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UN’ANALISI IN 5 PUNTI SUL PERCHÉ SIAMO ARRIVATI A QUESTA SITUAZIONE NEL MERCATO IMMOBILIARE.

Perché il mercato immobiliare non è più quello di una volta? Cosa ha provocato questo crollo dei prezzi e le difficoltà nella vendita?

1. PASSAGGIO DALLA LIRA ALL’EURO.

Questa idea di avere una moneta unica per tutti i Paesi della zona Euro e l’idea di avere in mano delle nuove banconote piaceva a molti, ma ben presto l’effetto novità sparisce e con il tempo cominci a raccogliere i frutti di ciò che hai seminato. Risultato? Prezzi raddoppiati. Sicché i 100.000 Euro di oggi sono pari a 193.627.000 Lire; adesso pensate a cosa potevate comprare fino al 2001 con circa 193 milioni di lire e cosa potete comprare oggi con 100.000 Euro. Rapportato al settore immobiliare, i prezzi degli immobili stanno praticamente tornando ai valori della lira, ma espressi in Euro.

 

2. DECRETO BERSANI. (LEGGE 296/2006 – FINANZIARIA 2007)

Questo decreto ha introdotto l’obbligatorietà di procedere alla registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale, per esempio i preliminari di compravendita.

Questo decreto, creato ad hoc per contrastare il nero nelle operazioni immobiliari, ha messo in ginocchio non poco il settore e soprattutto i costruttori, abituati a percepire parte del prezzo “cash” per pagare meno tasse. Era un vantaggio sicuramente anche per l’acquirente, ma in primis per i costruttori.

 

3. LIBERA CONCESSIONE DI MUTUI E FINANZIAMENTI.

Nell’ultimo decennio siamo stati abituati a fare finanziamenti per tutto: cellulari, televisori, viaggi, ecc… mentre i nostri genitori o i nostri nonni acquistavano solo quando avevano i soldi in tasca: era una buona abitudine.Nel periodo d’oro dell’immobiliare, si concedevano mutui pari al 110% del valore dell’immobile su redditi spesso insufficienti.

 

4. AUMENTO DELLA TASSAZIONE IMMOBILIARE.

Per un mercato immobiliare che era in difficoltà cosa pensa bene di fare Monti? Aumenta la tassazione immobiliare attraverso l’IMU.Per gli immobili di natura strumentale, l’IMU arriva addirittura a triplicare il valore dell’ICI, disincentivando l’acquisto di immobili.Questo, unitamente all’aumento dell’IVA, della tassa rifiuti, ecc… ha scoraggiato gli italiani dall’investire nel mattone: rifugio, da sempre, dei propri risparmi.

 

5. NESSUN FRENO ALLE NUOVE COSTRUZIONI.

Ma tutti questi cantieri costruiti negli ultimi tempi, a chi sono destinati? Una famiglia non ha bisogno di due prime case per vivere così come le aziende che non investono in immobili se non ne hanno bisogno per la loro attività.Il circolo è vizioso perché i Comuni campano principalmente con i soldi degli oneri di costruzione.Gli ultimi PGT (Piano di Governo del Territorio) hanno come base la riqualificazione delle aree esistenti, ma siamo pieni di cantieri fermi e di immobili vuoti.

 

ECCO LE STRATEGIE NECESSARIE, DA ADOTTARE PER FARI RIPARTIRE IL MERCATO IMMOBILIARE :

• L’ASSESTAMENTO DELL’EURO

• ABBASSAMENTO DELLE TASSE SULLA PROPRIETÀ.

• ASSORBIMENTO DI ALMENO IL 30-40% DEGLI IMMOBILI IN VENDITA.

Purtroppo non è possibile adottare un provvedimento alla volta, ma occorre studiare una strategia, fatta di tanti punti, atta a migliorare definitivamente la situazione immobiliare.

Non dimentichiamoci che l’edilizia dà da mangiare a moltissime persone tanto da essere spesso riconosciuta come il vero motore economico della nostra Nazione.

 

QUAL È LA COSA CHE DÀ PIÙ FASTIDIO AD UN POTENZIALE ACQUIRENTE QUANDO CERCA TRA GLI ANNUNCI IMMOBILIARI.

Oramai internet, come ben immaginerai, ha preso il sopravvento su tutte le altre forme di ricerca da parte dei potenziali acquirenti. I motivi sono vari e te ne elenco alcuni:

• non devi passare giornate a cercare cartelli o recuperare giornali in giro per il mondo;
• da un annuncio immobiliare presente su internet puoi ottenere molte  informazioni;
• possibilità di salvare ricerche e tenere sotto controllo gli immobili di tuo interesse;
• possibilità di ricerca 24 ore su 24 e 7 giorni su 7;
• puoi mandare un’email per ricevere maggiori informazioni e/o prendere appuntamenti in base ai tuoi orari e a quelli dell’Agenzia Immobiliare;

Da una nostra statistica di ufficio, ormai più del 70% dei contatti in entrata, arrivano da internet.

C’è una cosa che dà un fastidio incredibile al Cliente che sta cercando un immobile: trovare lo stesso annuncio immobiliare proposto da più Agenzie Immobiliari.

Ma non solo…trovarlo anche con:

• superfici diverse
• prezzo diverso
• indicazione di impianti esistenti in un annuncio e non esistenti in un altro
• ubicazione imprecisa

Mettiti un attimo nei suoi panni ed immagina la seguente scena: trovi un immobile interessante e salvi la ricerca; successivamente vedi lo stesso immobile proposto da un’altra Agenzia Immobiliare, ma noti che le indicazioni relative a superfici sono diverse ed anche il prezzo lo è: salvi anche questa ricerca. Scorri la pagina e trovi ancora lo stesso immobile con indicazioni diverse. Ti arrabbi e hai tutte le ragioni per farlo. Salvi anche questo ed il giorno successivo chiami l’Agenzia Immobiliare che espone il prezzo più basso (sarà quello effettivo?!…magari non è stato neanche autorizzato ed è soltanto uno stratagemma da parte dell’Agenzia Immobiliare che sapendo della situazione sfrutta l’occasione per farsi contattare per prima).Nella maggior parte dei casi, invece sai cosa succede? Il Cliente salva l’annuncio e non chiama nessuno. Rimane in attesa di avere una situazione più chiara.

COME RISOLVERE IL PROBLEMA ED AUMENTARE LE POSSIBILITÀ DI VENDERE IL TUO IMMOBILE.

Prendi una decisione: o vendi l’immobile privatamente o affidati ad un’Agenzia Immobiliare .

Se non sei soddisfatto cambiala, ma non affidarti a più Agenzie Immobiliari. Un dato statistico acclarato dice che all’aumentare del numero di Agenzie Immobiliari diminuiscono in maniera vertiginosa le potenzialità di vendita.Il motivo è semplice: le Agenzie Immobiliari non avendo un obbligo morale e scritto di impegnarsi nella vendita del tuo immobile, non investiranno e le possibilità di vendita del tuo immobile si riducono alla casualità.

Quindi se vuoi affidarti al caso dai il tuo immobile a più Agenzie Immobiliari, mentre se vuoi vendere con serietà ed impegno affidati ad una sola Agenzia Immobiliare.

 

CARATTERISTICHE CHE DOVREBBE AVERE OGNI AGENTE IMMOBILIARE. 

• Un buon Agente Immobiliare è onesto.La chiave per avere una carriera lunga e di successo nel Real Estate è avere una buona reputazione, che può essere guadagnata soltanto lavorando con onestà verso i propri Clienti.
• Un buon Agente Immobiliare è trasparente.L’Agente Immobiliare trasparente è quella persona che ti avvisa se l’immobile è vendibile o acquistabile, per esempio. L’Agente Immobiliare trasparente non ti nasconde nulla che possa danneggiarti. La trasparenza è una di quelle buone abitudini che dovrebbero avere tutti i Professionisti.
• Un buon Agente Immobiliare è un imprenditore auto-motivato. Anche se lavora per una società, un buon Agente Immobiliare rispetta il proprio capo e sa che deve essere auto-disciplinato, concentrato e determinato ad avere successo.
• Un buon Agente Immobiliare è un risolutore di problemi.Non prende un NO come risposta e trova soluzioni creative a qualsiasi problema o a potenziali problemi che si potrebbero incontrare. Un Professionista deve sempre fornire delle soluzioni sul quale poi fare la scelta. Un buon Agente Immobiliare risolve problemi !
• Un buon Agente Immobiliare è capace di ascoltare.L’Agente Immobiliare non deve mai permettersi di giudicare il Cliente in base al proprio portafoglio, al tipo e qualità di immobile che sta cercando, ecc… . Un buon Agente Immobiliare deve saper ascoltare e capire le esigenze del Cliente ed accompagnarlo alla conclusione dell’affare indipendentemente da quanto ho scritto.
• Un buon Agente Immobiliare è tenace.Non ha dubbi sulla conclusione dell’affare e non molla fino a quando non ci riesce.
• Un buon Agente Immobiliare è sempre sul pezzo.L’Agente Immobiliare quando ritira un incarico, ha una durata di tempo limitata per vendere/affittare o ricercare un immobile ed il buon Agente Immobiliare mantiene costante il suo interesse per tutta la durata del tempo continuando a perseverare nelle sue attività.
• Un buon Agente Immobiliare è organizzato.Ha dietro strategie di commercializzazione e di vendita, sa come muoversi e gestire l’affare. Non dà mai modo di pensare che stia perdendo il controllo della situazione. Spesso ha una struttura dietro che lo supporta offrendo un ottimo servizio al Cliente.
• Un buon Agente Immobiliare pre-qualifica il Cliente.Un buon Agente Immobiliare sceglie bene i propri Clienti facendo selezione sia degli immobili da acquisire che dei Clienti da aiutare nella ricerca.

“ DA NOI IL VERO PROTAGONISTA E’ IL CLIENTE”

 

LA REGOLA SU CUI POGGIA L’INTERO MERCATO IMMOBILIARE È UNA SOLA:

il mercato immobiliare ha sempre ragione !!!

Tre sono punti fondamentali :

• I poteri speciali di venditore e acquirente.
• Non importa quello che pensi tu, conta quello che vuole il Cliente.
• L’ immobile non si vende per due motivi: o non lo vuole nessuno o per il prezzo.

il venditore ha il potere per rifiutare qualsiasi proposta economica, ma per decidere di vendere ha sempre bisogno di qualcuno che monetizzi il valore del suo bene ovvero che sia disposto a pagarglielo.  Ci sono Clienti che  rifiutano cifre mostruose per il proprio immobile e poi dopo due-tre anni rivenderlo al 20-25% in meno oppure vedere rifiutare più proposte allo stesso prezzo perché ritenute troppo basse, quando invece il prezzo era congruo e si erano trovati addirittura più di un Cliente disposto a comprarlo.

“ L’unico potere che ha il venditore è quello di decidere di non vendere il proprio immobile ”

L’acquirente ha un potere magico, ovvero ha la capacità di trasformare i mattoni in soldi. L’acquirente è capace di risolvere il problema del Venditore. Per “problema” intendiamo la vendita forzata perché si ha l’acqua alla gola, per problema intendiamo la volontà di voler vendere un immobile, Che il Venditore abbia o meno bisogno di denaro, mettere in vendita un immobile sposta parte delle proprie unità di attenzione, in quella direzione creando di fatto “un problema”. L’acquirente va trattato con cura, va coccolato e rassicurato sull’acquisto e sicuramente questa attività non può farla il venditore in quanto sarebbe troppo palese il conflitto d’interessi. Per ognuno di noi, d’altronde, il proprio immobile è migliore di quello del vicino. Ecco quindi che entra in gioco la figura dell’Agente Immobiliare, quale parte neutrale.

Il mercato immobiliare è fatto di immobili che per quanto possano essere fatti di pietra, di mattoni, di legno, ecc… portano con sé un valore emozionale che è impossibile da quantificare, in quanto le emozioni non hanno un valore scambiabile. Le emozioni sono nostre e non trasferibili, quindi è opportuno che ad accompagnarci in una vendita o un acquisto sia una persona che abbia le capacità e le conoscenze adatte per essere obiettivo, ma che allo stesso tempo abbia anche l’empatia per capirci.

Il professionista più adatto è sicuramente l’Agente Immobiliare.