Blog

 

 

• Si avvicinano le scadenze per il pagamento delle 3 imposte:
  – Primo accanto o rata unica TASI e IMU al 17 giugno 2019.
• Le altre scadenze sono previste:
  – secondo acconto e conguaglio TASI e IMU 17 dicembre 2019
  – 2 o 4 rate TARI: fissate da ciascun comune ( per Napoli il pagamento viene diviso per tutti in quattro rate, con la prima da pagare entro la fine di giugno e l’ultima entro il 16 di novembre).

• Precisiamo, in breve, a cosa si riferiscono queste imposte:

• L’IMU è una tassa di natura patrimoniale in vigore dal 2014, il suo presupposto è la proprietà di un bene. Deve essere versata dai proprietari di abitazioni principali di lusso appartenenti alle categorie catastali A1(abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di pregio artistico o storico), da chi possiede seconde case, terze case, etc. negozi, uffici, capannoni e locali non di pertinenza dell’abitazione principale. Paga anche chi vanta n diritto reale sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione)e grava anche sui terreni edificabili e su quelli agricoli.

 

 

• La TASI – Tassa sui Servizi Indivisibili – grava su tutti gli immobili(comprese le prime case) e deve essere pagata sia dai proprietari che dagli affittuari ( solo per A1, A8, A9) ai quali spetta una quota che va dal 10% al 30%.

 

• La TARI – Tassa sui Rifiuti – la paga il proprietario residente in un determinato immobile, l’inquilino residente con un contratto di affitto non temporaneo di durata superiore ai 6 mesi dello stesso anno solare, il soggetto che garantisce i servizi nelle aree commerciali o nei locali in multiproprietà.

SECONDE CASE

• La legge dice che la seconda casa è l’immobile diverso dall’abitazione principale, quello cioè in cui il proprietario e la sua famiglia non dimorano abitualmente, né risiedono anagraficamente.

La seconda casa può rimanere disabitata o si può concedere in comodato d’uso o ancora affittare, per brevi o lunghi periodi.
Quando si tratta di casa disabitata, l’IMU e la TASI si pagano sempre. Diverso è il discorso della TARI. In tal caso è prevista l’esenzione del pagamento della TARI, dimostrando l’inutilizzazione con l’assenza di allaccio alla rete elettrica, idrica o fognaria e priva di arredo.
Per seconda casa fittata, indipendentemente dalla tipologia di contratto, il proprietario deve versare sia IMU che TASI, mentre per la TARI, se la locazione è duratura e c’è regolare contratto di affitto è pagata dall’affittuario, mentre se è fittata temporaneamente, per periodi estivi ad esempio, a pagare è sempre il proprietario.
La tassazione immobiliare vanta in Italia, il primato di essere il “Bancomat del Fisco”, garantiscono 40 miliardi di euro, 50 miliardi di euro se si considera anche la TARI, tra imposte sui redditi, patrimoniali e tasse sulle compravendite.

In questo Blog ci proponiamo di fornire un supporto reale e concreto  per la compravendita immobiliare soffermandoci, di volta in volta, su casi pratici e/o aspetti peculiari . Prima di procedere alla disamina della casistica, tuttavia, ci sembra doveroso e necessario  fornire un vero e proprio vademecum  di carattere generale per venditori e compratori.

VENDITORE

– Primo passo da fare per chiunque abbia deciso di vendere il proprio immobile è quello della  valutazione

• Un metodo  meno empirico è invece quello di moltiplicare i mq  commerciali dell’immobile per il valore a mq della zona presa in considerazione. A tal proposito il sito dell’Agenzia delle Entrate (http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/geopoi_omi/) mette a disposizione un valido  strumento per calcolare il valore del nostro immobile. Non bisogna tuttavia dimenticare che esistono al di la’ delle mere formule matematiche  numerosi  elementi in grado di influire sul valore di un appartamento ( esposizione, presenza dell’ascensore, posto auto, vicinanza a scuole e/o pubblici servizi etc..).
•  Un metodo diffuso per calcolare il valore del proprio immobile è quello di fare delle ricerche e confrontare i prezzi di immobili con caratteristiche simili al nostro e nella stessa zona, collegandosi ai portali immobiliari o a quelli delle agenzie. Attenzione i prezzi PUBBLICIZZATI rappresentano il prezzo di richiesta  e non il prezzo effettivo di vendita.

Ultima soluzione ma non per ordine di importanza e’ quella di rivolgersi ad un professionista del settore immobiliare, infatti, la determinazione del valore di un bene immobiliare, sia ai fini della vendita che della locazione, necessita dell’apporto di specifiche conoscenze ed esperienze professionali da parte di qualificati operatori.

– Una volta determinato il prezzo diventa fondamentale per la nostra operazione,  predisporre l’intera documentazione necessaria, per non trovarsi impreparati nel momento in cui abbiamo individuato il nostro aspirante acquirente:

• certificato di prestazione energetica ( APE);
• atto di provenienza dell’immobile;
• la visura e planimetria catastale;
• L’attestazione dell’amministratore circa il corretto pagamento degli oneri condominiali, eventuali delibere approvate dal condominio per lavori di straordinaria manutenzione, eventuali controversie etc.

– Il passo successivo consiste nella  pianificazione di  una corretta strategia di web marketing  immobiliare che non si limiti allo scatto di quattro foto dal telefonino e all’inserimento di un annuncio il cui testo risulti imperfetto  ed approssimativo.

• Una corretta strategia di marketing immobiliare deve prevedere le seguenti attività preliminari per una comunicazione efficace:
• Book fotografico professionale 2/3d;
• Due video;
• Planimetrie 2/3d correlate da misure generali e specifiche per tutti gli ambienti che compongono l’immobile;
• Virtual tour;
• Annuncio completo di tutte le informazioni relative all’immobile, al condominio e alla zona in cui lo stesso è ubicato.

– Una  volta  pubblicato l’annuncio e scremate le telefonate di potenziali acquirenti  Come ci prepariamo alle visite?

•  Nel caso in cui l’immobile da proporre in vendita fosse da ristrutturare, cerchiamo di rendere al meglio la nostra abitazione magari procedendo ad una piccola ristrutturazione (HOME STAGING)  che senza gravare eccessivamente sulle nostre finanze migliori sensibilmente  la percezione della nostra casa.
• Le suindicate attività sono indispensabili per pianificare una efficace strategia di comunicazione che abbia l’obiettivo di valorizzare e differenziare il nostro immobile da altri immobili con caratteristiche similari presenti sul mercato., sui social ( FACEBOOK, INSTAGRAM, YOIUTUBE), sui motori di ricerca  (GOOGLE).

• E ancora, altro aspetto da non sottovalutare, è quello di avere a propria disposizione un portafoglio di possibili acquirenti, che per tipologia e prezzo potrebbero essere interessati al nostro immobile, questo per arginare il fastidioso fenomeno del ‘turismo immobiliare’ che spinge soggetti non realmente intenzionati all’acquisto, a visitare gli immobili per pura curiosità.

– Ecco dopo numerose visite, appuntamenti e incontri finalmente………..Abbiamo  trovato l’acquirente giusto ed ora…………………..  che facciamo ???

 

•  Dobbiamo  stipulare un compromesso ossia un contratto SCRITTO  con cui noi ed il  nostro acquirente ci  impegniamo reciprocamente a perfezionare la compravendita vera e propria di fronte al notaio fissando tutti gli elementi della vendita quali il prezzo, i tempi di consegna dell’immobile eventuali penali di ritardo etc.
• E’ arrivato finalmente il giorno del rogito  ossia della stipula dell’atto che  determina  il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente dietro pagamento del prezzo pattuito. Il ruolo del notaio in questa fase è fondamentale. Infatti il notaio agisce come un pubblico ufficiale che sancisce la regolarità della compravendita stessa e registra l’avvenuta operazione nei registri immobiliari a fini di pubblicità.
• E Dopo?

– Dopo la stipula del rogito e quindi, dopo che l’acquirente è diventato il nuovo proprietario dell’immobile, ci sono alcuni adempimenti che dobbiamo ancora  espletare. Ecco di che cosa si tratta:

• adempimenti fiscali. Il venditore deve pagare le tasse che riguardano i mesi in cui ha posseduto l’immobile e deve comunicare anche al Comune l’avvenuta vendita;
• comunicazione all’amministratore di condominio delle generalità del nuovo proprietario;
• disdetta delle utenze.

• 30 Aprile 2019 – Report Fiaip – presentato a Roma, prevede, a livello nazionale per il 2019 una crescita delle compravendite di immobili del 2% (contro il 6,6% del 2018).
• Secondo questo rapporto, i prezzi medi proseguiranno verso una sostanziale stabilizzazione, con un segno positivo nelle aree di pregio delle città più dinamiche come: Napoli, Milano, Firenze e Bologna., confermandosi nel complesso un andamento oscillante segnato dalla debolezza della dinamica dei prezzi delle abitazioni.
• L’offerta continuerà ad essere più forte della domanda, si registra un cambiamento di passo, ma che non evidenzia, una crescita consolidata.
• Il mercato si presenta, ad oggi, debole, nonostante il costante aumento delle transazioni immobiliari, con l’assenza di una crescita di valori, rispetto al resto d’Europa.
• Senza un continuo ricorso all’indebitamento, si sottolinea nell’analisi presentata, non sarà possibile per la maggior parte degli italiani colmare la differenza tra disponibilità patrimoniale e i valori di mercato. L’instabilità politica e le incertezze che ne derivano potrebbero portare effetti negativi sul mercato immobiliare nel 2019, non potendo beneficiare di politiche fiscali rivolte all’abbassamento della pressione fiscale nel medio-lungo periodo per famiglie e imprese, dando un nuovo impulso al mercato degli immobili.
• Per la locazione, è prevista una stabilizzazione dei canoni, tenuto conto di una buona dinamicità, in particolar modo nelle città d’arte, dove per gli immobili da mettere a reddito si fanno ottimi affari, grazie al mercato della ricettività alternativa e di quella alberghiera. Il rendimento potenziale lordo, a seconda della tipologia di immobili, si consolida tra il 4% e il 6%.

• Il Report Fiaip, si chiude, con importanti dati relativi al Bilancio 2018:
  • compravendite + 6,6% con una diminuzione dei prezzi su base annua del – 2,5%[1] per il residenziale e di una media del -4,7% per il non residenziale; leggera crescita (+ 0,5%) nella transazioni di negozi, mentre diminuiscono nel commerciale e nel terziario;
  • tempi di vendita ridotti nel range tra i 3 e i 6 mesi;
  • 70% delle compravendite realizzate con il ricorso al sistema creditizio;
  • bilocali e trilocali le unità immobiliare maggiormente compravendute;
  • diminuzione della percentuale degli immobili compravenduti nelle ultime classi energetiche(D – G) e rispettivo aumento nelle prime tre tipologie e per gli immobili oggetto di ristrutturazione.

[1] L’approfondimento degli agenti Fiaip in nove realtà urbane, evidenzia una crescita dei prezzi per le abitazioni a Bologna (+2,7%), Milano (+6.2%), Firenze (+2,3%) Napoli (+1,8%), Palermo (+1,9%).  Le diminuzioni si registrano a Roma (-1.5%), Torino (-1,1%), Cagliari (-1,5%), Genova (-1,7%).

Le famiglie possono tirare un sospiro di sollievo : grazie ad un inverno mite, con temperature sopra la media e ad un mercato delle materie prime a livello internazionale dove i prezzi si sono allineati al ribasso tra Asia ed Europa.   L’autorità garante per l’energia per i clienti sul mercato tutelato ha aggiornato le tariffe per il secondo trimestre dell’anno. Dopo i picchi raggiunti nel 2018,una diminuzione, che secondo l’Unione Nazionale Consumatori si tradurrà in un risparmio annuo per una famiglia tipo di 168 euro a partire dal 1° aprile.   La famiglia tipo ha consumi medi di energia elettrica di 2700 kWh all’anno e una potenza impiegata di 3 kW; per il gas i consumi sono di 1400 meri cubi annui. Nel 2019 si registrerà un significativo calo del costo per l’energia elettrica del -8,5% e del -9,9% per il gas naturale, rispetto al trimestre precedente (Dati Arera – Autorità per l’energia e l’ambiente).   L’energia elettrica è un prodotto complesso ed il suo prezzo finale varia in base a diversi parametri, se consideriamo la spesa per l’energia, ossia la quota che paghiamo per l’acquisto dell’elettricità, si può affermare che questa dipende dal prezzo del mercato all’ingrosso, cioè dal PUN, Prezzo Unico Nazionale. Il PUN è quindi, il prezzo di riferimento del mercato elettrico in valore.   I valori del PUN sono pubblicati regolarmente dal GME, Gestore dei Mercati Energetici. Questa è la società pubblica del mercato e garantisce che le operazioni avvengano secondo neutralità, trasparenza e concorrenza.   Analogamente all’energia anche il prezzo del gas metano nel mercato all’ingrosso è un indie del prezzo della materia prima gas che i fornitori possono proporre i clienti finali.   Il mercato del gas è articolato in diverse piattaforme, organizzate e gestite dal Gestore dei Mercati Energetici (GME). La maggior parte delle transazioni avvengono al Punto Virtuale di Scambio (PSV) grazie la quale gli operatori abilitati possono acquistare e vendere i quantitativi di gas naturale che poi vengono immessi nella rete nazionale.   Il calo delle tariffe di luce e gas è dovuto a diversi fattori legati alla contrazione dei prezzi delle materie prime nei mercati all’ingrosso dell’energia.  Nel dettaglio, la diminuzione del costo della spesa per la bolletta della luce è dovuto al fatto che il prezzo d’acquisto dell’elettricità è calato del 12,2% rispetto al precedente aggiornamento tariffario.   Questo è stato determinato dal ripiegamento delle quotazioni internazionali delle commodity¹ energetiche, stimolate anche dall’allineamento al ribasso dei prezzi tra il mercato asiatico e quello europeo. Per quanto riguarda il gas invece, la riduzione è dovuta al calo del costo della spesa per la materia prima (-10,5% sulla famiglia tipo). La causa è spiegata dalla nota diffusa dall’Arera ed è legata alle quotazioni stagionali attese nei mercati all’ingrosso nel prossimo trimestre.    La differenza tra la riduzione del costo dell’energia elettrica (12,2%) e del gas naturale (10,5%) e la riduzione percepita in bolletta dalle famiglie (8,5% per l’energia elettrica e 9,9% per il gas) è dovuto all’aumento dei cosiddetti oneri di sistema (ora al 3,72%): si tratta di costi che non hanno nulla a che fare con i consumi dei singoli, ma solo con il finanziamento di spese generali, come incentivi al fotovoltaico, gli sconti per le aziende ‘energivore’ o la riconversione delle centrali nucleari.   Secondo l’Associazione de consumatori, una vera e propria tassa occulta che rappresenta una quota tutt’altro che marginale della bolletta elettrica. Il Codacons parla di una riduzione non sufficiente rispetto agli enormi incrementi avuti nell’ultimo anno e sottolinea come solo nel corso del 2018 le tariffe della luce hanno registrato un incremento del 11,12% mentre il gas è aumentato del 16%. Un massacro per le tasche delle famiglie.   Il presidente dell’Autorità per l’Energia Stefano Besseghini, avverte:”Una riduzione nella bolletta è sempre un dato accolto con favore, ma occorre monitorare le cause e le dinamiche con la stessa attenzione che sarebbe stata riservata in caso contrario”. Il primo trimestre, continua “ci ha regalato un inverno non troppo rigido e condizione di acquisto del gas allineate tra Europa e Paesi asiatici che hanno contribuito ad un contenimento delle quotazioni all’ingrosso. L’ azione dell’Autorità in questo contesto si concentra sul monitoraggio del sistema per consentire il massimo trasferimento di beneficio possibile al cliente finale”.   Secondo le dichiarazioni del Ministro dello Sviluppo Economico Luigi Di Maio: “E’ un provvedimento che avrà effetti positivi sui cittadini, in particolare quelli più deboli, che potranno beneficiare nei prossimi mesi in un netto calo dell’importo delle bollette da pagare. Il Governo è impegnato, insieme alle autorità di settore, a mettere in campo tutte le misure e i controlli necessari a tutelare i consumatori, favorendo nel contempo una politica di riduzione dei costi di energia elettrica e del gas.”

1Prodotto primario o materia prima che costituisce un fondamentale oggetto di scambio internazionale (per es. il petrolio, il carbone, il caffè).

 

Benvenuto.

Da oggi puoi trovare tantissimi tra i più belli appartamenti di Napoli e visitarli comodamente da casa tua attraverso le nostre visite virtuali.

La legge n. 203/82 prevede il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto del fondo.
Il locatore che, alla scadenza del contratto di affitto in essere, intende concedere in affitto il fondo a terzi e non più al vecchio affittuario, deve comunicare con lettera raccomandata con avviso di ricevimento al conduttore le offerte ricevute, ciò almeno novanta giorni prima della scadenza del contratto.
Tale obbligo non ricorre quando il precedente conduttore ha comunicato che non intende rinnovare l’affitto ovvero nei casi di cessazione del rapporto di affitto per grave inadempienza o recesso del conduttore.
Il conduttore ha diritto di prelazione quando, entro quarantacinque giorni dal ricevimento della comunicazione, offre condizioni contrattuali uguali a quelle comunicategli dal locatore.
Per effetto dell’esercizio del diritto di prelazione, tra le parti originarie del rapporto, si instaura un nuovo rapporto di affitto alle medesime condizioni del contratto in precedenza concluso dal locatore con i terzi.

Con la prelazione si attribuisce, a determinati soggetti, una “preferenza” rispetto ad altri in particolari situazioni relativamente a determinati atti giuridicamente rilevanti.

La prelazione agraria si caratterizza nel diritto assegnato all’affittuario coltivatore diretto del fondo rustico ovvero al proprietario coltivatore diretto o Iap confinante, ad essere “preferito” al soggetto terzi acquirente nel caso di trasferimento a titolo oneroso del terreno medesimo.

Il venditore è tenuto a comunicare la proposta di vendita intercorsa con il terzo al coltivatore tramite lettera raccomandata, con allegato il contratto preliminare di compravendita che riporti il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni pattuite.
Il coltivatore diretto ha quindi la facoltà di esercitare il suo diritto di prelazione entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. In questo caso dovrà versare il prezzo indicato nel preliminare di vendita entro tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dal ricevimento della comunicazione di vendita (salvo diverso accordo fra le parti).

Ci sono però alcuni limiti: il coltivatore diretto insediato sul fondo può esercitare la prelazione solo se coltiva il fondo stesso almeno da un biennio (il periodo biennale va calcolato prendendo come riferimento la data di stipula del contratto preliminare di vendita del fondo dal proprietario al terzo).
Per esercitare la prelazione l’affittuario non deve aver venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria

La prelazione agraria è stata estesa al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con i fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti ad enfiteuti coltivatori diretti”. La legge prevede il diritto di prelazione in favore del confinante a condizione che questi sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto o IAP del fondo confinante. E’ essenziale è che la conduzione diretta si riferisca allo stesso terreno contiguo a quello venduto.