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I dati dimostrano che la tassazione ridotta per chi acquista un immobile come “prima casa” è ancora l’agevolazione più usata.
L’acquisto come prima casa permette di pagare imposte ridotte:
– se si compera da privato l’imposta di registro è al 2% sul valore catastale;
– se si compera da impresa con vendita soggetta ad IVA si paga il 4%.
Non decollano ancora le formule alternative all’acquisto della piena proprietà: il leasing abitativo e rent to buy (cioè l’affitto con diritto di riscatto).
Nel caso del leasing, i bonus sono interessanti, soprattutto per gli under 35 con un reddito inferiore a 55.000 euro annui. In questo caso vi è la possibilità di detrarre il 19% dei canoni fino a un massimo di 8.000 euro all’anno e anche del prezzo di riscatto fino a 20.000 euro. A frenarne il decollo c’è il fatto che le banche che propongono questa formula sono poche e inoltre i mutui in questo periodo hanno tassi vicini ai minimi storici.
Il fattore culturale invece penalizza il rent to buy.
Il rento to buy è un contratto “misto” con cui il soggetto affitta una casa imputando parte del canone al prezzo del futuro acquisto. Poi, dopo un massimo di 10 anni, può acquistare il bene.  In caso di morosità il contratto si risolve con il mancato pagamento di un numero minimo di canoni non inferiori ad un ventesimo del totale. L’incognita della morosità e la difficoltà nel calcolare le due componenti del canone mensile ne hanno sfavorito l’utilizzo.
Meglio sembra andare la possibilità di detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata al costruttore sulle nuove case in classe A e B (valida per chi acquista fino al 31 dicembre 2017). In questo caso la detrazione va divisa in 10 rate a partire dall’anno del rogito. Il bonus è interessante ma la convenienza dipende molto da quanto si spende rispetto all’acquisto di una casa in un’altra classe o da ristrutturare.

Mercato Immobiliare a Napoli

Napoli, con una popolazione di 962.003 abitanti, è il capoluogo della regione Campania.

Dal punto di vista immobiliare le zone più importanti, in termini di numero di annunci pubblicati, sono le seguenti: Vomero, Chiaia,  Fuorigrotta, Posillipo, Pendino / San Giuseppe, Bagnoli, Arenella, Soccavo.
In assoluto la zona più presente negli annunci immobiliari è Vomero con oltre 2.879 annunci immobiliari complessivi tra affitto e vendita attualmente presenti.

Come è ragionevole aspettarsi, si tratta di una città estremamente importante dal punto di vista immobiliare nel panorama provinciale e circa il 36% di tutti gli annunci immobiliari della provincia sono relativi alla città.

In totale sono presenti in città 33.802 annunci immobiliari, di cui 22.466 in vendita e 11.336 in affitto, con un indice complessivo di 35 annunci per mille abitanti.

Secondo i dati dell’ OMI, il prezzo degli appartamenti nelle diverse (65) zone a Napoli è compreso in tutta la città tra 900 €/m² e 5.750 €/m² per la compravendita e tra 2,5 €/m² mese e 14,3 €/m² mese per quanto riguarda le locazioni.

Il prezzo medio degli appartamenti in vendita (2.900 €/m²) è di circa il 43% superiore alla quotazione media regionale, pari a 2.050 €/m² ed è anche di circa il 21% superiore alla quotazione media provinciale (2.400 €/m²).
La quotazione dei singoli appartamenti a Napoli è estremamente disomogenea e nella maggioranza dei casi i prezzi sono molto lontani dai valori medi in città, risultando inferiori a 2.200 €/m² o superiori a 3.600 €/m².

Napoli è una tra le città italiane più grandi, ovvero con oltre 500.000 abitanti con i prezzi degli appartamenti più alti in assoluto: circa 2.900 €/m², ovvero circa il 16% in meno rispetto ai prezzi medi a Milano e circa il 93% in più rispetto ai prezzi medi a Palermo, che hanno, rispettivamente, i prezzi più alti e più bassi in Italia.

Surroga: risparmi fino al 35% sulla rata

Spesso e volentieri, dopo che si stipula il mutuo, ci si accorge che ci sono banche in grado di offrire tassi di interesse e condizioni migliori. Come fare a cambiare? La soluzione si chiama surroga mutuo, un’opzione che sicuramente può essere utile se si vuole risparmiare. Detta anche portabilità o surrogazione, non è altro che iltrasferimento del mutuo da una banca ad un’altra. E’ un’operazione gratuita, che consente al mutuatario di ottenere un vantaggio considerevole legato alle migliori condizioni economiche garantite dal nuovo contratto, sottoscritto con l’istituto subentrante.Per quantificare meglio, il broker di mutui online ha calcolato il risparmio ottenibile con una surroga di un mutuo a tasso fisso di importo iniziale € 120.000 e durata 30 anni, sottoscritto tra il 2010 e 2013.Prima del Decreto Bersani, il mutuo di sostituzione spiegava non più del 4% del totale dei volumi di mutui erogati annualmente in Italia. Con la surroga, nel 2008 la percentuale si è duplicata, salendo sino all’8%, trainata dall’impennata dei tassi Euribor, che a ottobre avevano toccato il massimo storico del 5,3%, spingendo gli italiani a passare da un mutuo a tasso variabile a un mutuo a tasso fisso.Da allora la surroga ne ha fatta di strada, rappresentando una fetta importante del totale delle erogazioni del sistema bancario italiano. Nel 2009 il peso della finalità surroga è arrivato fino al 18%, mentre nel 2010 si è mantenuto intorno al 15% del totale erogato con una leggera contrazione. Con l’inizio della crisi, i tassi e gli spread hanno iniziato velocemente a crescere: i migliori spread, a inizio 2011, pari a 1,20% sui mutui a tasso variabile e 0,95% sui mutui a tasso fisso sono giunti 12 mesi dopo, a inizio 2012, ad essere rispettivamente il 3,30% e 3,60% e si sono tenuti nella forchetta 2,5%-3% sino a metà 2014. In quel periodo, la surroga contava fra il 5 e il 10%.

Da metà 2014 gli spread hanno iniziato a scendere, prima lentamente e poi sempre più velocemente, sino ad arrivare ai livelli dei giorni nostri, in linea con i valori pre-crisi. La risposta in termini di domande di nuove surroghe è stato impressionante: nel 2015 circa il 30% del totale mutui erogati è stato con finalità surroga; e nel 2016 tale percentuale si è attestata attorno al 24%.

Per il 2017, secondo l’analisi MutuiSupermarket.it, il fenomeno surroga continuerà a giocare un ruolo importante durante l’anno, anche perché i tassi fissi – che spiegano circa il 75% della domanda di mutui di surroga – si stanno mantenendo a livelli contenuti, anche in questi primi quattro mesi dell’anno. Il fenomeno della surroga sta riguardando infatti il cambio mutuo verso un nuovo muuto a tasso fisso, per poter beneficiare di tassi fissi finiti ai minimi storici di sempre: surrogare in queste condizioni di mercato vuol dire mettere in sicurezza il proprio mutuo a tasso fisso sui restanti 20-25 anni di piano di rimborso, senza doversi più preoccupare di potenziali rialzi dei tassi Euribor, considerando anche che nuove opportunità di tassi fissi futuri inferiori agli attuali sono improbabili.

Ad ogni modo, il bacino dei potenziali mutuatari interessati a una surroga è destinato a ridursi rapidamente con il passare del tempo e l’atteso rialzo dei tassi fissi sui prossimi trimestri potrebbe ulteriormente limitare le nuove erogazioni di surroga. In questo contesto, è possibile ipotizzare che la surroga possa arrivare ben presto a contare fra il 15 e 20% del totale erogazioni. I tempi di questa ritirata dipenderanno ad ogni modo dall’andamento degli indici IRS e dalle politiche di pricing adottate dalle banche. Oltre il 2018, ci sarà poi da considerare che la surroga tornerà di elevato interesse solo per chi attualmente ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile, quando si registreranno movimenti repentini e ampi degli indici di riferimento Euribor.

 

Con il “Sisma Bonus” è possibile fruire di importanti agevolazioni nel caso in cui su un’abitazione, prima e seconda casa, su un immobile adibito ad attività produttiva o sulle parti comuni di un condominio, si effettuino interventi di adeguamento sismico certificati.
I fabbricati, su cui è consentito intervenire sfruttando le agevolazioni non sono solo quelli ubicati nelle zone di maggiore rischio (zona 1 e 2), ma anche quelli della zona a medio rischio sismico (zona 3).
La soglia base è del 50% e consente fino al 31 dicembre 2021 di recuperare la metà della spesa affrontata, spalmata in 5 rate annuali, e per un importo massimo di € 96.000.
Dal 1 gennaio 2022 la percentuale scenderà al 36%.
Sono previste anche percentuali migliorative.
Fino al 70% o all’80% qualora dagli interventi derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio rispettivamente a una o due classi di rischio inferiori. Tali percentuali sono elevate al 75% o all’85% se le opere di diminuzione di classi riguardano le parti comuni di un condominio.

La questione riguarda l’opposizione proposta da alcuni condomini avverso il decreto ingiuntivo con il quale il condominio gli intimava il pagamento di somme di denaro a titolo di contributi condominiali per spese di riscaldamento, risultanti dal bilancio consuntivo approvato dall’assemblea.
I condomini opponenti eccepivano la circostanza per cui la loro abitazione non era servita dal riscaldamento centralizzato per essersi distaccati da anni, come comunicato per iscritto all’amministratore, ritenendo che nulla fosse dovuto al condominio a titolo di spese per riscaldamento centralizzato.
In caso di distacco dal riscaldamento centralizzato si rischia di pagare le spese se si impugna il decreto ingiuntivo ma non la delibera che ha stabilito e ripartito la spesa e sulla quale si è basato l’amministratore per chiedere i contributi e, successivamente, il decreto ingiuntivo stesso.
Infatti la delibera di approvazione delle spese e del relativo riparto, non solo costituisce titolo idoneo a legittimare l’ingiunzione di pagamento, ma anche a richiedere la provvisoria esecuzione della stessa.
Tale debito permane sinché vige la delibera, se questa non viene sospesa nel giudizio di impugnazione afferente la legittimità della stessa, conseguentemente, nell’eventuale opposizione a decreto ingiuntivo non potranno essere poste questioni riguardanti la validità della deliberazione – che potrà essere contestata unicamente con l’impugnazione di cui all’articolo 1137 del Codice civile – ma, esclusivamente, argomenti che attengono all’esistenza del debito, alla documentazione posta a sostegno dell’ingiunzione di pagamento o, ancora, al verbale della delibera assembleare.

Con atto notarile ho avuto in donazione la nuda proprietà di un’abitazione. Avendo intenzione di acquistare un’abitazione in un comune diverso da quello in cui si trova la casa ricevuta in donazione, posso ottenere i benefici fiscali prima casa? Inoltre, sempre per non decadere dai benefici fiscali, devo necessariamente trasferire la residenza nel comune della casa acquistata?

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa si applicano a condizione che nell’atto di compravendita l’acquirente dichiari:
– di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
– di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
In particolare, l’immobile deve essere ubicato: nel comune di residenza dell’acquirente ovvero nel comune in cui, entro 18 mesi l’acquirente stabilirà la propria residenza.
Nella fattispecie, se la nuda proprietà è stata acquisita con le agevolazioni prima casa, l’acquisto anche in altro comune di una nuova prima casa non è possibile, a meno che non si venda la nuda proprietà della casa posseduta entro un anno dal nuovo acquisto.
Viceversa, se la nuda proprietà non era stata acquisita con i benefici fiscali per acquisto della prima casa, il possesso della nuda proprietà di altra abitazione non è ostativa all’applicazione dei benefici sull’acquisto della nuova prima casa.

L’agenzia delle Entrate ha dichiarato (art. 1, comma 44 della legge n 232/2016) che per gli anni 2017, 2018 e 2019 i redditi dominicali e agrari non concorrono alla formazione della base imponibile ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche per i soggetti in possesso della qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, iscritti nella previdenza agricola.
Tale agevolazione è applicabile esclusivamente a favore delle persone fisiche in possesso delle predette qualifiche di coltivatore diretto e Iap che producono redditi classificati fondiari. Quindi non possono beneficiare dell’agevolazione i soci delle società agricole in nome collettivo ed in accomandita semplice che abbiano optato per la tassazione su base catastale ai sensi dell’articolo 1, comma 1093, della legge 27 dicembre 2006, numero 296, in quanto il reddito che viene loro attribuito mantiene la natura di reddito di impresa.
L’esclusione dall’Irpef si applica sul reddito dominicale dei terreni posseduti e coltivati direttamente dai coltivatori diretti e Iap per i quali il reddito dominicale sarebbe ritornato ad essere imponibile Irpef a seguito della abolizione dell’IMU sui predetti terreni.
Invece i proprietari con terreni affittati devono assolvere l’Irpef sul reddito dominicale rivalutato del 80% ed ulteriormente rivalutato del 30%.
I coltivatori diretti ed Iap che conducono i terreni agricoli in affitto o ad altro titolo, non tasseranno il reddito agrario che sarebbe l’unica rendita di loro competenza.
L’esenzione da Irpef si applica per tutti i soggetti proprietari e conduttori dei terreni in possesso della qualifica di coltivatore diretto, ancorché non siano titolari della impresa agricola, ma siano coadiuvanti come unità attive.

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha recentemente precisato che la cessione di un terreno edificabile effettuata da un imprenditore agricolo è soggetta a Iva, qualora il bene partecipi all’attività agricola.
La questione è annosa e recentemente si è verificata una diversità di vedute tra la agenzia delle Entrate e Cassazione.
L’Agenzia delle Entrate sostiene da tempo che la cessione di un terreno edificabile appartenente ad una impresa agricola deve essere assoggettato ad Iva a condizione che il terreno sia stato precedentemente destinato alla produzione agricola.
Invece la Cassazione pur avendo in passato condiviso questa interpretazione, recentemente ha affermato che un terreno divenuto edificabile ha assunto il carattere di suolo destinato alla edificazione, così perdendo la qualità di bene strumentale (cioè di bene relativo alla impresa).
In verità le posizioni si possono conciliare.
Se un terreno inserito in una zona edificabile e quindi suscettibile di utilizzazione edificatoria viene comunque coltivato, esso è relativo all’impresa agricola in quanto fattore della produzione. La cessione in questo caso è soggetta ad Iva.
Invece quando su un terreno è stata avviata l’attività di lottizzazione o addirittura di urbanizzazione da quel momento scatta l’estraneità alla sfera dell’impresa agricola e quindi la relativa cessione è soggetta ad imposta di registro.

La Tari, tassa sui rifiuti, è costituita da una componente fissa, data dal costo del servizio erogato che viene determinato dalla superficie dell’abitazione, e da un costo variabile, dato dalla quantità effettiva di rifiuti prodotti da chi abita l’immobile. Solo per quest’ultima sono previste riduzioni  e esenzioni .

L’esenzione
La legge prevede una riduzione o esenzione dal pagamento della Tari relativamente alle seconde case disabitate quando l’immobile è inutilizzabile (qualora un immobile non sia utilizzabile vi è esenzione totale dal pagamento della Tari, la totale inutilizzabilità dovrà essere provata dimostrando che nel locale non vi sia alcun allaccio di rete elettrica, idrica o fognaria); nel caso di cantine e garage; quando la seconda casa è in ristrutturazione.

La riduzione
E’ possibile fruire di riduzioni e/o agevolazioni sulla Tari nei seguenti casi:
– immobili abitati da una sola persona;
– case per le vacanze;
– immobili occupati da soggetti che per almeno sei mesi all’anno risiedono all’estero;
– fabbricati rurali;
– contribuenti che effettuano lo smaltimento dei rifiuti in proprio tramite compostaggio o che abbiano realizzato interventi per produrre meno rifiuti (verificare in Comune).
Per poter richiedere l’esenzione dal pagamento o la riduzione occorre rivolgersi al proprio Comune di residenza.

La ripartenza del mercato degli immobili industriali e l’ultimo di una serie di indicatori positivi, che contribuisce a consolidare una ripresa in atto nel settore industriale.
La “febbre da capannone”, innescata dalla Tremonti bis all’inizio degli anni 2000 resta un ricordo lontano.
Dopo 15 anni le compravendite di immobili industriali tornano a scaldare il mercato.
Le banche dati relative alla prima metà del 2016 segnalano l’ennesima contrazione dei valori, che porta al 27,3% il deprezzamento delle quotazioni dei capannoni vuoti dal primo semestre 2008, e al 31,9% il calo per quelli usati.
Le compravendite di capannoni nel primo semestre 2016 sono però aumentate del 18,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno prima e il trend è destinato a proseguire nel 2017.
La riduzione dei prezzi sta determinando un maggiore interesse verso l’acquisto, espresso soprattutto da aziende solide patrimonialmente e da tempo presenti sul mercato.
A livello nazionale l’analisi della domanda, evidenzia che il 76% delle richieste riguarda immobili in locazione, mentre il 24% è riferito agli acquisti.
L’obiettivo principale dei conduttori è contrarre i costi di locazione puntando alle tipologie vicine a strade e uscite autostradali. Anche l’area di carico e scarico a fondamentale così come l’altezza,
Il 57,6% delle richieste di acquisto riguarda tagli fino a 500 metri quadrati, il 27,5% i capannoni tra 500 e 1.000 mq.
E’ una timida ripresa in atto sia nel nuovo che nell’usato.
Anche a Brescia gli operatori confermano nuovi investimenti e operazioni. Le aziende si stanno ampliando e sviluppando cercando nuovi insediamenti. Cercano soluzioni nuove da 5.000 metri quadrati a da 10.000 metri quadrati il più possibile vicino ad autostrade e tangenziali.
Nel 2017 si inizia a intravedere una ripresa della domanda, soprattutto nelle zone considerate strategiche per posizionamento.