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Il 27 giugno il decreto crescita 2019 diventa legge: D.L 34/2019

Questo provvedimento contiene misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi.
Tra le principali misure contenute nel testo troviamo: lo scivolo pensione di 5 anni per chi ha specifici requisiti contributivi e che si trovano a non più di 60 mesi al conseguimento della pensione di vecchiaia; la proroga dei termini per la rottamazione delle cartelle esattoriali; la sospensione delle sanzioni per 6 mesi per chi è obbligato dal 1 luglio ad emettere lo scontrino elettronico; l’eco bonus motorini elettrici e micro-car per chi rottama i vecchi mezzi di trasporto.

In questa sede andremo ad analizzare in particolare ciò che riguarda il settore immobiliare

– Cedolare secca

Stop alle sanzioni per chi omette di confermare alla proroga del contratto l’adesione alla cedolare secca.

– Affitti brevi e tassa di soggiorno

Prevista l’introduzione del codice identificativo per strutture ricettive, e multe fino a 5000 euro per i proprietari di case vacanza che evadono il fisco e per i siti, obbligati in solido, che fanno da intermediari.
Tramite i dati forniti i comuni avranno gli strumenti per verificare le presenze e l’eventuale evasione della tassa di soggiorno.

– Dichiarazione IMU

Il termine per le dichiarazioni Imu viene spostato dal 30 giugno al 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui si è verificato l’evento da comunicare. Si limitano i casi in cui tale obbligo sussiste, in particolare si elimina quello degli immobili concessi in comodato a parenti in linea retta di primo grado e quello degli immobili locati “a canone concordato”.
Abolizione di qualsiasi altro onore di dichiarazione o di comunicazione fatta eccezione per l’obbligo di attestazione per i contratti a canone concordato senza l’assistenza dell’associazione di categoria.

– Canoni di locazione non percepiti

Con il decreto Crescita i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati dal 2020, se non percepiti, non concorreranno a formare il reddito se la mancata percezione sarà “comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”.

– Deducibilità dell’IMU

Incremento della percentuale deducibile dal reddito d’impresa e dal reddito professionale dell’IMU dovuta sugli immobili strumentali.
– Durata dei contratti di locazione agevolati

In mancanza della comunicazione di rinuncia il contratto di locazione agevolato (3 anni + 2), è “rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio”.

– “Sconto” per interventi di efficienza energetica e riduzione rischio sismico

Possibilità di ottenere uno sconto immediato in sostituzione della detrazione del bonus di ristrutturazione, eco bonus, bonus condizionatori, sisma bonus, per tutti i beni e gli interventi volti al risparmio energetico

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L’Osservatorio del Mercato Immobiliare il 6 giugno 2019 ha pubblicato le analisi relative al I trimestre 2019 rispetto alle compravendite del mercato residenziale e non residenziale.

• Residenziale I trimestre 2019

In questo rapporto emerge che le compravendite delle abitazioni sono in aumento rispetto allo stesso trimestre del 2018, proseguendo una crescita che non si arresta dal 2014: tutte le aree territoriali mostrano un saldo positivo.

La tendenza espansiva dei volumi di compravendite nel settore residenziale, in atto dal 2014, si conferma anche in questo primo trimestre del 2019, con un tasso tendenziale di +8,8%, leggermente inferiore a quello registrato nel trimestre precedente (+9,3%);

Dividendo per aree territoriali, il Nord-Est (+11,8%) ed il Centro (+10,7%) si confermano le due aree con un tasso di crescita più elevato nelle compravendite, mentre tassi inferiori si registrano al Sud (+4,8%) e nelle isole (+3,3%).

Rispetto alle grandi città i valori più significativi si registrano a Roma (+11,9%) e Milano (+11,3) a  Bologna (+12,9%) e Genova (+15,2%) in  ultimo troviamo Firenze(-5,2%). Infine, dobbiamo segnalare Napoli  (-1.3%) con un valore con segno negativo in totale controtendenza rispetto a quanto rilevato durante lo stesso periodo del 2018, quando Napoli eccelleva tra tutte le grandi città.

In termini di superficie compravenduta, l’unica città con tasso negativo è stata Firenze (-5,9%),  mentre i tassi positivi più rilevanti si sono avuti a Genova (+15,2%) ed a Roma(+11,5%).
Relativamente alla superficie media, si registra una leggera tendenza di segno negativo, con cinque città in calo (tasso più rilevante a Bologna, -4,4%), mentre tre città mostrano un incremento (con tassi significativi a Napoli, +4,5%, e Palermo, +3,6%).

Il segmento dei box auto e posti auto, mostra nel trimestre preso in esame un’accelerazione del 1,1% rispetto a precedente.

• Non Residenziale I trimestre 2019

Per il settore terziario e commerciale, abbiamo un tasso tendenziale del +5,9% che sostanzialmente replica il buon risultato dell’ultimo trimestre 2018.

Anche frazionando l’analisi per macro-aree territoriali si evidenzia una dinamica diffusa con tassi che oscillano tra il +0,7% delle isole e il +12,1% del Nord-Est, il Sud registra un incremento del +3,9%.

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Ti stai ponendo questo quesito?Bene! hai superato il primo livello.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              Significa che non sei più un neofita,  probabilmente hai già inserito il tuo annuncio su qualche portale, ed hai risposto a tutte quelle telefonate provenienti dalle agenzie immobiliari che cercano di adescarti e da tutte quelle persone che non  possono essere definite  “potenziali acquirenti qualificati”  che a me piace denominare  ” TURISTI IMMOBILIARI” .

• Facendo una ricerca su google possiamo rilevare che ormai la quasi totalità del mercato immobiliare è detenuto dagli intermediari .
Stai certamente pensando alla  cattiva reputazione che aleggia sulla categoria, ma posso affermare con assoluta certezza, che, se escludiamo alcuni  soggetti  (facilmente individuabili),  l’opera di un agente immobiliare con esperienza e conoscenza  del mercato,  ha un valore di molto superiore rispetto al  compenso  da corrispondere in cambio del suo affiancamento in un operazione cosi importante, per la quale,  non sei il candidato ideale, perché  poco obiettivo ed imparziale.

Pertanto con questa guida  mi propongo di offrirti  dei semplici consigli su come scegliere il tuo consulente immobiliare di fiducia .

 Un’agenzia immobiliare si sceglie i seguenti criteri:

• E’ presente sullo stesso territorio dell’immobile, conosce molto bene il mercato di riferimento ed  e’ specializzata nella macrotipologia  di tuo interesse. La normativa di settore è variegata ed in continua evoluzione per cui è impossibile  rimanere aggiornati ed informati su tutto;

• E’ in grado di valorizzare al meglio il tuo immobile ( fotografie professionali, virtual tour), preparare l’annuncio più efficace ( evidenziando i pregi e le peculiarità del tuo immobile, rispetto ad altri dello stesso tipo e ponendo l’accento sulle caratteristiche più ricercate dai compratori ), svolgere attività di marketing tradizionale ( cartellonistica, annunci  brochure) e  web marketing (  sponsorizzazione sui portali specializzati, pubblicità sul sito istituzionale dell’agenzia )  e home staging ( ovvero l’arte di allestire la casa per presentarla al meglio ai potenziali compratori);

• • Un ottimo strumento per capire se il tuo referente è degno di fiducia e’ quello di leggere sui social media i  commenti dei clienti che hanno già concluso affari attraverso  la sua mediazione;

 • Ti chiederà una provvigione giusta: scegliere una agenzia solo perché ti applica tariffe più basse rispetto alla concorrenza non sempre vuol dire fare la scelta più conveniente, generalmente un agente che accetta un incarico senza provvigioni o con un compenso inferiore rispetto alla media, non potrà  sostenere i costi per la corretta proposizione del tuo immobile e si limiterà ad iniziative standard,  non ad  azioni mirate e/o ad iniziative commerciali pensate  ad hoc. Pertanto, rischierai di svendere il tuo immobile, per non avere ingenerato il giusto interesse nei potenziali acquirenti. I migliori agenti immobiliari nella maggior parte dei casi richiedono compensi leggermente superiori alla media, per cui il fattore economico non deve essere l’unica bussola nella tua scelta;

• Devi scegliere un professionista competente e qualificato, referenziato  e collaborativo e  valutare analiticamente  quali servizi sono ricompresi  nel compenso dell’agenzia da te scelta  rispetto alla concorrenza;
• Le recensioni sono sicuramente indicative della qualità professionale di una agenzia immobiliare.
• Il numero di recensioni, il livello di qualità medio, e i commenti di persone che hanno già usufruito dell’opera di mediazione dell’agenzia immobiliare che stiamo valutando , rappresentano uno strumento di valutazione che abbiamo a disposizione per non incorrere in una scelta sbagliata che in un operazione complessa come la vendita immobiliare puo’ costarci caro;
• La maggior parte delle persone che hanno venduto la loro casa tramite un agenzia immobiliare, lasciano il loro commento (positivo o negativo)  sulle  pagine facebook e google.

Attenzione! i like non sono recensioni, per accumulare migliaia di like basta effettuare delle campagne a pagamento, pertanto non sono testimonianze di qualità professionale.

Le recensioni e in particolare il commento ovvero la descrizione dell’esperienza avuta con l’agente immobiliare e il suo staff  puo’ aiutarci a capire se siamo sulla strada giusta.

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• Secondo i dati ISTAT pubblicati ad aprile 2019, che prendono in riferimento il IV trimestre 2018[1] le convenzioni notarili di compravendita registrano rispetto al trimestre dell’anno precedente una ripresa del 4,7% e le convenzioni notarili per mutui un aumento del 3,6%.
• Il ‘mattone’ continua ad essere una priorità per gli italiani, che vedeno nell’investimento immobiliare una ‘risorsa’.
• Prosegue l’incremento delle compravendite, spesso con il supporto derivante dalla richiesta di un mutuo casa.

• La richiesta del tipo di interesse da abbinare al mutuo è rivolta con una percentuale maggiore verso il tasso fisso, passando dal 80,7% del periodo gennaio-marzo al 82,9% registrato ad aprile, raggiungendo il massimo da 2015. Mentre le richieste del tasso variabile sono diminuite drasticamente passando al 15% dal 17,1%.
• Chi segue il mutuo a tasso fisso lo fa perché è l’opzione più sicura: il tasso è stabilito alla stipula del contratto e si pagherà per tutta la sua durata, sebbene le rate siano inizialmente più alte rispetto a quelle del tasso variabile, sono di importo fisso, quindi il rischio finanziario è minore. Con il tasso variabile invece, il cliente sceglie un risparmio maggiore ma è esposto alle fluttuazioni dei tassi, che nel tempo potrebbero far aumentare la rata.
• La BCE nel Consiglio Direttivo dello scorso 7 marzo[2] rende noto che i tassi di interesse si manterranno fermi fino a fine 2019 e stabilisce un altro piano di finanziamenti a lungo termine alle banche da settembre fino a marzo 2021.
• Tale decisione favorisce notevolmente chi ha intenzione di comprare casa.
• Inoltre, nel nostro Paese, esistono diverse agevolazioni fiscali per chi acquista con mutuo ‘prima casa’, in particolare si tratta di detrazioni fiscali del 19% sugli interessi passivi (interessi applicati dagli istituti di credito che erogano il mutuo) e sui cosiddetti oneri accessori (spese notarili, imposte catastali di registro, e ipotecarie, perizia tecnica, etc.), calcolabili fino ad un massimo di 4000 euro, quantificabili in una detrazione fino a 780 euro da inserire nella dichiarazione dei redditi.

• I presupposti principali per beneficiare di tali agevolazioni sono:

• Appartamento intestato a chi accende un mutuo;
• Soggetto facente parte della Comunità Europee almeno 12 mesi prima o dopo l’acquisto dell’unità immobiliare che, in ogni caso, dovrà essere adibita ad abitazione principale.

[1] www.istat.it/it/archivio/229777

[2] www.bancaditalia.it/media/bce-comunicati/documenti/2019/ecb.mp190307.it.pdf

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– Hai deciso di acquistare casa?  Cosa  bisogna sapere quali cautele adottare per non incorrere in problemi o difficoltà?

• Innanzitutto bisogna stabilire un budget di spesa ovvero un tetto massimo oltre il quale non è possibile spingersi e, a meno che non si abbiano a disposizione ingenti risorse monetarie, è  inevitabile accendere un mutuo che durerà molti anni e che pertanto dovrà essere sostenibile.
• Le Banche di regola non finanziano oltre l’80% del minore tra il valore di acquisto e quello di perizia del bene pertanto il resto della somma dovremmo già averlo disponibile unitamente alle risorse per sostenere i costi accessori della compravendita quali notaio, imposte eventuale agenzia immobiliare etc. Ci sono Banche che erogano mutui anche pari al 100% del valore dell’immobile ma in questo caso aumenterà il tasso di interesse applicato all’intero importo del mutuo e pertanto la rata del finanziamento risulterà in proporzione più alta rispetto ad un mutuo dello stesso importo e della stessa durata erogato per l’80% del valore dell’immobile. Da considerare inoltre che la rata del mutuo sopportabile viene calcolata dalle banche intorno al 33% del reddito  e che la sua durata  non può superare il limite del compimento dei 75 anni di eta’ del richiedente. Pertanto prima di impegnarsi per l’acquisto di un immobile se bisogna contrarre un  mutuo conviene rivolgersi in banca e chiedere quale è  la rata di mutuo sostenibile sulla base dei nostri redditi e della nostra età o addirittura farsi concedere una delibera reddituale o una preventiva valutazione di fattibilità da parte dell’istituto di credito erogante.

• Stabilito quale è  il nostro budget dobbiamo procedere alla scelta dell’immobile Ma  nel mare magnum degli annunci immobiliari come si fa a trovare la casa ideale? Per evitare di andare in confusione può essere molto utile stabilire quali sono le caratteristiche essenziali per la nostra abitazione e confrontarle  con quanto offre il mercato nella fascia di prezzo prescelta. Per affinare la nostra ricerca possiamo fare riferimento a dei parametri oggettivi quali la tipologia di immobile preferito, la zona di riferimento le condizioni dello stabile e dell’appartamento  la presenza o meno di caratteristiche accessorie tali da rendere migliore la vita degli abitanti quali ascensore, posto auto o box pertinenziale, parco, servizio di portineria, etc.

Trovato l’immobile perfetto dobbiamo procedere al controllo sotto il profilo tecnico legale della sua regolarità. Pertanto dovremmo chiedere al potenziale venditore tutta la documentazione necessaria in particolare:

• la dichiarazione dell’amministratore dello stabile dell’assenza di debiti che gravino sull’immobile oggetto della compravendita.
• APE ossia il certificato di prestazione energetica;
• planimetria e visura catastale dell’appartamento per verificare eventuale difformità dell’abitazione rispetto allo stato dei luoghi cosi come conservato al catasto;
• l’atto di provenienza dell’immobile;
• verificare che non vi siano ipoteche sull’abitazione attraverso una visura ipotecaria alla conservatoria dei registri immobiliari;
• concessione edilizia e certificato di abitabilità  o se l’abitazione e’ stata costruita abusivamente la concessione in sanatoria dell’immobile rilasciata dal Comune;

• La compravendita può avvenire  in proprio o attraverso agenzie immobiliari in quest’ultimo caso l’agenzia percepisce una provvigione che oscilla tra il due ed il 5 per cento del prezzo stabilito ma fornisce al potenziale acquirente l’intera documentazione relativa all’immobile ed effettua per conto di quest’ultimo tutte le necessarie verifiche circa l’inesistenza di vizi o pregiudizievoli sull’appartamento. L’agenzia inoltre risulta essere determinante per la corretta determinazione del prezzo di acquisto e vendita del bene.

• Abbiamo finalmente trovato la casa dei nostri sogni , siamo addivenuti con il potenziale venditore ad   un accordo sul prezzo ma per essere certi che l’affare non ci sfugga dobbiamo stipulare un preliminare. Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile.

• In considerazione dell’importanza della compravendita immobiliare e per la necessità  di tutelare al meglio e le parti del contratto ed i terzi in buona fede , lo Stato stabilisce che il contratto di compravendita con cui si trasferisce la proprietà del bene immobile dietro pagamento del corrispettivo pattuito sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato : il notaio. Il notaio garantisce infatti che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto delle norme di legge. La scelta del notaio e’ assolutamente libera e spetta all’acquirente il quale deve anche pagare il compenso al pubblico ufficiale e le imposte legate all’operazione . Imposte che variano a seconda della categoria catastale dell’immobile oggetto della compravendita ed in funzione del fatto che si tratti di acquisto della prima e/o seconda casa  nonché’ a seconda che l’operazione sia o meno soggetta ad Iva.

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