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Sia che si acquisti una casa sia che la si prenda in affitto, nel caso ci si rivolga ad una agenzia immobiliare è fondamentale sapere che vanno sostenute anche le spese per l‘intermediazione immobiliare da corrispondere appunto all’agenzia; tali spese possono essere detratte in sede di dichiarazione dei redditi, così come quelle notarili (se relative all’accensione di un contratto di mutuo per l’acquisto della casa).   Occorre però, innanzitutto, chiarire la differenza tra detrazione e deduzione che consiste nella modalità attraverso la quale i costi sostenuti dal contribuente vengono sottratti dall’ammontare di tasse da pagare.

Attraverso la deduzione fiscale i costi agiscono direttamente sul reddito imponibile del contribuente abbattendolo, mentre la detrazione agisce direttamente sull’imposta. Un esempio: ipotizziamo un reddito di 30mila euro sul quale applicare le deduzioni fiscali per un importo pari a 3mila euro: in questo caso il reddito imponibile ai fini del calcolo delle imposte non sarà di 30mila euro ma di 27mila euro; una volta determinate le imposte da pagare sulla scorta del reddito imponibile al netto delle deduzioni, sarà possibile applicare le detrazioni fiscali, ossia sottrarre dall’imposta da pagare i costi sostenuti per importi stabili e fissi predeterminati dal legislatore.

Per quanto concerne le spese sostenute per l’intermediazione immobiliare da parte dell’agenzia immobiliare queste possono essere sottratte dalle imposte che il contribuente è tenuto a pagare nella misura massima del 19% rispetto al totale delle spese ammissibili; poiché l’importo massimo che si può portare in detrazione come spesa ammissibile è di mille euro per ciascun anno, la detrazione sarà di un massimo di 190 euro.

Per la corretta determinazione della detraibilità degli oneri sostenuti per l’attività di intermediazione immobiliare bisogna tener presente che:

• la detrazione dall’imposta lorda dei costi sostenuti per i compensi corrisposti all’agenzia di intermediazione immobiliare riguarda l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale per un importo massimo di mille euro;
• la detrazione fiscale spetta anche per l’acquisto di diritti reali minori (quale ad esempio l’usufrutto) ma alla condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale;
• per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente che non necessariamente corrisponde all’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Naturalmente la detrazione può essere fruita solo nel caso in cui l’acquisto dell’immobile sia concluso o, nel caso in cui si sia fatto un contratto preliminare, solo a condizione che questo sia stato regolarmente registrato. È fondamentale inoltre che l’agente sia iscritto al registro degli agenti immobiliari, ragione in più per fidarsi solo ed esclusivamente di professionisti.

Al fine di ottenere la detrazione, è necessario che il contribuente in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi sia in possesso dei seguenti documenti:

• fattura emessa dall’agenzia immobiliare;
• copia dell’atto notarile, relativo alla compravendita dell’immobile nel quale sono indicati: l’ammontare della spesa sostenuta per l’attività di mediazione; le modalità di pagamento della stessa; il numero di partita Iva o del codice fiscale dell’agente immobiliare.

Se un immobile è cointestato, allora le spese di agenzia dovranno essere ripartite in percentuale proporzionalmente rispetto alle quote di proprietà, la cosiddetta suddivisione pro-quota.

Ecco cosa fare prima di iniziare i lavori di ristrutturazione.
1) Il progettista
La prima persona da contattare, quando si decide di ristrutturare, è un progettista: architetto, ingegnere, geometra. Non può essere altrimenti, perché per qualsiasi opera che non abbia bisogno di permessi è obbligatorio che ci sia un progetto firmato da un tecnico abilitato e iscritto a un Ordine o Collegio professionale.
2) Il rilievo
Come quasi sempre accade, gli schizzi iniziali sono abbozzati sulla planimetria catastale, proprio per testare i margini dì intervento e la fattibilità degli stessi. Successivamente, però, è necessario seguire un rilievo architettonico e fotografico dettagliato.
3) Il progetto
Solo dopo aver definito nel dettaglio la planimetria, quindi, entrerà nel vivo la fase di progettazione. Il professionista incaricato, infatti, inizierà a disegnare insieme a voi il progetto definitivo, cercando di far convivere esigenze e gusti del committente con i vincoli strutturali e degli impianti.
4) Il computo metrico
Una volta elaborati la base del progetto e il sovrapposto (l’elaborato tecnico di piante, prospetti e sezioni con evidenziate in giallo le porzioni di pareti e strutture da demolire ed in rosso le porzioni di pareti e strutture da costruire), il progettista può finalmente stilare il computo metrico.
5) Il preventivo della ditta
Giunti a questo punto, si possono iniziare a richiedere i preventivi. Le imprese dei lavori aggiungeranno il prezzo unitario alle voci del computo metrico, specificando eventualmente anche i materiali della fornitura. Se invece voleste scegliere voi stessi pavimenti, rivestimenti, sanitari, basta chiedere al progettista di omettere nel computo metrico la fornitura di queste voci.
6) Il Coordinatore della sicurezza
Se per eseguire i lavori avete scelto più di una ditta, per legge, bisogna nominare il coordinatore della sicurezza sui cantieri tra i tecnici abilitati a questa mansione.
A questa figura spetta la redazione del Piano della Sicurezza sui Cantieri (PSC), elaborare il cronoprogramma con il diagramma di gestione delle interferenze tra lavori e inviare la Notifica Preliminare alla Asl territorialmente competente. Tuttavia, in alcuni casi, potrebbe essere obbligatorio nominare un coordinatore anche con una sola ditta incaricata.
7) Il Direttore dei lavori
Altra nomina necessaria è quella del Direttore dei Lavori (DL), che vigila, eseguendo sopralluoghi periodici a sua discrezione, sull’operato della ditta. Solitamente questo ruolo è affidato al progettista, ma può essere incaricato anche il coordinatore o un professionista esterno, purché non collegato alla ditta esecutrice.
8) La pratica edilizia
Una volta redatto il progetto, e individuate le figure necessarie, il progettista può completare la documentazione e i moduli necessari per la presentazione della pratica in Comune e, nel caso di SCIA o di CILA, contestualmente indicare anche la data di inizio lavori. Se l’abitazione si trova in zona vincolata, ad esempio in area parco o in area con vincolo idrogeologico, occorreranno anche le relative autorizzazioni prima di iniziare i lavori.

 

 

Quando si acquista un immobile, tra i costi da tenere in considerazione vi sono le imposte: quella di registro per il rogito, quella ipotecaria e catastale ed eventuale Iva le quali, grazie alle agevolazioni prima casa sono notevolmente ridotte, come di seguito evidenziato:

Se si acquista la prima casa da un privato o da un’impresa in esenzione Iva:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
• imposta ipotecaria 50 euro
• imposta catastale 50 euro

Se si acquista la prima casa da un’impresa, con vendita soggetta a Iva:

• Iva ridotta al 4%
• imposta di registro 200 euro
• imposta ipotecaria 200 euro
• imposta catastale 200 euro

Affinché si possa beneficiare delle agevolazioni, l’immobile deve essere una prima casa e non unica casa o abitazione principale.

È possibile, infatti, avere già (o aver avuto) degli immobili di proprietà in altri Comuni e acquistare una casa in un Comune in cui si trasferisce per la prima volta la residenza, a condizione che:

1. Non si possiedano nello stesso Comune, altri immobili idonei ad essere adibiti ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
2. Non si abbiano diritti di uso, usufrutto, abitazione su altri immobili nel medesimo Comune
3. Non si sia già titolari, interamente o per quote, di un altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale siano già state utilizzate le agevolazioni prima casa.

La prima casa, a sua volta, per poter rientrare nelle agevolazioni fiscali, deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:

• A/2     (abitazioni di tipo civile)
• A/3     (abitazioni di tipo economico)
• A/4     (abitazioni di tipo popolare)
• A/5     (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6     (abitazioni di tipo rurale)
• A/7     (abitazioni in villini)
• A/11   (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, infatti, per l’acquisto di un’abitazione di lusso appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile),  A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

La legge richiede che l’abitazione da acquistare con le agevolazioni prima casa si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza; se l’acquirente risiede in altro Comune, deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile, entro e non oltre 18 mesi dall’acquisto (pena il decadere dell’agevolazione fiscale ed il conseguente versamento delle maggiori imposte non pagate, oltre alle sanzioni irrogate dal Fisco).

Inoltre, la dichiarazione relativa al cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto ed il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

In alternativa al requisito della residenza, la legge prevede comunque l’applicazione dei benefici prima casa se questa si trova:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
• nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero,  la cui condizione può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’Aire o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Bisogna tener presente inoltre che se l’immobile precedente viene venduto prima di cinque anni dall’acquisto, si decade definitivamente dalle agevolazioni fiscali a meno che non si riacquisti entro un anno una nuova abitazione, anche a titolo gratuito (per esempio per successione ereditaria).

 

In caso di:

• mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge rese in sede di registrazione dell’atto;
• mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto (fatta eccezione per il personale Forze armate e delle Forze di polizia in quanto per tali soggetti, in virtù dei periodici cambiamenti della sede di lavoro, non è richiesta la condizione della residenza nel comune ove sorge l’unità abitativa);
• se l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale,

si incorre nella decadenza delle agevolazioni “prima casa”.

 

In caso di nuova costruzione o di interventi sull’immobile già esistente che comportino una variazione della consistenza o del classamento (per esempio nuova divisione dell’unità immobiliare o di fusione tra due appartamenti o di cambio di destinazione d’uso), è obbligatorio l’accatastamento dell’immobile o comunque l’aggiornamento dei dati catastali. L’omesso accatastamento oppure il mancato aggiornamento dei dati catastali, comporta l’applicazione di sanzioni amministrative da parte dell’Agenzia delle Entrate. L’accatastamento consiste nel censimento di un immobile, necessario ai fini fiscali (per esempio per il calcolo dell’Imu), grazie al quale a ciascun immobile viene assegnata una specifica categoria.                             La categoria catastale dipende dalla destinazione propria risultante dalle caratteristiche tecnico-fisiche dell’immobile rinvenibili nelle cosiddette “Unità tipo” di riferimento. Queste ultime definiscono, su base locale, l’unità immobiliare di comparazione per le attività catastali di classamento, cioè per l’attribuzione della corretta categoria e classe catastale agli immobili censiti in catasto.

 

 

La dichiarazione Docfa (documenti catasto fabbricati), che contiene i dati descrittivi e tecnici dell’immobile, deve essere presentata per :

• le unità immobiliari urbane di nuova costruzione (accatastamento);
• le variazioni dello stato, consistenza e destinazione delle unità immobiliari urbane censite (frazionamento o fusione immobili, ampliamento, riduzione, cambio di destinazione d’uso, cambio distribuzione spazi interni unità immobiliare ecc.);
• le unità afferenti edificate su area urbana, in sopraelevazione o su aree di corte;
• o beni immobili non produttivi di reddito urbano, ivi compresi i beni comuni, e relative variazioni.

La dichiarazione, obbligatoria per gli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra…).                     Il termine di presentazione delle dichiarazioni al catasto è fissato in trenta giorni dal momento in cui i fabbricati sono divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati o comunque decorrenti dalla data di ultimazione della variazione nello stato per le unità immobiliari già censite. In caso di tardiva presentazione, si applicano le sanzioni pecuniarie secondo le normative vigenti.                                                 L’Agenzia effettua i controlli sulla dichiarazione presentata ai fini della registrazione in banca dati del documento di aggiornamento e attiva successivamente eventuali controlli di merito. Se questi ultimi conducono a rettifiche d’ufficio le stesse sono iscritte in banca dati e poi notificate ai soggetti intestatari.                   Contro gli accertamenti è possibile presentare ricorso alla Commissione tributaria Provinciale competente per territorio, entro 60 giorni dalla notifica.

Questi i principali motivi per i quali non conviene acquistare da privato:
1) ogni proprietario è convinto che il proprio immobile sia perfetto quindi spesso la valutazione fatta dal venditore è fuori mercato;
2) nel mercato degli affitti può succedere che vengano pubblicizzati immobili che non esistono e si può correre il rischio di venire raggirati;
3) le case che vengono messe in vendita dai privati sono solo una piccola percentuale degli immobili presenti sul mercato;
4) spesso il venditore non è a conoscenza delle procedure di compravendita e non effettua i dovuti controlli sull’immobile.

Durante una compravendita immobiliare anche l’acquirente ha degli obblighi.
L’acquirente ha l’obbligo di verificare e confermare lo stato di fatto dell’immobile verificando la conformità alla planimetria catastale.
Inoltre deve confermare se usufruisce di agevolazioni fiscali per la prima casa e di eventuali crediti di imposta. In questo caso dovrà fornire al notaio l’atto di acquisto e di vendita della casa; confermare se si è avvalso di un mediatore e in questo caso dovrà comunicare al notaio il nominativo del mediatore.
All’atto di vendita l’acquirente dovrà fornire il certificato di stato libero o il documento dell’atto di matrimonio, un’eventuale certificazione originale notarile riguardante la vendita del suo vecchio immobile e infine una copia dei bonifici o mezzi di pagamento per caparra, prezzo dell’immobile e provvigione del mediatore.

Gli agricoltori che presentano la domanda Pac, e quindi hanno diritto a un pagamento, sono tenuti ad applicare le pratiche agricole per il clima e l’ambiente (greening).
Le tre misure del greening sono tre : diversificazione delle colture, mantenimento del prato permanente e costituzione di aree di interesse ecologico.
L’agricoltore che non fa domanda della Pac non è obbligato a rispettare il greening e a subire i controlli amministrativi. Attenzione dopo due anni consecutivi di mancato utilizzo i titoli PAC vengono ritirati.

La condizionalità invece si applica solo ai beneficiari che presentano domanda di pagamenti diretti, domanda di sostegno a superficie per il vino e istanze per le misure a superficie del Psr.