince  la generale tendenza positiva delle otto città a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali; ugualmente si conferma, nell’analisi su scala nazionale, il rallentamento avuto in questo secondo trimestre 2019.

In termini di superficie compravenduta, ben quattro città presentano tasso negativo tra le quali spicca Firenze(-6,4%), mentre i tassi positivi più rilevanti si sono avuti a Bologna (+9,3%) e Milano (+7,5%).

Nell’analisi disaggregata per classi dimensionali, si registra un’espansione più solida delle compravendite di abitazioni più piccole (+5,8% fino a 50 mq, +2,2%da fino a 85 mq).

 

Casa dolce casa, dice un detto, ma quando ti capita, per una serie di motivi, di doverla vendere, con il mutuo ancora in corso, sai cosa fare?

Come vendere casa con il mutuo in corso

Hai comprato la tua bella casa e l’hai arredata con tanta gioia, ma, per una serie di circostanze, come può essere semplicemente il bisogno di acquistare una casa più grande, oppure perché hai finalmente deciso di comprare una casa al mare per trasferirti lì, sei costretto a venderla prima del previsto, nonostante tu non abbia ancora finito di pagare il mutuo. Non è un problema, poiché puoi vendere casa, anche se il mutuo è ancora in essere, ma come? Ci sono tre possibilità:

• estinzione anticipata del mutuo:  puoi estinguerlo al rogito, con la somma che hai ricavato dalla vendita. La banca può essere la tua, che stai vendendo, o quella di chi sta comprando la tua casa, specie se, per fare questa operazione, sta accendendo un secondo mutuo;
• accollo del mutuo da parte del nuovo acquirente della tua casa: è una procedura sempre più utilizzata in Italia. In questo modo vendi la tua casa per cui stai ancora pagando il mutuo e chi ha deciso di acquistarla subentra tra te, che sei il proprietario dell’immobile, e la banca.
• estinzione del mutuo prima dell’atto: pagare in una sola volta la parte del capitale mancante. A meno che tu non abbia ricevuto una grande eredità o un’enorme somma di denaro per una vincita, che ti consentirebbero di avere la liquidità sufficiente per saldare in un’unica quota il versamento, è difficile che si verifichi questa ipotesi, che sarebbe poi la soluzione più facile e per te la più conveniente.

Ricordati che estinguere il mutuo anticipatamente vuol dire anticipare la data di scadenza, stabilita dalla tua banca quando hai acceso il mutuo, entro cui tu devi terminare il tuo finanziamento, restituendo cioè la quota capitale, insieme alla quota di interessi maturata, che hai ricevuto in prestito dal tuo istituto di credito.

Ora entriamo più nel dettaglio per quanto riguarda le prime due ipotesi di vendita.

Vendere casa con il mutuo: estinzione anticipata

Non c’è migliore ipotesi (se escludiamo la terza, a cui avevamo accennato prima e su cui avevamo fantasticato) che vendere casa con il mutuo in essere, utilizzando il denaro della vendita, quello che ti dà quindi il tuo acquirente, per procedere con l’estinzione anticipata del finanziamento.

Ed è proprio durante il rogito che puoi estinguere il tuo mutuo ancora in corso. L’acquirente della tua casa ti consegna un assegno circolare intestato alla tua banca, il cui importo deve essere uguale alla quota di debito residuo, quella che risulta dai conteggi fatti per l’estinzione anticipata. La tua banca, dopo aver ricevuto il versamento, ti rilascia una quietanza di avvenuta estinzione e procede subito alla cancellazione gratuita dell’ipoteca. La cancellazione automatica della garanzia ipotecaria al momento dell’estinzione del mutuo è stata introdotta dalla Legge Bersani approvata nel 2007, permettendo così di semplificare le procedure di cancellazione dell’ipoteca.

Tieni presente che, durante l’atto, è anche presente un funzionario della banca presso cui hai dato il via al finanziamento.

Se vuoi avere un’idea più precisa di qual è il costo per estinguere anticipatamente il mutuo della tua casa, oltre alla possibilità di fare un calcolo manuale, puoi anche utilizzare uno dei tanti tool che sono disponibili gratuitamente sul web.

Vendere casa con l’accollo del mutuo

L’altra possibilità che hai è quella che l’acquirente della tua casa si accolli il tuo mutuo. Questo è fattibile chiaramente solo con il suo consenso e quello della banca dove hai il finanziamento della casa.

La banca potrebbe non concederti l’accollo del mutuo, semplicemente perché il tuo acquirente non ha le garanzie reddituali sufficienti per procedere e/o una storia creditizia da consentirle di dargli credito.

Mentre il compratore potrebbe non accettare questa tua proposta perché magari le condizioni proposte attualmente dal mercato attuale risultano più vantaggiose per quanto riguarda il tasso di interesse. A quel punto l’accollo non gli darebbe più nessun beneficio, come quello di risparmiare sulle spese notarili, di perizia e  istruttoria, perché i costi sarebbero comunque maggiori.

Se invece la banca e l’acquirente della tua casa sono d’accordo, si può procedere senza problemi. E a quel punto, chi compra la tua casa (accollante) subentra al tuo posto (accollato) nel rimborso delle rate, oltre ad avere l’onere di farsi carico di tutte le altre spese previste dal mutuo che è in corso. L’accollo è valido a tutti gli effetti solo al momento del rogito e può essere cumulativo o liberatorio. Vediamo più nel dettaglio:

• accollo cumulativo: in realtà resti sempre vincolato e obbligato verso la banca e, nel caso in cui l’acquirente della tua casa non riuscisse più a provvedere al rimborso delle rate, dovrai intervenire tu;
• accollo liberatorio: non hai più nessun obbligo verso la banca presso cui hai accesso il mutuo.  Chi ha comprato la tua casa è ormai l’unico responsabile per il rimborso delle rate di quello che era il tuo mutuo.

In caso di accollo liberatorio, ricordati che è fondamentale farti rilasciare dalla tua banca un documento che dimostri che tu sei esonerato da ogni responsabilità, altrimenti, nel caso in cui il nuovo proprietario saltasse il rimborso di alcune rate, la banca potrebbe comunque rivalersi su di te.

Vendere casa: interessi e penali quando si estingue il mutuo in anticipo

Per quanto l’estinzione anticipata del mutuo ti permetta di risparmiare su tutti gli interessi non ancora maturati, soprattutto se sei ai primi anni di finanziamento, devi considerare comunque alcuni aspetti importanti e fare dei calcoli per sapere quando andresti a spendere alla fine. E sono:

• gli interessi: se sei già a buon punto con il tuo mutuo, la quota che rimane degli interessi da restituire alla banca non è alta. Questo vuol dire che li hai già pagati in buona parte e che la tua rata è ormai costituita quasi principalmente dalla quota capitale, cioè da quella relativa all’importo che hai richiesto per fare il mutuo. È per te molto più conveniente estinguere anticipatamente il mutuo se sei ancora nei primi anni, quando non hai ancora pagato tutti gli interessi. Questo avviene perché, il piano di ammortamento che oggi è adottato per i finanziamenti dalla maggior parte delle banche, è alla francese, una formula secondo cui, nell’importo della rata del mutuo, gli interessi sono più alti del capitale nei primi anni, per poi ridursi mano a mano nel tempo, fino ad azzerarsi totalmente verso la fine del contratto, quando cioè la rata del mutuo è costituita, appunto, solo dalla quota capitale.
• le penali: quando hai acceso il tuo mutuo? Con il Ddl Bersani (il Decreto Legge n. 7 del 31 gennaio 2007, convertito nella Legge n. 40 del 2 aprile 2007) ci sono stati dei cambiamenti riguardanti le norme sull’estinzione anticipata dei mutui. Una delle più importanti novità introdotte da questa legge è che le banche non possono più richiedere la penale a chi desidera rimborsare il mutuo prima della naturale scadenza del contratto. Questo vale, a condizione che:

– i contratti di mutuo siano stati stipulati a partire dal 2 febbraio 2007: chi ha contratto il mutuo non deve farsi carico di alcuna penale se desidera rimborsare il mutuo in anticipo, neppure di quella prevista da eventuali clausole aggiuntive;

– i finanziamenti siano richiesti da clienti che, in qualità di persone fisiche, abbiamo acceso un finanziamento per acquistare o ristrutturare una proprietà immobiliare utilizzata come abitazione o per lo svolgimento di attività economiche e professionali.

Lo stesso Decreto ha stabilito un limite massimo per le penali di estinzione dei contratti di mutuo stipulati fino al 2 aprile 2007, dedicati all’acquisto o alla ristrutturazione di un’abitazione o di un’unità da adibire alla propria attività economica o professionale.

Questo diritto non decade anche se il mutuo proviene dall’accollo di un contratto preesistente, che magari non aveva le caratteristiche richieste per poterne usufruire. Questo è stato sempre stabilito dalla Legge 244 del 24 dicembre 2007.

La massima penale prevista varia in base al momento in cui si procede all’estinzione:

• per i mutui a tasso variabile, la penale varia a seconda di quando decidi di estinguere il mutuo: è dello 0,50% sul capitale residuo se lo fai prima degli ultimi tre anni del mutuo; dello 0,20% sul capitale residuo se lo fai durante il terz’ultimo anno del mutuo; se procedi per la chiusura del mutuo durante gli ultimi due anni, non avrai nessuna penale da pagare sul capitale residuo;
• per i mutui a tasso fisso, se sono stati stipulati entro il 31 dicembre 2000, vengono adottati i criteri del tasso variabile. Per tutti gli altri mutui stipulati a partire dal 1 gennaio 2001 le penali sono: dell’1,90% sul capitale residuo se procedi all’estinzione anticipata durante la prima metà del mutuo; dell’1,50% sul capitale residuo se lo fai a partire dalla metà del rimborso fino a quattro anni prima della chiusura; dello 0,20% sul capitale se lo fai durante il terz’ultimo anno. Durante gli ultimi due anni non è prevista nessuna penale;
• per i mutui a tasso misto, si applicano le penali utilizzate per i finanziamenti a tasso variabile, ma solo se nel momento della chiusura anticipata è in corso il piano di ammortamento a tasso variabile. Si applicheranno quelle del tasso fisso, se invece in quel momento il piano di ammortamento è quello fisso. Nell’ipotesi di contratti a tassi miscelati, alle diverse quote si adattano rispettivamente i trattamenti destinati alle due formule.

Prima di vendere, rimuovi l’ipoteca sulla tua prima casa

Qualunque strada tu scegli di percorrere, chiudi con il tuo vecchio mutuo. In caso di accollo, quello liberatorio, non dovrai pensare a niente altro.

Se invece decidi di estinguere mutuo, devi comunque tenere presente che, dal punto di vista legale, la casa potrebbe non essere ancora totalmente libera da vincoli, come, ad esempio, l’ipoteca. Ricordati che devi far rimuovere, dalla banca del primo mutuo, l’ipoteca che grava ancora su quella che era la tua casa, altrimenti, quando accenderai un nuovo mutuo, la banca applicherà un’ipoteca di secondo grado. Se succede, puoi tornare a un’ipoteca di primo grado solo quando la banca dove avevi acceso il mutuo rimuoverà quella prima ipoteca.

Cosa significa avere l’ipoteca sulla casa? Come sapere se c’è e come cancellarla? Ecco una piccola guida per non farti trovare impreparato.

Cosa significa avere l’ipoteca sulla casa? Ecco cosa devi sapere

Hai sempre sentito parlare di ipoteca sulla casa, ma ti sei mai chiesto cosa significhi veramente? Che cosa è l’ipoteca?

L’ipoteca sulla casa è un diritto di garanzia reale che, in questo caso, è stato costituito sulla tua casa, a garanzia del cosiddetto mutuo ipotecario, tramite iscrizione nei pubblici registri immobiliari, al fine di tutelare il creditore, la tua banca, contro il pericolo dell’insolvenza.

L’ipoteca, regolamenta dagli art. 2808 e 2809 del codice civile, dà il potere al creditore ipotecario di espropriare la casa su cui è istituita, cioè il bene oggetto della garanzia, anche se questa è stata acquistata da un terzo. Inoltre, il creditore ipotecario ha anche il diritto di prelazione sul bene e sulla somma ricavata dall’espropriazione della casa, viene cioè soddisfatto prima degli altri creditori.

L’ipoteca deve essere iscritta per una somma determinata, è indivisibile e insiste tu tutti i beni vincolati e in ogni loro parte. Tieni sempre presente che per costituire un’ipoteca sulla casa occorre fare una perizia per valutare se l’ammontare del credito può essere coperto dal bene che si intende ipotecare.

Ipoteca sulla casa: legale, giudiziale e volontaria

Esistono tre tipologie di ipoteca:

• legale: prevista dalla legge in casi particolari (art. 2817 c.c.), per tutelare il diritto del creditore, nei casi in cui  necessita di essere tutelato da una garanzia reale forte come l’ipoteca;
• giudiziale: decisa da una sentenza del giudice, dove ci si rivale sui beni del debitore, che viene condannato a pagare una somma di denaro, ad adempiere ad altra obbligazione o a risarcire i danni da liquidarsi successivamente. L’ipoteca giudiziale è prevista e disciplinata dagli artt. 2818, 2819 e 2820 c.c.;
• volontaria: concessa volontariamente dal debitore a garanzia del creditore, per atto pubblico o scrittura privata a pena di nullità. Un esempio classico è di chi acquista casa e concede l’ipoteca alla banca, che a sua volta gli concede il mutuo sulla casa oggetto della compravendita. L’ipoteca volontaria è disciplinata dall’art. 2821 c.c. e seguenti del codice civile.

Nel caso in cui tu abbia dei dubbi, ecco come puoi sapere se c’è l’ipoteca sulla tua casa e di quale ipoteca si tratta, quali possono essere i modi per estinguerla e qual è procedura per la sua cancellazione.

Come sapere se c’è l’ipoteca sulla tua casa

Prima di acquistare casa e, magari, di riqualificarla per approfittare degli incentivi fiscali di ristrutturazione 2019, devi assolutamente verificare che non gravi su di essa nessuna ipoteca.

Non è difficile sapere se c’è l’ipoteca sulla tua casa. Basta fare una visura ipotecaria, un documento rilasciato dalla banca dati degli attuali Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria del Registro Immobiliare), gestita dall’Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio) che ti permette non solo di venire a conoscenza di eventuali ipoteche, pignoramenti o di altri vincoli sulla casa, ma anche di individuare il proprietario dell’immobile (cioè colui che è titolare del diritto di proprietà e che può procedere alla alienazione del bene).

Secondo quanto disposto dall’art. 2673 c.c. chiunque può accedere agli atti pubblici tenuti dall’Agenzia delle Entrate, Servizio di Pubblicità Immobiliare, ex Conservatorie dei registri immobiliari, ed eseguire una visura. Dove puoi richiederla quindi?

• presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare, dove è disponibile il modulo. Gli Uffici di Pubblicità Immobiliare sono presenti nei palazzi della provincia del rispettivo comune di appartenenza.
• su alcuni siti web, seguendo la procedura richiesta.
• oppure puoi lasciare che sia l’agenzia immobiliare che ti sta seguendo, a occuparsene

Tieni anche presente che nella visura ipotecaria puoi trovare tutti gli atti relativi alla casa di tuo interesse, e cioè:

• trascrizioni: riguardano gli atti attraverso i quali un immobile viene trasferito da un soggetto a un altro. Puoi scoprire anche chi è il proprietario di un immobile e se costui ne possiede altri;
• iscrizioni: attraverso queste puoi verificare  la presenza di ipoteche derivanti, per esempio, da contratti di mutuo;
• annotazioni: sono formalità che modificano precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni, come le cancellazioni di ipoteche o di pignoramenti. Le ispezioni ipotecarie possono essere effettuate secondo due modalità:

• ricerca per soggetto, per immobile o incrociata soggetto/immobile;
• ricerca per nota di cui già si conoscono gli estremi identificativi.

Come cancellare l’ipoteca sulla casa

Come cancellare allora l’ipoteca sulla casa? La cancellazione dell’ipoteca vuol dire eliminare in maniera definitiva tutte le formalità che sono iscritte nei registri immobiliari.

Puoi cancellare l’ipoteca nel momento un cui estingui il tuo mutuo. La banca con cui hai acceso il mutuo rilascia una certificazione in cui dà il consenso alla cancellazione dell’ipoteca dai pubblici registri immobiliari,  che deve essere inoltrata agli uffici competenti tramite Pec, posta elettronica certificata.

La cancellazione porta all’estinzione dell’ipoteca, mentre, se estingui il mutuo, non hai automaticamente la cancellazione dell’ipoteca dai registri immobiliari.

Dopo l’estinzione un’ipoteca non ha più valore di garanzia del credito, quello per cui era stata iscritta. Questo però non vuol dire che non sia ancora iscritta nel registro immobiliare, perché magari non è ancora stata materialmente cancellata.

A questo punto, quando sei sul punto di estinguere l’ipoteca della tua casa, ti conviene accertarti che l’immobile sia stato cancellato dai registri pubblici.

Cosa succede qualora l’inquilino nel lasciare l’appartamento lasci insolute le quote condominiali a lui spettanti?
Tutte le spese condominiali devono essere richieste dall’amministratore al condomino- locatore che dovrà poi corrisponderle pro quota salvo poi rivalersi sul proprio conduttore.

Vuoi affittare la tua casa, ma non sai come muoverti nella giungla della burocrazia. Ecco cosa devi fare per avere un contratto d’affitto regolare.

Come affittare la tua casa, ecco tutte le regole da rispettare 

Stai pensando da un po’ di tempo di affittare la tua casa, magari perché la tua vita ha improvvisamente preso un’altra direzione oppure semplicemente perché ti farebbe davvero comodo avere un’entrata extra. E poi non è il massimo lasciare a lungo un appartamento vuoto e inutilizzato.

Esistono diversi tipi di contratti di locazione e quindi diversi vincoli e obblighi da rispettare. Devi valutare bene quale contratto stipulare, ma, prima di tutto, verificare di avere tutti i requisiti.

Non avendolo mai fatto, non sai proprio da dove cominciare e fare in modo che il tuo contratto di affitto sia regolare. Ecco quali sono i passaggi fondamentali:

• Per affittare la tua casa è necessario:

• avere tutti i locali puliti;
• avere tutti gli impianti a norma;
• avere gli elettrodomestici funzionanti, se sono inclusi nel canone di affitto;
• essere libera da ipoteche, pignoramenti e cartelle Equitalia.

Richiedi l’Attestato di Prestazione Energetica (APE): è un documento, redatto da un Certificatore Abilitato e indipendente, che descrive la prestazione energetica dell’edificio, necessario per un contratto di affitto. Se la tua casa ha un’ottima classe energetica il prezzo dell’affitto sale, poiché, quando è più bassa è maggiore il consumo energetico, e chi affitta la tua casa spende molto di più per il riscaldamento. È importante che tu faccia inserire una specifica clausola nel contratto di locazione soggetto a registrazione, dove il conduttore del tuo contratto dichiara di essere in possesso di tutte le informazioni e di aver ricevuto l’attestato di prestazione energetica. L’APE non va allegato se si affittano singole unità immobiliari, ma è obbligatorio compilarlo. In qualità di proprietario, e quindi locatore, devi mostrare questo attestato durante le fasi di contrattazione, per poi consegnarlo all’affittuario, il cosiddetto conduttore o locatario, quando il contratto viene registrato. Se non hai l’APE al momento della registrazione del contratto, puoi incorrere in una pesante sanzione che va dai 1.000 ai 4.000 euro, che si riduce alla metà se la durata della locazione non supera i 3 anni. Ricordati che L’APE ha sostituito il vecchio ACE, l’Attestato di Certificazione Energetica. È stato ntrodotto dal DL 63/2013 all’art. 6 di modifica il d.lgs. 192/2005 e poi rivisto dalla Legge 90/2013 (di conversione del Decreto Legislativo 63/2013), che ha recepito la Direttiva 2010/31/Ue, dettando le nuove regole sulla prestazione energetica degli edifici nuovi e di quelli oggetto di notevoli ristrutturazioni;

• registra, a tuo nome, il tuo contratto di affitto, se hai intenzione di affittare la tua casa per periodi superiori a un mese. Da quando è entrata in vigore la Legge di Stabilità 2016 , la registrazione del contratto di affitto deve essere effettuata esclusivamente dal proprietario dell’immobile, sempre presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla firma e se l’affitto ha una durata maggiore di un mese. Se non rispetti la scadenza, il contratto risulta nullo. L’obbligo di registrazione vale per:
• i contratti di affitto 4 + 4 a canone libero;
• i contratti di affitto 3 + 2 a canone concordato, senza o con cedolare secca;
• i contratti transitori stipulati con studenti o lavoratori in trasferta;
• i contratti di locazione a uso foresteria.

Tieni presente che, all’atto della registrazione dovrai versare:

• imposta di bollo: pari a 16€  per ogni 100 righe di contratto, o per 4 facciate;
• imposta di registro: devi calcolare il 2% sul canone annuo. Quello che ottieni come risultato devi poi moltiplicarlo per il numero delle annualità del contratto di locazione. Questa imposta va divisa, in parti uguali, tra proprietario e inquilino.

Per affittare la tua casa in modo regolare, ricordati anche di comunicare la registrazione del contratto di locazione entro 60 giorni, sia al conduttore sia all’amministrazione del condominio. La comunicazione puoi inoltrarla tramite raccomandata A/R oppure tramite PEC.

Se ometti la registrazione del contratto di affitto, rischi:

di incorrere in salatissime multe: puoi essere punito con sanzioni che vanno dal 120 al 240% dell’imposta di registrazione. Se invece registri il contratto con un importo inferiore a quello che percepisci realmente dal conduttore, rischi sanzioni fino a 7.745 euro, oltre che il pagamento dell’imposta dovuta in misura maggiorata dal 240 al 480%. L’articolo 1 comma 346 della Legge 30 dicembre 2004, n. 311 – la Legge di Stabilità 2005 parla proprio dei rischi di una mancata registrazione;
accertamenti fiscali più frequenti;
di dover poi affittare la tua casa per somme irrisorie e per un lasso di tempo che va dai 6 agli 8 anni, senza poter rescindere il contratto, oppure che il giudice trasformi il tuo contratto di affitto non registrato in un contratto libero 4+4 o 3+2;
di non poterti rivalere contro l’inquilino moroso o che non libera l’appartamento alla scadenza del contratto. Non puoi fare richiesta al giudice dello sfratto esecutivo, ma puoi solo intentare una causa ordinaria, molto più lunga e costosa.

• oppure, per affittare la tua casa, scegli la cedolare secca: una buona alternativa al regime di tassazione ordinaria, se vuoi risparmiare sui costi di registrazione. Sono diversi i vantaggi fiscali, tra cui l’esenzione dall’imposta di registro e da quella di bollo.
• oppure scegli un contratto in regime di libero mercato: in questo caso l’imposta di bollo non è dovuta e potrai risparmiare questo costo registrando il contratto di locazione per via telematica.
• richiedi che il pagamento dell’affitto sia fatto con strumenti rintracciabili: la Legge di stabilità 2014  ha introdotto, al comma 50, per i proprietari di immobili che avevano contratti di locazione per uso abitativo, l’obbligo di effettuare il pagamento dei canoni pagamento attraverso bonifici, carte di credito, di debito o assegni bancari, postali, assegni circolari o non trasferibili, escludendo i contanti. Rischi, altrimenti, insieme al conduttore, di perdere le  agevolazioni fiscali previste per questo contratto.

Come affittare la tua casa per brevi periodi

Se stai pensando invece di affittare la tua casa, sempre a uso abitativo, per brevi periodi, inferiori a 30 giorni, hai molta più libertà dal punto di vista normativo.

Questo tipo di locazione non deve sottostare alle norme previste dalla Legge 431/1998, quella sulle locazioni abitative. Piuttosto, la normativa di riferimento è la Legge 21 giugno 2017 n. 96 (conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50), che ha dettato nuove regole per le locazioni brevi.

La normativa si riferisce a persone come te, persona fisica, che non operi in qualità di impresa o di professionista del settore, o intermediario.

Se quindi vuoi affittare la tua casa per brevi periodi, è sempre bene, in ogni caso, tenere presente queste regole:

• esigenza abitativa transitoria, che può essere anche per finalità turistiche: è questa che determina il contratto di affitto breve. Le norme di riferimento non richiedono un particolare schema contrattuale;
• in qualità di locatore, da un punto di vista fiscale, non ha obblighi IVA. Diverso sarebbe se tu affittassi due o più appartamenti. Solo in quel caso dovresti aprire la Partita Iva;
• come abbiamo già anticipato, per lassi di tempo così brevi non occorre registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

• questo contratto può includere, oltre all’affitto, anche la fornitura di servizi funzionali all’abitazione e al breve periodo di locazione, come: la biancheria (lenzuola e asciugamani), la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, il Wi-Fi e l’aria condizionata;
• questo contratto non include mai la fornitura di servizi aggiuntivi come: la colazione, i pasti, la messa a disposizione di guide turistiche, di interpreti o di auto a noleggio. L’organizzazione richiesta per questa tipologia di servizi non è compatibile con questo contratto di locazione;
• al termine della locazione, in qualità di proprietario, devi rilasciare una quietanza di pagamento alla persona a cui hai deciso di affittare la tua casa;
• al fine di tutelarti, puoi richiedere all’affittuario una cauzione che ti copre da eventuali danni all’appartamento. Questa caparra la restituisci a fine locazione, se non ci sono problemi;
• tassazione: quando devi fare la dichiarazione dei redditi, puoi optare per il regime di tassazione ordinario oppure per la cedolare secca.

Puoi anche valutare l’ipotesi di avviare un’attività di Bed and Breakfast, a carattere familiare o anche imprenditoriale. Anche qui è necessario avere determinati requisiti e rispettare delle regole precise.

Come affittare la tua casa senza correre rischi

Affittare la tua casa è sempre una scommessa, perché non conosci la persona che ci vivrà dentro. È meglio non tentare troppo la fortuna e, piuttosto, affidarsi al buon senso, tenendo a mente sempre queste regole, semplici e preziose:

• scegli bene l’inquilino: chiedigli di mostrarti le sue ultime buste paga, se è un lavoratore dipendente, oppure l’ultimo Modello Unico se è un lavoratore autonomo. Chiedigli, se questo per lui non è il primo contratto di affitto, delle referenze, in modo da poter direttamente verificare se è una persona affidabile, e capire quindi se è sempre stato puntuale nei pagamenti e se non hai mai fatto danni nelle case precedenti in cui era in affitto;
• fai una lista dei mobili della tua casa: se è arredata, potresti creare un inventario di tutti i mobili in essa presenti al momento della consegna delle chiavi, da far firmare al tuo inquilino quando stipuli il contratto di locazione. Potresti anche scattare qualche foto da aggiungere e conservare con la lista;
• segui le regole, quelle della legge. Come abbiamo già detto, se hai intenzione di affittare la tua casa in modo regolare, ricordati di:
• registrare il contratto di affitto;
• utilizzare un metodo di pagamento tracciabile;
• fare la voltura delle utenze;
• stipulare una polizza assicurativa da richiedere nel contratto di affitto come obbligatoria oppure richiedi un deposito cauzionale.

Le tue condizioni economiche o di vita sono cambiate e vuoi rivedere il tasso di interesse o il piano di ammortamento, ma come rinegoziare il mutuo della tua casa?

Come rinegoziare il mutuo di casa, perché fare questo passo

Stai pagando le rate del mutuo di casa, ma, per una serie di motivi, come può essere la ristrutturazione della tua casa, che magari stai facendo per approfittare delle agevolazioni fiscali, ti piacerebbe rivedere il loro importo, il tasso di interesse o la durata del rimborso del mutuo.

Che tu voglia alleggerire il peso mensile della rata o, al contrario, voglia rendere più breve il piano di ammortamento per risparmiare interessi, questa è un’operazione che puoi fare, anzi che ti conviene sempre fare, soprattutto se hai stipulato un mutuo prima della crisi, in quel periodo in cui gli interessi sui finanziamenti a tasso fisso erano sopra il 5%. In questi ultimi anni i tassi di interesse sono scesi in modo graduale, fino a raggiungere i minimi storici.

Puoi quindi rivedere il tuo vecchio mutuo, scegliendo anche diverse modalità. Ci sono tre strumenti/istituti differenti che puoi utilizzare:

• la rinegoziazione: ti rivolgi alla stessa banca. Le cose che puoi modificare sono il tasso, la durata e lo spread. Questa operazione ha un costo zero per te;
• la surroga: ti rivolgi a un’altra banca. Le cose che puoi modificare sono il tasso, la durata e lo spread. Questa operazione ha solo un piccolo costo, cioè la tassa ipotecaria di 35 euro;
• la sostituzione: ti rivolgi a un’altra banca. Le cose che puoi modificare sono il tasso, la durata, lo spread e il capitale (puoi avere una liquidità extra). Questa operazione ha una serie di costi:
  • atto notarile del nuovo mutuo;
  • spese di istruttoria e perizia nuovo mutuo;
  • penali estinzione mutuo;
  • imposta sostitutiva nuovo mutuo;
  • cancellazione e iscrizione ipoteca.

Cosa significa la rinegoziazione del mutuo

La rinegoziazione del mutuo significa rivedere condizioni definite nel contratto originario del tuo mutuo presso la stessa banca dove hai acceso il mutuo.  È una scelta opportuna soprattutto se il tasso che stai pagando è troppo alto rispetto alla media congiunturale.

Con la rinegoziazione del mutuo, puoi richiedere direttamente alla tua banca mutuante di modificare una o più condizioni del tuo contratto, mantenendo però lo stesso mutuo. Grazie al nuovo accordo potrai sostituire le clausole originarie, come la tua ipoteca volontaria sulla casa, con altre più sostenibili o più in linea con la tua attuale condizione economica e/o personale.

Considera anche che l’istituto di credito non è obbligato ad accettare la tua istanza. La tua rinegoziazione può capitare anche che ti venga negata. In questo caso ti converrà valutare altre strade valutare altre strade, come la surroga, la sostituzione o, se puoi, l’estinzione anticipata.

Quando rinegoziare il mutuo

Quando rinegoziare il mutuo? Quando si vuole cambiare la tipologia del mutuo (passando magari dal tasso variabile a quello fisso), il tasso di interesse applicato o la durata del contratto, al fine di ottenere condizioni che siano più vicine alle tue esigenze.

Quante volte si può rinegoziare il mutuo

Non c’è un vero limite per la rinegoziazione del mutuo, sempre che abbia senso rinegoziarlo più volte.

Inoltre, nel tempo, alcuni cambiamenti importanti nella tua vita potrebbero portarti a scegliere un altro istituto come la surroga o la sostituzione, qualcosa insomma che ti offra condizioni migliori e  più vicine alle tue esigenze.

Quanto costa rinegoziare un mutuo

La rinegoziazione è un’operazione facile e a costo zero, poiché non comporta ulteriori spese, come quelle notarili, o imposte, tasse o commissioni bancarie. Il mutuo non si estingue e non è necessario stipulare un nuovo atto di mutuo.

Con la rinegoziazione il mutuo e la banca sono sempre gli stessi, cambiano solo alcune condizioni. Tu, il mutuatario, non perdi  gli eventuali benefici fiscali che erano legati al contratto originario, così come le garanzie correlate alla stipulazione del contratto di mutuo.

Per la rinegoziazione basta una semplice scrittura privata, senza autenticazione, che deve essere sottoscritta da entrambe le parti, quindi da te e dalla banca mutuante.

Come richiedere la rinegoziazione del mutuo

Come richiedere quindi la rinegoziazione del mutuo? Devi avanzare alla tua banca un’apposita richiesta, poiché la rinegoziazione non è un atto unilaterale. Puoi farlo presentandoti direttamente in banca erogatrice del mutuo oppure inviando una raccomandata a/r che contenga una chiara richiesta di negoziazione.

Sarà necessario motivare e illustrare le tue nuove esigenze e le tue attuali aspettative, tenendo soprattutto in considerazione il nuovo scenario del mercato.