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Prezzo della vendita al notaio: cosa cambia?

Il 29 agosto scorso è entrata in vigore la legge sulla concorrenza e sul mercato . Tra le tante novità introdotte vi è quella concernente la possibilità per il venditore e l’acquirente di consegnare in deposito al notaio il prezzo della compravendita.  Tale previsione sicuramente rende più certi gli acquisti e più “al sicuro” le somme (detenute appunto dal notaio). Ma un interrogativo sorge spontaneo: la previsione in commento vale solo per le compravendite future o anche per quelle stipulate in passato? Il prezzo della vendita affidato al notaio vale anche per gli accordi precedenti o solo per quelli futuri? A tanto cercheremo di rispondere con il presente articolo. Prima, però, facciamo il punto della situazione.

La recente legge prevede che il notaio – d’ora in poi – avrà l’obbligo di possedere un conto corrente “dedicato” ai propri clienti, sul quale cioè far confluire il denaro ricevuto dagli stessi. Non tutto il denaro che il notaio riceve dai propri clienti dovrà confluire nel conto corrente dedicato. Per intenderci, la parcella del professionista non confluirà nel predetto conto.

Vi dovranno essere depositate:

le somme consegnate al notaio con finalità di pagamento dei tributi;

le somme che il notaio è incaricato di custodire e di tenere in deposito.

 

A tale ultimo proposito è bene precisare che, in tema di compravendita,  se ne sia richiesto da almeno una delle parti (acquirente o venditore), il notaio dovrà (e non può rifiutarsi di farlo) tenere in deposito il prezzo che l’acquirente dovrà corrispondere al venditore fino a quando la compravendita non si sia perfezionata e il relativo acquisto sia diventato certo e definitivo. Con tale previsione il ruolo di garanzia del notaio negli atti di compravendita viene notevolmente rafforzato. Si tratta di una riforma che garantisce la correttezza delle procedure e aumenta l’attendibilità del processo di compravendita. Un interrogativo, però, sorge spontaneo: la previsione in commento vale solo per le compravendite future oppure potrà applicarsi anche ai contratti preliminari di vendita stipulati prima del 29 agosto scorso (data in cui, come detto, è entrata in vigore la legge sulla concorrenza)? Il prezzo della vendita affidato al notaio vale anche per gli accordi precedenti? Il prezzo della vendita affidato al notaio vale anche per gli accordi precedenti?

Tale interrogativo non ha solo rilevanza teorica, ma avrà evidenti ripercussioni nella realtà. Ed infatti, sicuramente sorgeranno dei conflitti tra gli acquirenti che chiederanno il deposito del prezzo al notaio e i venditori che sosterranno l’inapplicabilità retroattiva delle nuove norme alle contrattazioni nate prima della legge. Chi avrà ragione?

Trattandosi di una norma posta a tutela della parte acquirente, sarà questa che avrà interesse a chiedere che il prezzo sia consegnato in deposito al notaio anziché essere versato immediatamente al venditore. Il deposito del prezzo, infatti, è destinato a tutelare l’acquirente contro la possibilità che, prima della trascrizione dell’atto di compravendita, sia trascritto contro il venditore un altro atto dispositivo dell’immobile, oppure sia trascritta o iscritta un’altra formalità pregiudizievole, come per esempio un’ipoteca o un pignoramento. Le norme sul deposito del prezzo, dunque, consentono all’acquirente di tutelarsi contro questa possibilità, ma rimettono a lui la scelta se avvalersene o meno. La decisione se richiedere o meno che il prezzo sia depositato al notaio spetta dunque alla parte acquirente (essendo poco probabile che tale richiesta provenga dal venditore). Ma tale richiesta potrà essere effettuata anche per gli accordi precedenti all’entrata in vigore della legge sulla concorrenza?

Al riguardo, tutti sanno che la legge non si applica se non per il futuro. Ed infatti le disposizioni sulla legge in generale , stabiliscono che la legge non dispone che per l’avvenire: essa non ha effetto retroattivo. Se ciò è vero, però, è anche vero che quando una legge impatta su un rapporto che dura nel tempo, inevitabilmente si applicherà anche a esso (se Tizio e Caia si sposano in assenza di una legge sul divorzio, che poi entra in vigore, potranno certamente poter divorziare anch’essi). Si ritiene dunque che le norme su deposito del prezzo di vendita ben potrebbero esser fatte valere anche per i contratti preliminari di vendita stipulati prima del 29 agosto scorso.

Anche per il 2018 vengono confermati gli sconti per i pannelli solari con la possibilità di recuperare il 65% delle spese sostenute per la posa di pannelli solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria per usi domestici, industriali, commerciali, ricreativi e socio-assistenziali sino a un importo massimo di detrazione di € 60.000.
Per poter accedere alla detrazione fiscale è necessario che si verifichino alcune condizioni:
– i pannelli solari devono essere garantiti per almeno 5 anni, mentre gli accessori e i componenti elettrici ed elettronici devono avere una garanzia di almeno due anni;
– i pannelli solari devono essere conformi alle previste norme Uni con certificazione di un organismo di un paese dell’Unione europea o della Svizzera;
– l’installazione degli impianti deve essere eseguita in conformità ai manuali di installazione dei principali componenti.
I documenti che devono essere esibiti per ottenere la detrazione del 65% sono molti, dall’asseverazione di un tecnico abilitato alla presentazione all’Enea, entro 90 giorni dall’ultimazione dei lavori, di una scheda informativa sull’intervento realizzato; inoltre i pannelli devono possedere la certificazione solar keymar.
In alternativa alla detrazione del 65%, ma solo se si interviene su edifici residenziali, per i pannelli solari è possibile utilizzare la detrazione per lavori edilizi del 50% (risparmio energetico). In tal caso è sufficiente pagare le fatture con bonifico bancario o postale.

Nel caso in cui all’inquilino cui è stato affittato un appartamento venga concessa una riduzione del canone mensile sarebbe necessario provvedere ad una comunicazione per variazione del contratto all’Agenzia delle Entrate?

Per rispondere in modo completo al quesito posto occorre, in primo luogo, sottolineare come, stando all’orientamento giurisprudenziale prevalente, la modifica (in aumento o in diminuzione) del canone di locazione non configura un nuovo contratto ma semplicemente la rettifica di un elemento, peraltro qualificato come accessorio e non essenziale dell’obbligazione. Di conseguenza, non si concretizza la necessità di stipulare un nuovo atto di locazione, con nuova data di decorrenza e nuove scadenze. Ciò vuol dire che il contratto originario non perde la sua validità e, di conseguenza, se la durata del contratto è di 4 anni + 4 anni di rinnovo automatico, tale termine non ricomincia a decorrere da capo solo perchè le parti hanno modificato il canone di locazione. Poichè però il contratto di locazione deve sempre essere redatto in forma scritta, anche tutti i successivi accordi di modifica o integrativi della pattuizione originaria devono essere redatti per iscritto e firmati dalle parti. L’accordo volto a modificare il canone potrà essere redatto senza formule particolari, purchè richiami gli estremi del contratto di locazione cui si riferisce (soggetti, immobile, data di redazione e di registrazione).

Per quanto riguarda la necessità di procedere a comunicare l’accordo modificativo del contratto all’Agenzia delle Entrate, la questione è stata trattata dall’Agenzia stessa con una Risoluzione del 2010. Nel citato documento di prassi l’Agenzia ha provveduto a chiarire che, nel caso in cui le parti del contratto di locazione pattuiscano la riduzione del canone inizialmente previsto, tale accordo non  consistendo in un evento che comporti “ulteriore liquidazione dell’imposta”, non deve essere obbligatoriamente comunicato all’Agenzia delle Entrate (a meno che non sia stipulato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata).

Il perfezionamento dell’accordo di riduzione del canone, però, determina di fatto la diminuzione della base imponibile ai fini delle imposte dirette e conseguentemente la corresponsione di una minore imposta: sorge quindi l’opportunità operativa di registrare l’atto di modifica contrattuale, con l’apposizione della data certa di fronte ai terzi. Su tale fattispecie è intervenuto il legislatore che ha esentato dall’assoggettamento a imposta di registro e ad imposta di bollo le registrazioni degli accordi con i quali locatore e locatario dispongono la riduzione dei canoni di un contratto di locazione immobiliare in essere.

 

Se una parte non rispetta il contratto, l’altra può trattenere la caparra o esigere il doppio della stessa. Vediamo come funziona questo meccanismo

Può capitare che, dopo la stipula di un contratto, una delle parti non rispetti i propri obblighi e si riveli, dunque, inadempiente. Per fortuna, il nostro ordinamento fornisce una serie di rimedi nei confronti di chi, invece, tenga “fede” agli impegni assunti. Tra questi, particolarmente efficace è il meccanismo della caparra. Cerchiamo, dunque, di comprendere cos’è la caparra, come funziona il meccanismo della caparra e perché essa è correlata al c.d. recesso anticipato.

Cos’è la caparra?

La caparra consiste in una somma di denaro (o in una quantità di cose fungibili) che una parte consegna all’altra. La caparra ha anzitutto funzione confirmatoria. Ed infatti, per quanto la firma di un contratto possa ritenersi una garanzia (atteso che «scripta manent»), non c’è dubbio che la consegna di  qualcosa di “concreto”, dia comunque più certezze e conferme (da qui il nome di caparra confirmatoria [1]). La caparra confirmatoria consiste, dunque, nella materiale dazione di una somma di denaro o di altre cose fungibili, in considerazione di un possibile inadempimento o, meglio, di una mancata esecuzione del contratto che le parti intendono stipulare. In termini semplici, ciò che si dà a titolo di caparra rappresenta una sorta di “conferma” dell’accordo o del contratto. Se poi, il contratto viene adempiuto, la caparra sarà calcolata come un anticipo della prestazione, e cioè come un principio di pagamento. Ma qual è la funzione della caparra nel caso in cui una delle parti non dovesse adempiere ai propri obblighi?

Caparra: a cosa serve?

Per comprendere qual è la funzione della caparra in caso di inadempimento facciamo un esempio. Poniamo che Tizio e Caio abbiano stipulato un contratto preliminare di compravendita e che Caio, dunque, abbia promesso di comprare da Tizio un immobile, consegnandogli – a conferma dell’accordo – una caparra.

 

Successivamente, però, uno dei due non rispetta gli accordi presi. Cosa succede? Analizziamo entrambe le ipotesi :

• Se ad essere inadempiente è la parte che ha consegnato la caparra, allora l’altra parte potrà decidere di recedere dal contratto e avrà inoltre il diritto di trattenere la caparra.
• Se invece a risultare inadempiente è colui che aveva ricevuto la caparra, allora l’altra parte potrà parimenti recedere dal contratto e avrà, inoltre, il diritto di esigere il doppio della caparra.

Ricapitolando, dunque, in caso di inadempimento del contratto, alla parte non inadempiente è riconosciuta a seconda delle due ipotesi esaminate – la possibilità di trattenere la caparra o di esigere il doppio di quella prestata. Il meccanismo descritto, però, non rappresenta l’unica soluzione offerta alla “parte diligente” nei confronti dell’altra. La parte adempiente, infatti, potrà decidere anche di percorrere altre strade.

Qualora una delle parti non abbia rispettato gli impegni presi con il contratto, l’altra parte – ove lo preferisca – può anche scegliere di non recedere dal contratto, chiedendo:

• l’esecuzione o la risoluzione del contratto;
• il diritto al risarcimento del danno.

 

Prorogata per il periodo 2018/2019 la cedolare secca al 10%  per gli affitti a canone concordato.
La cedolare secca al 10% si applica ai contratti di locazione stipulati a canone concordato che riguardino unità immobiliari, ad uso abitativo, ubicate nei comuni con carenze di disponibilità e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Questo tipo di contratto è caratterizzato da un canone stabilito in base a determinati parametri che non può superare un tetto massimo indicato dagli accordi territoriali tra le principali organizzazioni di proprietari e inquilini.
Può essere utilizzato sia per i contratti ad uso abitativo sia per i contratti ad uso transitorio.
La durata del contratto di locazione a canone concordato può essere di 3 anni + 2 di rinnovo per le abitazioni; di 1 mese fino a 18 mesi per i contratti transitori.

Bonus ristrutturazioni
Prorogato fino al 31 dicembre 2018 il bonus fiscale del 50% per gli interventi di ristrutturazione sia sulle abitazioni che sulle parti comuni degli edifici condominiali.
Il massimo della spesa detraibile è di € 96.000 da suddividere in 10 quote annuali di pari importo.

Detrazioni ecobonus
La detrazione per gli interventi di risparmio energetico degli edifici vengono prorogati ma cambiano le percentuali di sconto.
Scende al 50% il bonus per l’acquisto e installazione di infissi, installazioni caldaie a biomassa e caldaie a condensazione di classe A, schermature solari.
La detrazione rimane al 65% se viene installata la caldaia a condensazione di efficienza pari alla classe A e tutti i caloriferi vengono contestualmente dotati di valvole di termoregolazione.

Bonus mobili
Prorogato il bonus del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici collegato ai lavori di ristrutturazione per un massimo di € 10.000.

Bonus verde
Introdotto un bonus del 36% per gli interventi di sistemazione a verde delle aree scoperte private fino a un massimo di spesa di € 5.000 per unità immobiliare.

Sismabonus
Prorogato il bonus per la messa in sicurezza antisismica delle parti comuni degli edifici condominiali, degli edifici residenziali e produttivi.
Il bonus vale sia per le prime che per le seconde case.
Si va da una riduzione del 50% per arrivare fino all’85% per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali che riqualificano energeticamente e che riducono il rischio sismico.