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HAI deciso di cambiare casa ma sulla tua abitazione grava un mutuo che non hai ancora finito di pagare . Come fai a vendere e liberarti da questo impegno?

 

 

Hai 3 possibilità:
1) estinzione anticipata del mutuo: estingui il mutuo con la somma ricavata dalla vendita del tuo immobile. Chi acquisterà la tua casa, con i suoi risparmi o accendendo un nuovo mutuo, pagherà una parte del prezzo convenuto alla tua Banca per estinguere il tuo debito e la differenza la darà a te.
2) accollo del mutuo da parte del nuovo acquirente della tua casa: tu vendi la tua casa e chi la acquista si accolla il tuo debito e quindi subentra a te, ti sostituisce nel rapporto con la banca mantenendo inalterate condizioni e durata del tuo finanziamento originario.

 

3) estinzione del mutuo con mezzi propri : ti rechi in Banca e con i tuoi risparmi saldi in anticipo la debitoria. Ti renderai conto che a meno che tu non riceva una eredità o vinca una enorme somma di danaro è davvero difficile che si verifichi questa terza ipotesi.
Ora entriamo più nel dettaglio per quanto riguarda le prime due possibilità:

– Durante il rogito, come ti dicevo, l’acquirente ti consegnerà un assegno circolare intestato alla tua banca di importo pari al debito residuo del tuo mutuo, una volta consegnato al funzionario il titolo ti verrà rilasciata una quietanza di avvenuta estinzione e si procederà alla cancellazione gratuita dell’ipoteca. La cancellazione automatica della garanzia ipotecaria al momento dell’estinzione del mutuo è stata introdotta dalla Legge Bersani approvata nel 2007 che ha notevolmente semplificato la procedura e snellito la burocrazia esistente in materia

– La seconda ipotesi è quella dell’accollo. Questa strada e percorribile solo se vi è il consenso della banca dove è stato acceso il finanziamento sia dell’acquirente. La banca, infatti, potrebbe non trovare conveniente sostituire il suo attuale debitore con un altro perché magari non ha garanzie reddituali sufficienti o merito creditizio adeguato. Il compratore dal canto suo potrebbe non ritenere vantaggioso subentrare nel tuo finanziamento se ad esempio le condizioni praticate dagli istituti di credito sono più convenienti rispetto a quelle pattuite da te e quindi potrebbe non trarre alcun beneficio da questa operazione.

Se invece la banca e l’acquirente della tua casa sono d’accordo, si può procedere senza problemi. E a quel punto, chi compra la tua casa (accollante) subentra al tuo posto (accollato) nel rimborso delle rate, oltre ad avere l’onere di farsi carico di tutte le altre spese previste dal mutuo che è in corso. L’accollo è valido a tutti gli effetti solo al momento del rogito e può essere cumulativo o liberatorio.

 

Vediamo più nel dettaglio:
Accollo cumulativo: in realtà resti sempre vincolato e obbligato verso la banca e, nel caso in cui l’acquirente della tua casa non riuscisse più a provvedere al rimborso delle rate, dovrai intervenire tu;
accollo liberatorio: non hai più nessun obbligo verso la banca presso cui hai accesso il mutuo. Chi ha comprato la tua casa è ormai l’unico responsabile per il rimborso delle rate di quello che era il tuo mutuo.

In caso di accollo liberatorio, ricordati che è fondamentale farti rilasciare dalla tua banca un documento che dimostri che tu sei esonerato da ogni responsabilità, altrimenti, nel caso in cui il nuovo proprietario saltasse il rimborso di alcune rate, la banca potrebbe comunque rivalersi su di te.

QUALUNQUE STRADA TU SCELGA DI PERCORRERE, POTRAI LIBERARTI DEL TUO VECCHIO MUTUO E PROCEDERE AL NUOVO ACQUISTO.

 

 

Ciao io sono Maurizio Palumbo e in questo video ti presenterò nell’arco di pochi minuti tutti i benefit e le novità che Immobili live Formula introduce nel campo del Marketing immobiliare

Sarai d’accordo con me sul fatto che per un proprietario intento a vendere il proprio immobile, che sia per comprare o per altre esigenze, il tempo è un fattore importantissimo; anche se questo ti sembra ovvio sono sicuro che non ti rendi conto del tempo che normalmente gli agenti immobiliari perdono mostrando la tua casa alle persone sbagliate.

Da un sondaggio che abbiamo effettuato sui nostri clienti prima e dopo la creazione di Immobili Live abbiamo riscontrato che il 67% delle prime visite che facevamo prima non era altro che un dispendio inutile di sforzi e tempo, non perché mostrassimo immobili non adatti alle esigenze che ci venivano riferite dagli acquirenti  bensì perché gli acquirenti che andavano a vedere l’immobile, non avendo altri mezzi a disposizione per farsi un’idea della casa a cui erano interessati se non delle statiche fotografie; potevano rendersi conto che l’esposizione di quell’immobile o le sue dimensioni (nonostante fossero al corrente magari della collocazione degli infissi o della quadratura)  non rispecchiavano quello che si erano immaginati o che altri aspetti per loro importanti nella scelta non corrispondevano a quanto avevano visto nelle foto e scartarlo a prescindere solo per questa discordanza.

 

 

Una volta riscontrata questa problematica noi ci siamo messi a lavoro per creare un metodo in grado di individuare precisamente il target giusto per il tuo immobile e per far visitare il tuo immobile solo a persone che hanno intenzioni concrete di acquisto; quindi abbiamo ideato Immobili Live; esso è in grado di ridurre del 50%  le visite alla tua casa  (parliamo di quelle inutili di persone non in target), di ridurre del 30% i tempi di vendita e di aumentare dal 4 % al 10% il valore.

MA COME L’ABBIAMO FATTO ?

Abbiamo studiato e importato tecniche e tecnologie dai nostri colleghi d’oltreoceano

– siamo è in grado elaborare una  STUPEFACENTE PRESENTAZIONE DELLA  tua casa  IN 3D in grado di offrire una vera visita virtuale.

I tuoi clienti potranno vederla   in 3D e  distinguerla  da immobili  concorrenti  offrendo un’esperienza immersiva  della casa che non è possibile offrire con foto o tour a 360. fa in modo che le persone  possano visionare la tua casa  in qualsiasi momento  cosi da non farti perdere tempo in visite inutili con potenziali acquirenti non in target.

Tutto ciò mediante un link interattivo i tuoi aspiranti acquirenti potranno  misurare le superfici della tua casa; effettuare una pre-visita in 3D ed esplorarne tutte le superfici;  guardare le foto, video  slide o video tour.

Successivamente l’annuncio completo di testo studiato per valorizzarne i punti di forza sarà pubblicato sui portali più accorsati  con qualità massima, come riconosciuto dagli stessi portali mediante il punteggio di qualità attribuito agli annunci e sul sito www.immobili.live   primo e ancora unico sito tra gli agenti immobiliari Napoletani in grado di offrire quanto detto.

Dopo un buon avvio del 2020, come è noto si è dovuto fare i conti con l’emergenza Covid-19 e il lockdown. Ma con la ripartenza di maggio il mercato delle residenze di pregio in Italia ha progressivamente recuperato posizioni.

In Città come Genova, Napoli, Firenze e Torino dove da un lato la propensione per la seconda casa è meno accentuata rispetto a Roma e Milano, e dall’altro, l’impatto emotivo del Covid su coloro che stavano cercando un’abitazione è stato minore. Il mercato di pregio non ha registrato grosse oscillazioni.

Per quanto riguarda i prezzi, si sono avute lievi flessioni per Milano (- 0,4%) e Roma(-5%). Flessioni più marcate per Torino (-0,7%) e Genova (-1,5%) e stabilità per Firenze e Napoli.

I tempi medi di vendita ( senza considerare il periodo di lockdown) sono rimasti stabili ai 5 mesi per Milano, 6-8 mesi a Genova, 7 a Torino, 7-8 mesi per Firenze e Napoli e 9 mesi a Roma.

Gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono intorno al 10% per Milano, Roma, Genova e Firenze, lievemente più bassi a Torino (7-8%) e più alti a Napoli (13%).

Leggi il Report completo

 

I soggetti che sostengono lavori di ristrutturazione che non scelgono la detrazione diretta, possono optare per le seguenti modalità:

a) Sconto sul corrispettivo dovuto all’impresa che ha effettuato i lavori;

b) La cessione del credito d’imposta ad un istituto di credito o ad altri intermediari finanziari.

Interventi per i quali è possibile ottenere il contributo:

a) recupero del patrimonio edilizio
b) efficienza energetica
c) adozione di misure antisismiche
d) recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna,
e) installazione di impianti fotovoltaici
f) installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

Requisiti per l’ottenimento delle detrazioni nella misura del 110 per cento:

a) Asseverazione da parte di tecnici abilitati, del rispetto dei requisiti previsti dai decreti e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati e l’efficacia degli stessi al fine della riduzione del rischio sismico e dell’efficientamento energetico.
b) è indispensabile ottenere il visto di conformità sulla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti per l’ottenimento dello sgravio d’imposta, lo stesso soggetto che ha apposto il visto, verifica le asseverazioni i prodotte dai tecnici.
Il tecnico rilascia l’asseverazione al termine dei lavori oppure ad ogni stato di avanzamento e attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell’opera compiuta.

Sanzioni

Qualora sia accertata la mancanza dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta l’agenzia delle Entrate provvede al recupero coattivo dell’importo non spettante maggiorato di sanzioni ed interessi.

Vendere un immobile al prezzo che si desidera ottenere non serve a raggiungere il massimo risultato ma genera soltanto stress per visite inconcludenti aspettando il cosiddetto “amatore”.

 

 

Il tempo trascorre producendo solo l’infelice risultato di lasciare che il proprio immobile perda di credibilità passando dalla vendita privata, ad un’agenzia poi ad un’altra e un’altra ancora, fino a ridurre in fumo i tanto desiderati i progetti iniziali.
Questo è quello che stava rischiando il sig. Troise…

Vi racconto cosa è successo..

E’ una mattina di primavera il sig Troise entra in ufficio chiedendo una valutazione dell’immobile in cui risiede.

L’immobile è di ampia quadratura, parliamo di circa 180mq commerciali, ma non rispecchia più le esigenze della sua famiglia. Abitato oltre che dal sig. Troise, anche dalla moglie, da sua figlia e la sua nipotina, il suo desiderio è quello di vendere, e con il ricavato, comprare due immobili più piccoli destinati ai due diversi nuclei familiari.

Fissiamo l’appuntamento per il sopralluogo e ci rechiamo il giorno e l’ora prefissati per fare i rilievi necessari alla redazione della valutazione, che con l’utilizzo dei nostri strumenti prepariamo nel giro di un paio di giorni.

 

Il risultato? Il massimo prezzo di mercato è pari a 600.000 euro. Scopriamo presto che questo proprio non era ciò che il nostro cliente si aspettava… Ricordo ancora quello che mi disse: ” Il mio appartamento vale di più! al piano sotto al mio si vendeva un appartamento uguale a 700.000 euro e il mio ha un affaccio migliore… ”

Come non comprenderlo…si stava parlando della casa in cui viveva da sempre, dove aveva cresciuto i suoi figli, che aveva acquistato anni prima pagando una rata di mutuo ogni mese per 20 anni…

Non se ne parlava il prezzo doveva essere quello che lui si aspettava… Cerchiamo di convincerlo, il nostro metodo ci permette di raggiungere il massimo prezzo di mercato, siamo matematicamente certi che il valore dell’immobile non supera quello da noi prospettato… ma niente, non sente ragioni.

Dopo una lunga chiacchierata, pur ribadendo la nostra posizione, compiliamo un incarico di vendita della durata di un anno al prezzo di 700.000 euro.

 

Comincia la nostra attività

* foto, video, promozione, attività di web marketing
* vetrina, email, Banca dati.

Grazie a tutto il nostro lavoro riusciamo a fissare degli appuntamenti… Per i clienti il prezzo è alto, ma è una bella casa, ad un piano intermedio, in un palazzo moderno con ascensore e portiere su una strada principale, questo li spinge comunque a vederlo… Ma niente… Come avevamo purtroppo pronosticato, dopo un anno il risultato è: “piace tipologia, troppi lavori, prezzo alto”
Un anno è passato, il sig. Troise è sfiduciato e stanco, nonostante tra di noi si sia instaurato un rapporto di fiducia, decide, comunque, di non rinnovare l’incarico…Sembra finita qui, invece no!
Passano precisamente 6 mesi il sig. Troise è di nuovo seduto nel nostro ufficio… Ci confessa che dietro insistenza di sua figlia ha dato incarico ad un’altra agenzia. Il risultato? La casa non è stata venduta e in più il servizio che gli era stato reso non era stato soddisfacente…
“Ora basta! Devo vendere e non ho intenzione di rinunciare ai miei progetti! Ho capito di aver sopravvalutato il valore del mio immobile… “
Altro incarico, durata di un anno, ma questa volta al prezzo pari alla nostra valutazione 600.000 euro.

 

Ricomincia il nostro lavoro che nel frattempo..si è arricchito di uno strumento innovativo : la creazione di un gemello digitale in 3d che permette ai potenziali acquirenti di fare una prima visita comodamente attraverso PC, smartphone o tablet.
Passano due mesi, la sig.ra D’Angelo, entra in quella casa, è in attesa aspetta un bimbo, ha immediatamente una certezza: quella è la casa che sta cercando… Seconda visita il giorno dopo, la vede anche il marito.. Ma si sa in questi casi è la donna che decide! La, sera stessa in ufficio i sig.ri D’Angelo formulano una proposta di acquisto al prezzo di 595000 euro, lasciando al sig. Troise 9 mesi di tempo tra il preliminare e il rogito per trovare un altro immobile.

Che dire, il nostro venditore, finalmente, firma per accettazione la proposta.
Ora vi starete chiedendo se ha trovato le altre due soluzioni che cercava: certo! nel giro di 2 mesi ha trovato una casa in affitto per lui e sua moglie e ha comprato una casa per la figlia.
Molti credono che sia rischioso vendere senza avere prima trovato un altro immobile… Ma questa è un altra storia… Alla prossima

Nel primo semestre del 2020, penalizzato da circa tre mesi dal lockdown, “scenari immobiliari” conta una diminuzione delle compravendite del 29% rispetto all’omologo periodo dello scorso anno, mentre il valore delle abitazioni resta pressoché congelato.

Dal rapporto emerge una ripresa delle transazioni immobiliari, sia a Milano che nella Capitale la quale è tornata ai livelli pre-covid.

Il più colpito, sempre secondo Scenari Immobiliari, è il mercato delle locazioni legate ai poli universitari e alle locazioni brevi con finalità turistiche. Da un milione di abitazioni destinate nel 2019 ad affitti brevi, contro le settecentomila destinate al mercato residenziale, le locazione brevi si sono quasi fermate.

Anche la domanda di abitazioni sia per l’acquisto che per la locazione è mutata, dopo la lunga permanenza a casa, oggi le pertinenze accessorie, terrazze e giardini, diventano importanti per chi vuole comprare casa.