Blog

Nel caso in cui all’inquilino cui è stato affittato un appartamento venga concessa una riduzione del canone mensile sarebbe necessario provvedere ad una comunicazione per variazione del contratto all’Agenzia delle Entrate?

Per rispondere in modo completo al quesito posto occorre, in primo luogo, sottolineare come, stando all’orientamento giurisprudenziale prevalente, la modifica (in aumento o in diminuzione) del canone di locazione non configura un nuovo contratto ma semplicemente la rettifica di un elemento, peraltro qualificato come accessorio e non essenziale dell’obbligazione. Di conseguenza, non si concretizza la necessità di stipulare un nuovo atto di locazione, con nuova data di decorrenza e nuove scadenze. Ciò vuol dire che il contratto originario non perde la sua validità e, di conseguenza, se la durata del contratto è di 4 anni + 4 anni di rinnovo automatico, tale termine non ricomincia a decorrere da capo solo perchè le parti hanno modificato il canone di locazione. Poichè però il contratto di locazione deve sempre essere redatto in forma scritta, anche tutti i successivi accordi di modifica o integrativi della pattuizione originaria devono essere redatti per iscritto e firmati dalle parti. L’accordo volto a modificare il canone potrà essere redatto senza formule particolari, purchè richiami gli estremi del contratto di locazione cui si riferisce (soggetti, immobile, data di redazione e di registrazione).

Per quanto riguarda la necessità di procedere a comunicare l’accordo modificativo del contratto all’Agenzia delle Entrate, la questione è stata trattata dall’Agenzia stessa con una Risoluzione del 2010. Nel citato documento di prassi l’Agenzia ha provveduto a chiarire che, nel caso in cui le parti del contratto di locazione pattuiscano la riduzione del canone inizialmente previsto, tale accordo non  consistendo in un evento che comporti “ulteriore liquidazione dell’imposta”, non deve essere obbligatoriamente comunicato all’Agenzia delle Entrate (a meno che non sia stipulato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata).

Il perfezionamento dell’accordo di riduzione del canone, però, determina di fatto la diminuzione della base imponibile ai fini delle imposte dirette e conseguentemente la corresponsione di una minore imposta: sorge quindi l’opportunità operativa di registrare l’atto di modifica contrattuale, con l’apposizione della data certa di fronte ai terzi. Su tale fattispecie è intervenuto il legislatore che ha esentato dall’assoggettamento a imposta di registro e ad imposta di bollo le registrazioni degli accordi con i quali locatore e locatario dispongono la riduzione dei canoni di un contratto di locazione immobiliare in essere.

CONDIVIDI

Se una parte non rispetta il contratto, l’altra può trattenere la caparra o esigere il doppio della stessa. Vediamo come funziona questo meccanismo

Può capitare che, dopo la stipula di un contratto, una delle parti non rispetti i propri obblighi e si riveli, dunque, inadempiente. Per fortuna, il nostro ordinamento fornisce una serie di rimedi nei confronti di chi, invece, tenga “fede” agli impegni assunti. Tra questi, particolarmente efficace è il meccanismo della caparra. Cerchiamo, dunque, di comprendere cos’è la caparra, come funziona il meccanismo della caparra e perché essa è correlata al c.d. recesso anticipato.

Cos’è la caparra?

La caparra consiste in una somma di denaro (o in una quantità di cose fungibili) che una parte consegna all’altra. La caparra ha anzitutto funzione confirmatoria. Ed infatti, per quanto la firma di un contratto possa ritenersi una garanzia (atteso che «scripta manent»), non c’è dubbio che la consegna di  qualcosa di “concreto”, dia comunque più certezze e conferme (da qui il nome di caparra confirmatoria [1]). La caparra confirmatoria consiste, dunque, nella materiale dazione di una somma di denaro o di altre cose fungibili, in considerazione di un possibile inadempimento o, meglio, di una mancata esecuzione del contratto che le parti intendono stipulare. In termini semplici, ciò che si dà a titolo di caparra rappresenta una sorta di “conferma” dell’accordo o del contratto. Se poi, il contratto viene adempiuto, la caparra sarà calcolata come un anticipo della prestazione, e cioè come un principio di pagamento. Ma qual è la funzione della caparra nel caso in cui una delle parti non dovesse adempiere ai propri obblighi?

Caparra: a cosa serve?

Per comprendere qual è la funzione della caparra in caso di inadempimento facciamo un esempio. Poniamo che Tizio e Caio abbiano stipulato un contratto preliminare di compravendita e che Caio, dunque, abbia promesso di comprare da Tizio un immobile, consegnandogli – a conferma dell’accordo – una caparra.

Successivamente, però, uno dei due non rispetta gli accordi presi. Cosa succede? Analizziamo entrambe le ipotesi :

• Se ad essere inadempiente è la parte che ha consegnato la caparra, allora l’altra parte potrà decidere di recedere dal contratto e avrà inoltre il diritto di trattenere la caparra.
• Se invece a risultare inadempiente è colui che aveva ricevuto la caparra, allora l’altra parte potrà parimenti recedere dal contratto e avrà, inoltre, il diritto di esigere il doppio della caparra.

Ricapitolando, dunque, in caso di inadempimento del contratto, alla parte non inadempiente è riconosciuta a seconda delle due ipotesi esaminate – la possibilità di trattenere la caparra o di esigere il doppio di quella prestata. Il meccanismo descritto, però, non rappresenta l’unica soluzione offerta alla “parte diligente” nei confronti dell’altra. La parte adempiente, infatti, potrà decidere anche di percorrere altre strade.

Qualora una delle parti non abbia rispettato gli impegni presi con il contratto, l’altra parte – ove lo preferisca – può anche scegliere di non recedere dal contratto, chiedendo:

• l’esecuzione o la risoluzione del contratto;
• il diritto al risarcimento del danno.

CONDIVIDI

Prorogata per il periodo 2018/2019 la cedolare secca al 10%  per gli affitti a canone concordato.
La cedolare secca al 10% si applica ai contratti di locazione stipulati a canone concordato che riguardino unità immobiliari, ad uso abitativo, ubicate nei comuni con carenze di disponibilità e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Questo tipo di contratto è caratterizzato da un canone stabilito in base a determinati parametri che non può superare un tetto massimo indicato dagli accordi territoriali tra le principali organizzazioni di proprietari e inquilini.
Può essere utilizzato sia per i contratti ad uso abitativo sia per i contratti ad uso transitorio.
La durata del contratto di locazione a canone concordato può essere di 3 anni + 2 di rinnovo per le abitazioni; di 1 mese fino a 18 mesi per i contratti transitori.

CONDIVIDI

Bonus ristrutturazioni
Prorogato fino al 31 dicembre 2018 il bonus fiscale del 50% per gli interventi di ristrutturazione sia sulle abitazioni che sulle parti comuni degli edifici condominiali.
Il massimo della spesa detraibile è di € 96.000 da suddividere in 10 quote annuali di pari importo.

Detrazioni ecobonus
La detrazione per gli interventi di risparmio energetico degli edifici vengono prorogati ma cambiano le percentuali di sconto.
Scende al 50% il bonus per l’acquisto e installazione di infissi, installazioni caldaie a biomassa e caldaie a condensazione di classe A, schermature solari.
La detrazione rimane al 65% se viene installata la caldaia a condensazione di efficienza pari alla classe A e tutti i caloriferi vengono contestualmente dotati di valvole di termoregolazione.

Bonus mobili
Prorogato il bonus del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici collegato ai lavori di ristrutturazione per un massimo di € 10.000.

Bonus verde
Introdotto un bonus del 36% per gli interventi di sistemazione a verde delle aree scoperte private fino a un massimo di spesa di € 5.000 per unità immobiliare.

Sismabonus
Prorogato il bonus per la messa in sicurezza antisismica delle parti comuni degli edifici condominiali, degli edifici residenziali e produttivi.
Il bonus vale sia per le prime che per le seconde case.
Si va da una riduzione del 50% per arrivare fino all’85% per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali che riqualificano energeticamente e che riducono il rischio sismico.

CONDIVIDI

LA NECESSITA’ DELLA SVOLTA FISCALE PER LA RIPARTENZA DEL MATTONE

I segnali di ripresa intravisti nell’ambito delle compravendite immobiliari, sono ancora troppo labili sporadici e relativi soprattutto ai grandi centri urbani e in alcuni regioni particolari.
Tante regioni e soprattutto tante famiglie non riescono ancora a percepire l’economia come fosse in una situazione di ripresa.  Sono necessari interventi della politica significativi per trasformare i segnali di rilancio in una vera e propria ripresa anche per il settore immobiliare.
A trarre beneficio da ciò, sarebbero tanti comparti dell’economia italiana. Le tasse gravanti oggi sugli immobili, non contribuiscono alla ripresa del mercato immobiliare.
Serve maggiore incisività. E’ necessario ridurre e colmare i buchi della spesa pubblica con tagli mirati sulle spese improduttive, allo scopo di allentare l’imposizione su famiglie e imprese.

Ciò è fondamentale per ridare respiro a tutti i piccoli attori dell’economia italiana, vero pilastro della fioritura economica del nostro paese dal dopoguerra fino agli anni antecedenti la crisi appena vissuta.
Il recente inserimento nella manovra 2018 sono del bonus per giardini e terrazzi, e la sterilizzazione dell’aumento dell’IVA, sono elementi positivi per rilanciare il mercato. Un’idea interessante sarebbe introdurre il regime fiscale della cedolare secca anche per gli affitti commerciali, ma va accompagnata anche da incentivi per chi va poi a condurre l’attività.

La timida ripresa non è insomma sufficiente per abbassare la guardia, basti vedere ai livelli di crescita del nostro paese rispetto alla media europea. Ridurre carico fiscale e burocrazia imperante, sono i “MUST” su cui i nostri governanti dovrebbero intervenire per far tornare il mattone a brillare, così da poter generare indotti significativi anche nell’economia e nei segmenti che ne derivano.

CONDIVIDI