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Negozio in affitto: ecco quando spetta l’indennità per la perdita dell’avviamento a seguito della fine del contratto di locazione

L’avviamento commerciale – come noto – è la capacità dell’impresa di produrre profitto. Tale capacità dipende da numerosi fattori: uno tra questi è certamente la collocazione territoriale. Ed infatti, è ovvio che un negozio situato nel centro di una grande città avrà – almeno “sulla carta” – maggiori possibilità di produrre profitto, rispetto ad un’attività commerciale situata nelle periferie di un piccolo paesino. In considerazione di questa circostanza, il legislatore ha previsto una serie di tutele per l’imprenditore che conduca in locazione un immobile ad uso commerciale, nel caso in cui la locazione cessi per volontà del locatore ed il conduttore sia costretto a trasferire altrove l’attività. Cosa succederà in tali ipotesi? Cosa succede se il titolare di un negozio in affitto sia costretto a trasferire altrove la sua attività? Certamente, in tali ipotesi si verificherà una perdita dell’avviamento commerciale: il titolare del negozio avrà, dunque, diritto ad un “risarcimento”.

Più precisamente, se l’imprenditore – che aveva preso in affitto un negozio – è costretto a spostare la propria attività commerciale altrove a causa della cessazione del contratto di locazione, questi avrà diritto ad un’indennità (c.d. indennità per la perdita dell’avviamento). In particolare, la legge prevede che nel caso di locazione finita per volontà del locatore, questi deve versare al conduttore 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto a titolo di indennità.

 

Indennità per la perdita dell’avviamento: cos’è?

Cerchiamo di comprendere meglio la natura e le finalità della tutela indennitaria prevista dalla legge. L’”indennità per la perdita di avviamento” è dovuta per il solo fatto che il proprietario non intenda più proseguire la locazione e spetta al conduttore per il solo fatto che nell’immobile vi è stata per lungo tempo esercitata un’attività produttiva che sia diventata, così, un punto di riferimento per la clientela. Detta indennità, dunque, è finalizzata a predeterminare il danno che il conduttore subirà per il cambio di sede dell’attività a causa dello scioglimento del contratto di locazione. Allo stesso tempo, l’indennità ha l’obiettivo di sostenere l’imprenditore nella ricerca del nuovo locale in cui poter proseguire la sua attività.In sostanza, il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento presuppone:

• l’esistenza di un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo;
• la cessazione di tale contratto per disdetta del locatore e non per recesso od inadempimento del conduttore. Si tenga presente che, secondo un orientamento della Cassazione [2], anche la risoluzione consensuale del contratto di locazione escluderebbe il diritto del conduttore ad ottenere l’indennità per la perdita dell’avviamento.

 

Perdita dell’avviamento: vale per tutti i negozi?

Relativamente alla tipologia di negozi e attività commerciali cui è riconosciuto il diritto all’indennità bisogna compiere delle ulteriori precisazioni, atteso che la legge espressamente lo esclude per taluni immobili. In particolare, l’indennità non è dovuta nel caso in cui la cessazione del rapporto di locazione riguarda immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico o di carattere transitorio o, ancora, immobili situati all’interno di stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio, alberghi e villaggi turistici. In assenza di una esplicita previsione di legge, inoltre, sono sorti dei dubbi sul diritto all’indennità nel caso di negozio situato all’interno di un centro commerciale. In questa ipotesi, infatti, le incertezze derivano dalla difficoltà di stabilire se la clientela (e dunque l’avviamento) è il frutto dell’attività posta in essere dal conduttore del singolo negozio, oppure sia il risultato della collocazione dell’attività all’interno di una struttura più ampia (e cioè il centro commerciale).

 

Chi, entro il 31.12.2017, compra una casa per poi concederla in locazione avrà diritto ad una detrazione Irpef pari al 20%

Se hai intenzione di comprare una casa per poi darla in locazione è questo il momento giusto per farlo. Fino al 31 dicembre prossimo, infatti, chi acquista una casa e la vuole affittare godrà di un forte “sconto” sul prezzo di acquisto. Si tratta di un’importante agevolazione consistente, più nel dettaglio, in una riduzione Irpef pari al 20%.  Vediamo, dunque, in cosa consiste questo bonus del 20% per chi compra una casa da affittare, chi ha diritto a detta agevolazione ed a quali condizioni essa opera.

Bonus del 20% sulla casa da affittare: a chi spetta?

Tutti i cittadini, non esercenti attività commerciali, che acquistano una casa per poi concederla in locazione potranno contare sull’aiuto del fisco. Il bonus non opera solo per l’acquisto della casa da dare in locazione, ma anche per la costruzione della stessa, purché sia ultimata entro il 31.12.2017 e per la quale prima del 12.11.2014 sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio. Ed infatti, il periodo di operatività del bonus in parola è cominciato il 12.11.2014 e scadrà il 31.11.2017. Quindi, ci sono ancora pochi mesi per approfittare di detta agevolazione. Vediamo, dunque, in che consiste.

Bonus del 20% sulla casa da affittare: in che consiste?

Il bonus del 20% sulla casa da affittare consiste in una detrazione Irpef pari, appunto, al 20%. In buona sostanza, quindi, il 20% del prezzo pagato per l’acquisto o la costruzione della casa tornerà nelle tasche dell’acquirente. L’agevolazione consistente nella deduzione dal reddito complessivo Irpef  in misura pari al 20%, infatti, opererà:

sul prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita;

oppure sull’ammontare complessivo degli interessi passivi del mutuo contratto per comprare la casa;

o, nel caso di costruzione, sull’ammontare delle spese di costruzione attestate dall’impresa che ha eseguito i lavori fino ad un limite massimo pari a 300mila euro.

Attenzione: detto limite massimo vale anche nel caso in cui si proceda all’acquisto di più case. Quindi, se ad esempio Tizio compra tre appartamenti con l’intenzione di concederli in locazione non potrà beneficiare di un’agevolazione pari a 300mila euro su ognuno di essi, al contrario usufruirà dei 300mila euro come limite complessivo dei tre acquisti.

Bonus del 20% sulla casa da affittare: a quali immobili si applica?

Non tutti gli immobili possono godere della deduzione. Ed infatti, deve trattarsi di immobili residenziali: di conseguenza il bonus non opera per l’acquisto di negozi o locali commerciali, né vale per gli immobili c.d. “di lusso”. L’immobile deve poi essere di nuova costruzione oppure deve essere rimasto invenduto dalla data di entrata in vigore della legge che ha disposto il bonus: quindi, come anticipato, dalla data del 12.11.2014

Volendo, dunque, schematizzare l’incentivo in commento opera, più nel dettaglio, per:

• l’acquisto di immobili a destinazione residenziale di nuova costruzione, invenduti al 12.11.2014, ceduti da imprese di costruzione e da cooperative edilizie;
• l’acquisto di immobili a destinazione residenziale oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo ceduti da imprese di ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie;
• la costruzione di immobili a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal cittadino prima dell’inizio dei lavori o sulle quali erano comunque già riconosciuti dei diritti edificatori e per le quali, prima del 12.11.2014, era stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio.

L’immobile inoltre deve soddisfare precisi requisiti di prestazioni energetiche: deve rientrare, per l’esattezza nelle prestazioni energetiche certificate in classe A o B. Infine la casa non deve essere ubicata nelle zone omogenee classificate E, ossia in parti di territorio destinate ad usi agricoli.

Bonus del 20% sulla casa da affittare: a quali condizioni opera?

Il bonus del 20% vale, come detto, per l’acquisto o la costruzione delle unità immobiliari che si intendono concedere in locazione. Se questo è il presupposto fondamentale, vi sono, tuttavia, ulteriori condizioni da rispettare per godere dell’agevolazione. Vediamole.

• La locazione deve avere inizio entro e non oltre sei mesi dall’acquisto della casa o dal termine dei lavori di costruzione.
• La locazione deve avere una durata di almeno otto anni e tale periodo deve essere continuativo.

Non devono esserci rapporti di parentela entro il primo grado tra il locatore e il locatario. Quindi, ad esempio, non è possibile comprare la casa per poi affittarla ad una figlia o al proprio genitore. Ciò in quanto si vuole evitare che goda dell’agevolazione chi compri una casa per poi stipulare un contratto di locazione “finto” o “di comodo”.

Il canone di locazione, inoltre, non può essere liberamente stabilito dalle parti, poiché non potrà  superare quello definito in ambito locale per gli alloggi di edilizia convenzionata. Dovrà trattarsi, per intenderci, di un canone molto “calmierato” e  variabile a seconda della zona territoriale di riferimento.

Bonus del 20% sulla casa da affittare: come opera?

La deduzione va ripartita in 8 quote annuali di pari importo, è riconosciuta a decorrere dall’anno in cui è stipulato il contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le medesime spese.L’agevolazione, inoltre, è legata alla durata del contratto di locazione. Cosa succede, però, se il contratto di locazione si interrompe? Ebbene, se le interruzioni del periodo di locazione non sono dovute a motivi imputabili al locatore, e purché ogni interruzione sia inferiore ad un anno, non si decadrà dal diritto di usufruire del bonus.

 

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Ecco alcuni semplici passi per migliorare l’efficienza energetica di una casa:

1. Evitare i ponti termici. I ponti termici sono quelle parti strutturali della casa che risultano più fredde della casa. Quando avviene la saturazione del vapore in una stanza si crea una zona di condensa in corrispondenza delle parti più fredde. E’ necessario quindi isolare queste parti, meglio dall’esterno, per evitare condensazioni.
2. Sostituire le finestre con modelli performanti e per evitare fenomeni di condensa o muffa effettuare ricambi d’aria completi. E’ necessario ricreare una ventilazione all’interno dell’abitazione.
3. Isolare il tetto poiché il caldo tende ad andare verso l’alto. Il tetto va isolato con cognizione evitando perdite di calore in inverno.
4. Riscaldare con il metodo più efficace. Maggiore sarà l’isolamento dell’involucro esterno e minore sarà il fabbisogno necessario al riscaldamento e al raffrescamento. Negli impianti tradizionali di tipo “autonomo” sarebbe già sufficiente cambiare la vecchia caldaia con una più performante.
5. Isolamento delle pareti esterne. Qualsiasi sia la scelta del pacchetto d’isolamento il cappotto va sempre applicato all’esterno dell’involucro da isolare. Le tipologie dei cappotti sono tante. La scelta va fatta in funzione dell’orientamento, latitudine e esposizione ai venti. L’isolamento dovrà essere realizzato anche per le superfici piane ovvero gli intradossi dei solai.
6. Le tende oscuranti e frangisole sono anch’esse importanti sistemi di protezione dall’irraggiamento solare.
7. Le serre solari ovvero i famosi giardini d’inverno e verande. La funzione di tali strutture dovrebbe essere quella di apportare calore in inverno e fresco nel periodo estivo agli ambienti adiacenti però spesso i vantaggi sono minimi rispetto al costo sostenuto per la loro realizzazione.