Il governo Draghi ha proposto la possibilità di concedere un sostegno statale ai giovani interessati a ottenere un mutuo per la prima casa al 100%: in altri termini, lo Stato si farà garante dell’intera posizione, consentendo all’istituto di credito di erogare l’intero valore dell’immobile. Ma come funzionerà? Continua a leggere Mutui giovani, come funziona il nuovo finanziamento 100% dal governo Draghi
Il Manchester City di Pep Guardiola si dimostra ancora una volta un pioniere.
Ma stavolta non parlo di campo, di schemi o di gol. Bensì di qualcosa che è accaduto negli uffici della sede della squadra.
Kevin De Bruyne, il loro giocatore più rappresentativo, nonché capitano, ha rinegoziato il suo contratto per i prossimi 5 anni alla cifra di 16,5 milioni di sterline l’anno.
Ti starai chiedendo dove sia la stranezza o l’eccezionalità della cosa (tralascio totalmente i moralismi sugli emolumenti dei giocatori).
L’eccezionalità sta nel come il giocatore ha trattato il suo rinnovo.
Per la prima volta in questo settore, il calciatore si è affidato ad un team di data analyst che hanno dimostrato, numeri alla mano, come il valore del centrocampista belga fosse proprio quello di 16,5 milioni di sterline l’anno.
Non di meno, ma neanche di più.
Nessun gioco al rialzo con sparate clamorose che poi portano a snervanti trattative che si concludono con rinnovi non soddisfacenti o, peggio, con un nulla di fatto.
Lo so, ti stai chiedendo dove voglio arrivare.
Con orgoglio posso dirti che noi, nel nostro piccolo, questo lavoro lo facciamo già da anni.
Il momento più importante nella vendita di un immobile sai qual è?
Il posizionamento corretto nel mercato.
Esatto, solo dopo una attenta analisi dei dati in nostro possesso, possiamo darti con precisione il valore del tuo immobile.
Abbiamo oltre 400 dati ufficiali (nostre compravendite o atti notarili scaricati) di case vendute a San Bonifacio e nei paesi limitrofi. Questo significa poter avere dei dati comparabili certi, e prevedere con la massima precisione il valore a cui la tua casa verrà venduta.
Questo sai cosa vuol dire?
Nessuna perdita di tempo e conseguente spreco di denaro.
Hai mai pensato a quanto un immobile fermo possa costarti? Imu, spese condominiali, piccole o grandi manutenzioni ecc.
Noi tutto questo lo possiamo evitare e farti ottenere il massimo valore di mercato nei tempi stabiliti.
Vuoi saperne di più del nostro metodo di comparazione con dati certi? Del nostro piano marketing?
Chiama lo 0457610051 e fissa una consulenza con un agente immobiliare AverCasa.
Chissà, forse la tua casa può valere 16,5 milioni di sterline…
Buona vendita!
AverCasa
Pubblicato pochi giorni fa, il nuovo dossier trimestrale dell’Agenzia delle Entrate – OMI conferma il buon andamento delle compravendite residenziali sul nostro territorio sul finire del 2020. Nel quarto trimestre dello scorso anno, infatti, la tendenza positiva che era già stata rilevata nel terzo trimestre ha avuto modo di confermarsi, accelerando con un + 8,8% su base tendenziale, equivalente a circa 15 mila abitazioni in più compravendute rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Peraltro, notiamo favorevolmente come rispetto al terzo trimestre 2020, in cui il segno positivo delle variazioni tendenziali era stato rilevato a livello nazionale solamente per i comuni non capoluogo, in questo trimestre le variazioni positive abbracciano sia i comuni capoluoghi (+ 2,9%) sia i comuni minori (+ 11,8%). Solamente per i comuni capoluoghi del Sud il complesso degli scambi di abitazioni ha un tasso tendenziale appena negativo, pari allo – 0,1%.
Su tutti i dati statistici così formulati, spicca soprattutto quello del Centro, dove si registra la più alta crescita degli scambi nel IV trimestre (+ 12,3%), grazie anche al traino delle compravendite nei comuni minori (+ 16,8%), oltre al buon andamento delle compravendite nei comuni capoluogo (+ 6,9%).
Nelle Isole, sia i capoluoghi che i non capoluoghi crescono di buon ritmo, pari rispettivamente al + 5,9% e al +8%.
Contestualmente, l’OMI ha pubblicato anche i principali risultati del Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia, realizzato in collaborazione con Tecnoborsa e Banca d’Italia, dal quale emergono alcuni spunti interpretativi piuttosto importanti sull’evoluzione del mercato nazionale e sulle attese future.
In particolar modo, rileviamo come il 60% delle agenzie immobiliari intervistate abbia segnalato una sostanziale stabilità dei prezzi di vendita nel quarto trimestre 2020, in linea con quanto era stato rilevato per il terzo trimestre della precedente indagine. Rimane comunque piuttosto significativa la quota di operatori immobiliari che dichiara di ravvisare una flessione delle quotazioni, pari al 33,7%, contro il 35,5% dell’indagine precedente.
Ancora, la percentuale di agenzie che afferma di aver venduto almeno un’abitazione nel corso del quarto trimestre 2020 è pari all’82,1%, in salita rispetto al trimestre precedente. Lo sconto medio sui prezzi di vendita segnalato dagli agenti, rispetto alle richieste iniziali, si aggira intorno all’11,3%, contro il 10,9% della precedente rilevazioni. Rimangono invece stabiliti tempi medi di vendita, pari a 7,5 mesi.
Per quanto poi riguarda il supporto creditizio, la quota di compravendite finanziate con un mutuo ipotecario è stata pari al 73,8% nel quarto trimestre 2020, con valori pressoché simili a quelli sperimentati nella stagione estiva 2019. Il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile rimane elevato, pari al 76,7%. Cala inoltre la quota di agenzie immobiliari che ha segnalato una difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti, pari al 25,8%, contro il 27,6% del quarto precedente.
Infine, evidenziamo come le attese delle agenzie immobiliari sul proprio mercato di riferimento siano notevolmente migliorate, pur rimanendo improntate al pessimismo, considerato che il 26,3% degli operatori ha aspettative sfavorevoli per il primo trimestre, contro il 9,4% di coloro che invece nutrono aspettative favorevoli.
Nuova newsletter dai connotati un po’ particolari.
Siamo alla vigilia di Pasqua e con l’arrivo di questi giorni di vacanza si tira un primo bilancio trimestrale.
Nel titolo ho scritto novità. Le novità sono quelle immobiliari, chiaramente. Mi riferisco a tutti gli immobili nuovi che abbiamo immesso sul mercato e che, per dirla tutta, in gran parte sono già stati venduti.
Pasqua significa rinascita, e il mercato immobiliare sembra seguire questo filone.
Chi credeva che la pandemia potesse rallentare il nostro settore, fortunatamente, si sbagliava. Certo, la maggior attenzione e richiesta sono per immobili con delle caratteristiche ben definite, ma la voglia di migliorare la propria qualità abitativa è più forte che mai.
I dati che ci provengono dall’America (che è sempre in anticipo rispetto a noi), ci dicono che è si presente una certa euforia, ma che immobili sul mercato ce ne sono sempre meno.
Ecco perchè questo potrebbe essere proprio il momento più adatto per vendere casa.
Poca concorrenza.
Che abbinata ad una strategia di marketing che solo noi possiamo offrire, ed un corretto collocamento sul mercato ti garantiscono il risultato – cioè la vendita – in 67 giorni (la nostra media di vendita di quest’anno).
Cosa vuol dire questo?
Che i tuoi sogni di cambiare casa e di migliorare la qualità della tua vita si possono avverare in 67 giorni!
Vuoi saperne di piu?
Chiama lo 0457610051 e fissa una consulenza con un agente immobiliare AverCasa.
Ah, non mi sono dimenticato della seconda parte del titolo.
AverCasa ti augura una serena e felice Pasqua, speriamo che questi giorni servano ancora di più per capire l’importanza dell’affetto dei propri cari, degli amici veri e delle persone che, come noi, ambiscono alla felicità di chi abbiamo davanti.
Buona vendita! Buona Pasqua!
AverCasa
Nel 2020, il mercato residenziale ha mostrato di essere il settore più resiliente all’impatto dell’emergenza sanitaria, chiudendo con una variazione delle compravendite del -7,7%, rispetto al 2019, per un totale di 557.926 transazioni (Dati Agenzia delle Entrate). Un calo inevitabile, a seguito del lockdown di marzo-aprile 2020, con una netta ripresa nella seconda parte dell’anno.
Acquistare casa è un’impresa molto importante e, per la maggior parte degli italiani, anche l’operazione più rilevante sotto il profilo economico. Ma come riuscirci passo dopo passo, senza commettere degli errori?
Abbiamo cercato di riepilogare gli step più essenziali nelle prossime righe, nella speranza che possano esserti utili per agire disponendo di un quadro di insieme più coerente: scopriamo insieme come fare! Continua a leggere Acquistare casa, come riuscirci passo dopo passo
La locazione commerciale è un tipo di locazione che ha ad oggetto immobili utilizzati per avviare o continuare un’attività (industriale, commerciale, ecc.)
Locazione commerciale: la legge
Oltre che essere regolamentata dalle norme generali sulla locazione previste nel codice civile, la locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo (c.d. uso commerciale) è disciplinata dalla legge 27 Luglio 1978 n. 392, che se ne occupa dall’articolo 27 all’articolo 42.
Le regole ivi esposte non sono state abrogate dalla legge 431/98, relativa alla locazione di immobili a uso abitativo.
Locazione commerciale: durata
La legge pone limiti ben precisi in merito alla durata minima del contratto di locazione commerciale: esso deve essere di almeno sei anni nel caso in cui l’attività che il locatario andrà a svolgere abbia carattere commerciale in senso stretto o quando egli vi si eserciti lavoro autonomo; di almeno nove anni nei casi specifici in cui l’immobile sia adibito ad albergo o simili (ex art. 1786 cod. civ.) oppure sia utilizzato per l’esercizio di attività teatrale.
E’ nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge.
Locazione commerciale transitoria
Ai sensi dell’articolo 27 della legge del 1978, tuttavia, il contratto di locazione può essere stipulato per una durata più breve di quella appena vista, ma solo in una specifica ipotesi: se l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile locato abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Si tratta dell’unica possibilità di deroga alla durata minima della locazione commerciale.
Proroga contratto locazione commerciale scaduto
Il contratto di locazione ad uso commerciale prevede il rinnovo tacito e automatico del contratto alla scadenza per un ulteriore periodo di sei o nove anni, a seconda del tipo di attività esercitata. E’ fatta tuttavia salva la facoltà delle parti di pattuire un periodo di locazione più lungo a seguito di primo rinnovo.
Per interrompere il tacito rinnovo la parte interessata deve darne espressa comunicazione.
Il recesso dal contratto
Il recesso anticipato dal contratto è possibile, per legge, solo per il conduttore e solo al ricorrere di determinati presupposti.
Locazione commerciale: recesso conduttore
Nel dettaglio, la legge prevede che le parti possono stabilire contrattualmente la facoltà per il solo conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
A prescindere da tale clausola, il conduttore può poi recedere sempre in presenza di gravi motivi, anche in questo caso con un preavviso di almeno sei mesi.
L’individuazione dei “gravi motivi” ha richiesto diversi interventi giurisprudenziali. Qualche anno fa, ad esempio, la Suprema Corte (sent. 10624 del 26 Giugno 2012) ha ribadito che tali motivi consistono in “avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione; inoltre, con riferimento all’andamento dell’attività aziendale, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all’attività di impresa, ma anche uno favorevole, purchè sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto) che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo”.
Locazione commerciale: recesso locatore
Il locatore, invece, non può mai recedere anticipatamente dal contratto, né in presenza di una giusta causa, né se si è accordato contrattualmente in tal senso con il conduttore (la relativa clausola deve infatti considerarsi nulla).
Resta ferma per il locatore la possibilità di negare il rinnovarsi del vincolo alla scadenza naturale del contratto, ovverosia decorsi i primi sei o nove anni di locazione.
Le motivazioni per negare il rinnovo alla prima scadenza sono tuttavia tassativamente elencate dalla legge all’art. 29 e consistono essenzialmente nell’esigenza di concedere in uso l’edificio alla famiglia o nella volontà di avviare un’attività propria. La decisione va comunicata al locatario a mezzo lettera raccomandata almeno 12 mesi prima, 18 mesi nel caso in cui l’immobile sia adibito ad attività alberghiera e, a pena di nullità, deve indicare espressamente uno dei motivi citati dall’ordinamento in base al quale è stata presa la decisione di non rinnovare. Altresì espressamente il locatore deve indicare “la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato”.
Nel caso in cui, nei sei mesi successivi al rilascio dell’immobile da parte del locatario, questi verifichi che il locatore non ha in effetti posto in essere alcuna delle attività previste dalla legge all’art. 29, può richiedere il ripristino del contratto e il rimborso delle spese sostenute per lo sgombero nonché accollare al locatore le spese di ripristino (art. 31).
Indennità per la perdita dell’avviamento
Il legislatore ha previsto tutele particolari per il conduttore. Essendo la locazione commerciale una precisa tipologia di contratto dotata di caratteristiche peculiari proprie, la legge ha inteso proteggere la parte debole da possibili azioni speculative che il locatore potrebbe mettere in atto.
Ci si riferisce in particolare all’eventualità che il locatore decida di non rinnovare il contratto al fine di subentrare indebitamente nell’attività posta in essere dal locatario, riprendendo a tutti gli effetti una gestione commerciale già avviata e consolidata.
Proprio per evitare il verificarsi di simili situazioni, l’ordinamento ha previsto un meccanismo di indennizzo a favore del locatario denominato indennità di avviamento: l’obbligo in capo al locatore che intenda interrompere o non rinnovare il contratto di versare una somma di denaro al locatario pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico – alberghiero. Tale importo si raddoppia nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizi un’attività simile o identica a quella prima esercitata dal locatario.
La legge prevede anche determinati limiti di operatività a tale obbligo di indennizzo in particolare escludendo gli immobili adibiti ad “attività che non comportano il contatto con il pubblico, immobili destinati all’esercizio di attività professionali, attività a carattere transitorio, edifici interni e complementari alle stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici”.
E’ nullo qualsiasi patto stipulato tra le parti idoneo ad aggirare questo divieto (cfr. Cass. n. 2659/2013).
Locazione commerciale: canone
Il canone della locazione commerciale può essere determinato liberamente, così come liberamente possono essere stabilite le modalità di aggiornamento, che però non possono prevedere variazioni in aumento, a meno che non si tratti di aggiornamento Istat.
A tale ultimo proposito, la legge prevede la facoltà per le parti di pattuire un adeguamento periodico del canone di locazione, il quale tuttavia non deve superare il 75% della variazione Istat registrata per l’anno di riferimento.
Avete presente i post che sempre più spesso vedete pubblicati sulle pagine social delle agenzie immobiliari “Venduto in 7 giorni!”?
A volte le comunicazioni sono ad alto contenuto di testosterone che fanno trapelare un messaggio che sa di promessa al mercato. Come se quel post sia una sorta di garanzia per qualunque proprietario di un immobile.
Operiamo a Milano dal 1994, nella vita professionale di un agente immobiliare o di un’agenzia immobiliare capita sicuramente di gestire transazioni molto veloci.
Se prendiamo i dati dei nostri ultimi 5 anni ecco alcuni post interessanti che avremmo potuto pubblicare sulle nostre pagine social:
Per ogni comunicazione del genere la domanda giusta da porre è
“in quanti giorni vendi gli altri immobili?”
Già, perché se è vero che nella carriera di un professionista immobiliare capitano le transazioni lampo, è anche vero che talvolta lo stesso professionista, per varie ragioni, gestisce immobili per i quali è più impegnativo trovare il giusto posizionamento sul mercato.
Le motivazioni possono essere diverse e non sono solo legate al prezzo di vendita, come comunemente ed erroneamente si pensa.
Oggi è di questo che vogliamo parlare: i tempi di vendita di un immobile e la corretta informazione per i potenziali venditori.
Partiamo da lontano e vi presentiamo i nostri dati dell’anno 2016:
Nel 52% dei casi sono state sufficienti fino ad un massimo di 16 visite.
Ma nel nostro portafoglio erano presenti anche alcuni immobili che hanno avuto bisogno di maggiori attenzioni per arrivare al risultato. Un’eredità degli anni passati, anche molto tristi per il mercato immobiliare, dove abbiamo impiegato rispettivamente 1168 giorni e 658 giorni.
Noi non ci arrendiamo mai! 😊
Se sommiamo questi dati, nel 2016 avremmo dovuto riferire ai nostri potenziali clienti venditori che i tempi medi di vendita erano 245 ma che nel 45% dei casi erano compresi entro 130 giorni. Per chi ha il ricordo di quegli anni, erano tempistiche di cui vantarsi.
Se si considerano solo gli incarichi acquisiti nell’anno, escludendo quindi gli immobili “problematici”, i tempi medi totali sarebbero stati di 159,4 giorni.
Analizziamo invece l’anno 2020 appena trascorso.
Il 2020, se per ovvie ragioni è un anno da dimenticare, ma è anche stato un anno che ha risvegliato la voglia di casa! Il lockdown, soprattutto in Lombardia, ha avuto effetti importanti su diversi aspetti delle persone. Tutti abbiamo rielaborato questo terribile anno ed abbiamo modificato tante concezioni radicate nei nostri schemi mentali, abitudini e convinzioni.
Avete presente la casa come punto di appoggio o come dormitorio “perché tanto la maggior parte delle ore le passo fuori casa?”
Tutto radicalmente cambiato.
La casa diventa un luogo da vivere e deve avere i giusti spazi, possibilmente luminosa con spazi esterni.
E, perché no, una stanza in più dove lavorare perché lo smart working da esigenza diventerà sempre più una modalità operativa consolidata.
Avete presente la “share economy”?
Non mi interessa avere la proprietà di una casa perché “io sono cittadino del mondo”.
I giovani non vogliono mettere radici, vogliono usare dove e quando hanno bisogno… ma con la pandemia sono tutti tornati nelle case comode. La casa torna il rifugio dell’anima, ma rimane uno dei più importanti investimenti economici.
Basta pensare che, in quei giorni, la borsa perdeva il 30% del suo valore, la casa no!
La casa, per la cultura italiana, è sempre stato un asset del risparmio. Stiamo tornando ad essere di nuovo grandi risparmiatori. Anche a causa del covid, è stato accumulato risparmio in banca di 126 miliardi di euro in più rispetto l’anno precedente. Quasi la metà del credito atteso dal Recovery Fund.
Ritorniamo ai dati di vendita 2020:
Nel 53% dei casi l’esito positivo della transazione è avvenuto fra i 7 giorni e i 72 giorni!
Tutto ciò con uno sconto medio sul prezzo del 5%.
Questo è ciò che vogliamo comunicare ai nostri potenziali clienti venditori: la trasparenza come base dell’etica e della professionalità. Perché vendere casa o acquistare casa porta sempre con se un progetto di vita. E desideriamo essere i partner che vi aiutano nel raggiungerlo.
Se vuoi approfondire come possiamo esserti di aiuto, contattaci per un colloquio conoscitivo.
Sulla base dei nostri studi, analisi di mercato ed esperienza, crediamo che il 2021 potrà essere un anno importante per vendere la tua casa a Milano.
Come ampiamente atteso, la Legge di Bilancio ha provveduto a confermare la lunga serie di bonus destinati a supportare i lavori in casa e altri interventi edilizi. Non è questa, comunque, l’unica novità apportata dal provvedimento: nelle prossime righe abbiamo riepilogato i principali tratti della Legge di Bilancio 2021, in una panoramica che, per quanto sintetica, dovrebbe permettere a tutti i nostri lettori di avere un quadro più completo della situazione. Continua a leggere Legge di Bilancio 2021, una sintesi di tutte le novità sui lavori in casa e sugli affitti
E’ QUASI IMPOSSIBILE OTTENERE UN MUTUO PER ACQUISTARE LA NUDA PROPRIETA’. In realtà non esiste alcun divieto di Legge ma gli istituti di credito generalmente non gradiscono intervenire in questo genere di operazioni a meno che non vi sia l’assenso dell’usufruttuario in qualità di garante.