Nuova newsletter dai connotati un po’ particolari.

Siamo alla vigilia di Pasqua e con l’arrivo di questi giorni di vacanza si tira un primo bilancio trimestrale.

Nel titolo ho scritto novità. Le novità sono quelle immobiliari, chiaramente. Mi riferisco a tutti gli immobili nuovi che abbiamo immesso sul mercato e che, per dirla tutta, in gran parte sono già stati venduti.

Pasqua significa rinascita, e il mercato immobiliare sembra seguire questo filone.

Chi credeva che la pandemia potesse rallentare il nostro settore, fortunatamente, si sbagliava. Certo, la maggior attenzione e richiesta sono per immobili con delle caratteristiche ben definite, ma la voglia di migliorare la propria qualità abitativa è più forte che mai.

I dati che ci provengono dall’America (che è sempre in anticipo rispetto a noi), ci dicono che è si presente una certa euforia, ma che immobili sul mercato ce ne sono sempre meno.

Ecco perchè questo potrebbe essere proprio il momento più adatto per vendere casa.

Poca concorrenza.

Che abbinata ad una strategia di marketing che solo noi possiamo offrire, ed un corretto collocamento sul mercato ti garantiscono il risultato – cioè la vendita – in 67 giorni (la nostra media di vendita di quest’anno).

Cosa vuol dire questo?

Che i tuoi sogni di cambiare casa e di migliorare la qualità della tua vita si possono avverare in 67 giorni!

Vuoi saperne di piu?

Chiama lo 0457610051 e fissa una consulenza con un agente immobiliare AverCasa.

Ah, non mi sono dimenticato della seconda parte del titolo.

AverCasa ti augura una serena e felice Pasqua, speriamo che questi giorni servano ancora di più per capire l’importanza dell’affetto dei propri cari, degli amici veri e delle persone che, come noi, ambiscono alla felicità di chi abbiamo davanti.

Buona vendita! Buona Pasqua!

AverCasa

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Nel 2020, il mercato residenziale ha mostrato di essere il settore più resiliente all’impatto dell’emergenza sanitaria, chiudendo con una variazione delle compravendite del -7,7%, rispetto al 2019, per un totale di 557.926 transazioni (Dati Agenzia delle Entrate). Un calo inevitabile, a seguito del lockdown di marzo-aprile 2020, con una netta ripresa nella seconda parte dell’anno.

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La locazione commerciale è un tipo di locazione che ha ad oggetto immobili utilizzati per avviare o continuare un’attività (industriale, commerciale, ecc.)

• Locazione commerciale: la legge
•  Locazione commerciale: durata
• Il recesso dal contratto
• Locazione commerciale: canone
• Sublocazione e cessione del contratto
• Successione nel contratto di locazione commerciale
• Prelazione e riscatto

Locazione commerciale: la legge

Oltre che essere regolamentata dalle norme generali sulla locazione previste nel codice civile, la locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo (c.d. uso commerciale) è disciplinata dalla legge 27 Luglio 1978 n. 392, che se ne occupa dall’articolo 27 all’articolo 42.

Le regole ivi esposte non sono state abrogate dalla legge 431/98, relativa alla locazione di immobili a uso abitativo.

Locazione commerciale: durata

La legge pone limiti ben precisi in merito alla durata minima del contratto di locazione commerciale: esso deve essere di almeno sei anni nel caso in cui l’attività che il locatario andrà a svolgere abbia carattere commerciale in senso stretto o quando egli vi si eserciti lavoro autonomo; di almeno nove anni nei casi specifici in cui l’immobile sia adibito ad albergo o simili (ex art. 1786 cod. civ.) oppure sia utilizzato per l’esercizio di attività teatrale.

E’ nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge.

Locazione commerciale transitoria

Ai sensi dell’articolo 27 della legge del 1978, tuttavia, il contratto di locazione può essere stipulato per una durata più breve di quella appena vista, ma solo in una specifica ipotesi: se l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile locato abbia, per sua natura, carattere transitorio.

Si tratta dell’unica possibilità di deroga alla durata minima della locazione commerciale.

Proroga contratto locazione commerciale scaduto

Il contratto di locazione ad uso commerciale prevede il rinnovo tacito e automatico del contratto alla scadenza per un ulteriore periodo di sei o nove anni, a seconda del tipo di attività esercitata. E’ fatta tuttavia salva la facoltà delle parti di pattuire un periodo di locazione più lungo a seguito di primo rinnovo.

Per interrompere il tacito rinnovo la parte interessata deve darne espressa comunicazione.

Il recesso dal contratto

Il recesso anticipato dal contratto è possibile, per legge, solo per il conduttore e solo al ricorrere di determinati presupposti.

Locazione commerciale: recesso conduttore

Nel dettaglio, la legge prevede che le parti possono stabilire contrattualmente la facoltà per il solo conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

A prescindere da tale clausola, il conduttore può poi recedere sempre in presenza di gravi motivi, anche in questo caso con un preavviso di almeno sei mesi.

L’individuazione dei “gravi motivi” ha richiesto diversi interventi giurisprudenziali. Qualche anno fa, ad esempio, la Suprema Corte (sent. 10624 del 26 Giugno 2012) ha ribadito che tali motivi consistono in “avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione; inoltre, con riferimento all’andamento dell’attività aziendale, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all’attività di impresa, ma anche uno favorevole, purchè sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto) che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo”.

Locazione commerciale: recesso locatore

Il locatore, invece, non può mai recedere anticipatamente dal contratto, né in presenza di una giusta causa, né se si è accordato contrattualmente in tal senso con il conduttore (la relativa clausola deve infatti considerarsi nulla).

Resta ferma per il locatore la possibilità di negare il rinnovarsi del vincolo alla scadenza naturale del contratto, ovverosia decorsi i primi sei o nove anni di locazione.

Le motivazioni per negare il rinnovo alla prima scadenza sono tuttavia tassativamente elencate dalla legge all’art. 29 e consistono essenzialmente nell’esigenza di concedere in uso l’edificio alla famiglia o nella volontà di avviare un’attività propria. La decisione va comunicata al locatario a mezzo lettera raccomandata almeno 12 mesi prima, 18 mesi nel caso in cui l’immobile sia adibito ad attività alberghiera e, a pena di nullità, deve indicare espressamente uno dei motivi citati dall’ordinamento in base al quale è stata presa la decisione di non rinnovare. Altresì espressamente il locatore deve indicare “la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato”.

Nel caso in cui, nei sei mesi successivi al rilascio dell’immobile da parte del locatario, questi verifichi che il locatore non ha in effetti posto in essere alcuna delle attività previste dalla legge all’art. 29, può richiedere il ripristino del contratto e il rimborso delle spese sostenute per lo sgombero nonché accollare al locatore le spese di ripristino (art. 31).

Indennità per la perdita dell’avviamento

Il legislatore ha previsto tutele particolari per il conduttore. Essendo la locazione commerciale una precisa tipologia di contratto dotata di caratteristiche peculiari proprie, la legge ha inteso proteggere la parte debole da possibili azioni speculative che il locatore potrebbe mettere in atto.

Ci si riferisce in particolare all’eventualità che il locatore decida di non rinnovare il contratto al fine di subentrare indebitamente nell’attività posta in essere dal locatario, riprendendo a tutti gli effetti una gestione commerciale già avviata e consolidata.

Proprio per evitare il verificarsi di simili situazioni, l’ordinamento ha previsto un meccanismo di indennizzo a favore del locatario denominato indennità di avviamento: l’obbligo in capo al locatore che intenda interrompere o non rinnovare il contratto di versare una somma di denaro al locatario pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico – alberghiero. Tale importo si raddoppia nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizi un’attività simile o identica a quella prima esercitata dal locatario.

La legge prevede anche determinati limiti di operatività a tale obbligo di indennizzo in particolare escludendo gli immobili adibiti ad “attività che non comportano il contatto con il pubblico, immobili destinati all’esercizio di attività professionali, attività a carattere transitorio, edifici interni e complementari alle stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici”.

E’ nullo qualsiasi patto stipulato tra le parti idoneo ad aggirare questo divieto (cfr. Cass. n. 2659/2013).

Locazione commerciale: canone

Il canone della locazione commerciale può essere determinato liberamente, così come liberamente possono essere stabilite le modalità di aggiornamento, che però non possono prevedere variazioni in aumento, a meno che non si tratti di aggiornamento Istat.

A tale ultimo proposito, la legge prevede la facoltà per le parti di pattuire un adeguamento periodico del canone di locazione, il quale tuttavia non deve superare il 75% della variazione Istat registrata per l’anno di riferimento.

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Conviene comprare casa nel 2021? Quali sono gli elementi che potrebbero rendere questo anno il migliore per fare un passo così importante?

Comprare casa: il 2021 potrebbe essere l’anno migliore?

Comprare casa è un sogno che da sempre non conosce pause e limitazioni. Neppure il Covid-19 è riuscito a spegnere o ad arrestare il desiderio più grande di noi italiani.

Durante i vari lockdown è stato comunque possibile comprare e vendere casa poiché le nostre agenzie sono rimaste aperte, organizzandosi, nella massima sicurezza, per rispondere, al meglio, a ogni tua esigenza.

Ma cosa sta per succedere in questo 2021 e perché potrebbe essere l’anno migliore per comprare casa?

Anteprima dell’intervista pubblicata su Il Sole 24 Ore

Ecco quello che emerge dall’intervista fatta da Il Sole 24 Ore a Roberto Busso, AD del nostro Gruppo, che ha analizzato tutti gli elementi a favore di un 2021 positivo per il mercato immobiliare:

• Il residenziale è il settore più resiliente di tutti
• Nuove esigenze in casa emerse con la pandemia
• Un vero e proprio boom delle riqualificazioni nel 2021
• Investire nel mattone grazie a mutui con tassi sempre più bassi

A fronte di una pandemia in corso, che potrebbe destabilizzare gli equilibri economici mondiali, il 2021 potrebbe paradossalmente rivelarsi un buonissimo anno per comprare casa.  Questo grazie all’arrivo del vaccino Covid-19, ai tassi dei mutui che resteranno molto bassi e agli importanti incentivi fiscali offerti dal Governo con i bonus riqualificazione e il conseguente risparmio energetico.

Ma, soprattutto, grazie al prevedibile, forse addirittura bulimico, desiderio delle persone di comperare casa dopo un periodo di oggettivo impedimento. Sempre che – come ci auguriamo – non dovremo fronteggiare altre chiusure generalizzate.

L’ottimismo trae fondamento da ciò che è successo nel 2020: un anno a dir poco complesso e imprevedibile, anche per il mondo immobiliare. Dove però, fra tante incertezze, si è confermata un’evidenza: il residenziale è il settore più resiliente di tutti. Anche chi si era affrettato a pronosticare crolli drammatici del mercato, per fortuna, si è dovuto ricredere.

In altre parole, nonostante le criticità indotte dalla pandemia, l’acquisto della casa resta un’esigenza primaria. Come è emerso chiaramente dall’andamento delle compravendite nel 2020: il calo, che comunque c’è stato, è imputabile prevalentemente alle misure di lockdown. Non a caso, il terzo trimestre, con un +3,1%, ha segnato un’inversione di tendenza positiva rispetto al primo semestre particolarmente colpito dai provvedimenti sanitari (Fonte dati Agenzia delle Entrate).

Mentre le misure di light lockdown, che hanno caratterizzato il quarto trimestre, hanno determinato un lieve rallentamento, per cui il 2020 è stimabile si sia chiuso intorno alle 500 mila compravendite (fonte Nomisma).

Ad avvallare la resilienza del comparto, anche la sostanziale tenuta dei prezzi, che hanno avuto solo lievi flessioni sul territorio nazionale, con un lieve aumento a Milano.

Che il settore regga indipendentemente dagli effetti del Covid-19, lo dimostrano pure i dati del 13esimo Rapporto sulla Finanza immobiliare di Nomisma, pubblicato a novembre: quasi il 10% delle famiglie italiane, circa 2,5 milioni, ha espresso l’intenzione di acquistare casa, in linea con la quota del 2019 (di queste l’82% lo farà accendendo un mutuo). Visto che la tempistica per comperare un’abitazione può essere nell’ordine dei 5-6 mesi, gli effetti si vedranno nella primavera 2021. Non solo, sempre nella ricerca, ben il 42% delle famiglie dichiara che sarebbe disposto ad acquistare casa, ma che al momento non può farlo a vario titolo: per esempio non dispone delle risorse economiche necessarie, oppure non crede di poter ottenere un mutuo o, ancora, reputa la tassazione sugli immobili elevata. Si tratta di una domanda insoddisfatta, di un consistente potenziale inespresso che potrebbe però concretizzarsi qualora alcuni fattori cambiassero.

Sta di fatto che, al di là di tutti coloro che avevano già deciso di comprare casa e che hanno procrastinato a causa della pandemia, la quasi reclusione degli ultimi mesi, la convivenza forzata e l’obbligato utilizzo dello smart working hanno evidenziato gioie, ma soprattutto dolori delle abitazioni, mettendone in luce i tanti limiti: dalla mancanza di una stanza da dedicare al lavoro a quella di uno spazio esterno vivibile come un terrazzo o un giardino, fino alla necessità di ristrutturazione e di risparmio energetico.

Nuove esigenze che sono, e saranno, di indubbio incentivo per il mercato, anche sull’onda della prevista ripartenza del Pil italiano, con una crescita stimata per il 2021 del 4,3%, che compenserà però solo in parte la perdita del 2020 (fonte Ocse/Economic Outlook).

Sempre quest’anno assisteremo a un vero e proprio boom delle riqualificazioni, per merito dei benefici introdotti dal Decreto Rilancio: non solo l’Ecobonus 110%, ma anche il bonus facciate al 90% e quello per le ristrutturazioni più ordinarie al 50% di cui, grazie all’opportunità della cessione del credito, si può godere immediatamente.

Se si considera che il patrimonio immobiliare italiano è prevalentemente obsoleto, con 9-11 milioni di edifici residenziali in classe energetica G (fonte Nomisma), sicuramente tali benefici saranno di allettamento anche per l’acquisto di immobili appunto da ristrutturare con le agevolazioni. Stiamo già osservando che almeno il 60-70% delle transazioni riguarda proprio abitazioni da rinnovare, anche in modo significativo (sentiment Gabetti).

Da non dimenticare, poi, i mutui a tassi incredibilmente bassi: l’Euribor 3 mesi è stimato in ulteriore calo anche nel 2021 e la BCE molto probabilmente interverrà ulteriormente sui tassi dei depositi riducendoli al -0,6% dall’attuale -0,5%: di conseguenza permarranno ancora straordinarie opportunità per chi deciderà di investire nel mattone. La partenza nel 2021 sarà presumibilmente più cauta nei primi mesi, ma già dalla primavera, con la maggiore diffusione del vaccino, dovrebbe concretizzarsi una ripresa anche significativa, fermo restando che non subentrino ulteriori complicazioni legate al Covid-19.

Nella migliore delle ipotesi, prevedo pertanto un’accelerata delle compravendite a livello territoriale, sia per le grandi città, sia per i piccoli centri. I nuovi trend legati allo smart working e al south working potrebbero contribuire a rivitalizzare il mercato dei centri più piccoli che, già alla fine del 2020, hanno mostrato un maggiore dinamismo rispetto alle grandi municipalità. E così il 2021 potrebbe rivelarsi un anno davvero incredibile, il migliore per comprare casa.

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Stamattina, mentre aspettavo che il caffè fosse pronto, stavo scorrendo la home di Facebook, quando, ad un certo punto, mi sono imbattuto in un post di un mio caro amico che si “lamentava” del fatto che avesse dovuto comprare casa fuori dal suo comune di origine perchè, nonostante detto comune fosse periferico, i valori delle case in vendita erano troppo alti rispetto a quelli del comune con più servizi e più “benefit” come quello in cui ora abita.

Dopo aver letto il suo sfogo (molto pacato), ho deciso di scrivere questo articolo per dissipare un po’ di nebbia attorno ai prezzi del mercato immobiliare, partendo proprio dai concetti fondamentali.

Partiamo però da un aspetto simpatico.

Non ci sarà MAI e dico MAI un prezzo troppo alto per chi deve vendere e/o un prezzo troppo basso per chi deve acquistare.

Dopo aver detto questa ovvietà, passiamo a cose più serie.

Iniziamo dal distinguere, innanzitutto, la differenza tra “valore” e “prezzo”.

Cito testualmente la Treccani che dice che il valore è “l’Importanza che una cosa, materiale o astratta, ha, sia oggettivamente in sé stessa, sia soggettivamente nel giudizio dei singoli”. 

La parola su cui ci dobbiamo soffermare è importanza ASTRATTA. Ciò significa che noi possiamo attribuire un valore ad un oggetto, in questo caso ad una casa, il più vicino possibile alla sua posizione corretta di mercato (e per questo ti chiedo di affidarti sempre ad un agente immobiliare professionale, che ti sappia spiegare bene questi concetti, e non che si limiti ad accettare tout court il valore che gli viene detto dal venditore), ma potrebbe succedere che il prezzo finale si discosti – a volte anche di molto – da quello stimato.

Quindi cos’è il prezzo? Il prezzo è “l’equivalente in unità monetarie di un bene o di un oggetto, di un servizio o di una prestazione”. Qui non parliamo più di cose astratte ma di cose tremendamente reali, come i soldi. Il prezzo è qualcosa di stabilito, di tangibile, di definito. 

Spesso sento commenti come “eh ma siete voi agenti immobiliari che fate i prezzi”. 

Niente di più sbagliato.

Noi, come agenti immobiliari professionali, ci limitiamo (e non è un dettaglio di poco conto) a stimare il valore, appunto, di un immobile. Il prezzo che ne conseguirà sarà frutto di un sacco di altri fattori esterni. Come la situazione economica delle parti in causa, il contesto socio-economico in cui si sta vivendo, la capacità negoziale dei contraenti e non per ultimo, anzi, forse l’aspetto più importante, l’emozionalità che l’acquisto stesso comporta.

Non esisterà mai, quindi, un prezzo troppo alto o troppo basso. Esisterà sempre il prezzo che il mercato (cioè tutta la platea di potenziali acquirenti) sarà disposto a pagare per quel tipo di immobile.

L’agente immobiliare dovrà essere bravo ad analizzare tutti i dati che avrà in possesso per far si che il valore stimato si avvicini il più possibile a quello che sarà il prezzo di vendita, facendoti risparmiare molto tempo (e denaro).

Hai quindi un immobile da vendere e vuoi approfondire i concetti che ti ho appena espresso? Vuoi conoscere il reale valore del tuo immobile?

Chiama lo 0457610051 e fissa una consulenza con un agente immobiliare AverCasa.

Buona vendita!

AverCasa

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